ДЕЛО № 2-3181/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2019 года Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего: Пчёлкиной Н.Ю. 

при секретаре: Янченко Т.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к КЖКХ г.Барнаула, о возложении обязанности выплатить выкупную цену за нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее – КЖКХ г. Барнаула) о возложении обязанности выплатить выкупную цену за нежилое помещение и земельный участок. В обоснование исковых требований указала, что истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 70,4 кв.м. и земельного участка, расположенных по адресу: ..... Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением администрации г. Барнаула. В ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Барнаула вынесено постановление об изъятии земельного участка по данному адресу и передаче его в муниципальную собственность. Истцом в адрес ответчика направлено предложение о заключении соглашения об изъятии и выкупе. Согласно ответу КЖКХ г. Барнаула, выданному истцу ДД.ММ.ГГГГ, заключить такое соглашение не представляется возможным, поскольку статьей 32 ЖК РФ не предусматривается выплата выкупной стоимости собственникам нежилых помещений.

Вместе с тем, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован главой 6 ЖК РФ. Отношения собственности регламентируются статьями данной главы только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Многоквартирный дом, как комплексный объект, состоит из жилых и нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности независимо от ее формы. С учетом положений ст. 32 ЖК РФ, подлежат защите права и законные интересы собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного в установленном порядке аварийным. В данном случае применимы нормы права по аналогии к собственникам нежилых помещений согласно ст.32 ЖК РФ. Действующим законодательством определены критерии возмещения за жилое помещение (выкупной цены), в которое включается рыночная стоимость нежилого помещения. Ориентировочная стоимость нежилого помещения составляет 3 520 000 руб., земельного участка 1 500 000 руб..

На основании изложенного, истец просила изъять у ФИО1 нежилое помещение, площадью 70,4 кв.м., земельный участок, расположенные по адресу: ...., определить возмещение за изымаемое нежилое помещение в размере 3 520 000 руб. за земельный участок 1 500 000 руб., возложить на ответчика обязанность в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить ФИО1 возмещение за нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: ...., в размере 5 020 000 руб., прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение и земельный участок, расположенные по указанному адресу, с момента выплаты возмещения за нежилое помещение и земельный участок.

Судом в качестве третьего лица привлечена администрация г. Барнаула.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании уточнила исковые требования в части суммы возмещения, а именно, просила определить возмещение за изымаемое нежилое помещение в размере 2 074 547 руб., за земельный участок 1 002 310 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы, в остальной части исковые требования оставила без изменения. 

Представитель ответчика КЖКХ г. Барнаула ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва. Пояснила, что отдельно стоимость земельного участка под нежилым помещением в аварийном доме не учитывается при определении суммы возмещения. Срок исполнения судебного решения должен составлять не менее трех месяцев.

Представитель третьего лица администрации г. Барнаула в судебное заседание не явился, извещен.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при сложившейся явке.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 70,4 кв.м., расположенного на первом этаже двухэтажного дома по адресу: ...., а также собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу .....

Согласно выписке из ЕГРН, доля ФИО1 на земельный участок пропорциональна размеру общей площади нежилого помещения.

В ЕГРН право собственности ФИО1 на нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный .... признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации г. Барнаула №-р от ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ...., установлены сроки для отселения физических лиц из многоквартирного дома – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Барнаула принято постановление № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по ....».

Судом установлено, что ФИО1 обращалась в КЖКХ г. Барнаула с заявлением о выплате денежного возмещения за принадлежащее ей нежилое помещение, в котором истцу было отказано в связи с отсутствием правовых оснований.

Разрешая заявленные исковые требования, суд руководствуется следующими положениями закона.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлены ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), которые, в силу сходности правоотношений, могут быть применены для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - постановление N 47).

В пункте 33 постановления N 47 указано, что одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. 

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно частям 6,7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с указанными положения закона, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 вправе получить возмещение за нежилое помещение с учетом доли в общем имуществе в многоквартирном доме.

Для определения размера возмещения по делу была назначена и проведена судебная экспертиза в ООО «Региональный центр Оценки и Экспертизы».

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение н1 общей площадью 70,4 кв.м., расположенного в доме по адресу: ...., признанном аварийным и подлежащим сносу, включая рыночную стоимость нежилого помещения, с учетом доли общего имущества в данном многоквартирном доме, без учета доли ФИО1 в праве собственности на земельный участок под домом, с учетом состояния многоквартирного дома на дату осмотра составляет 2 074 547 руб..

Стоимость 0,12 доли ФИО1 в праве собственности на земельный участок площадью 1491 кв.м. под домом, расположенном по адресу: .... составляет 1 002 310 руб..

Заключение эксперта представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертом вопросы, составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, в связи с чем, его выводы могут быть положены в основу решения суда.

Вместе с тем, суд не соглашается с выводами эксперта о самостоятельном определении выкупной стоимости доли земельного участка под домом.

Из заключения эксперта следует, что при определении рыночной стоимости объекта исследования применялся сравнительный подход. Об отказе от использования доходного и затратного подходов эксперт дал мотивированные пояснения в заключении. 

Сравнительный подход экспертного исследования представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении методов объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Установлено, что определяя рыночную стоимость нежилого помещения для определения размера возмещения с учетом общего имущества в многоквартирном доме, экспертом была учтена усредненная рыночная стоимость аналогичных нежилых помещений, в том числе, с учетом местоположения, которое является значительным ценообразующим фактором. Поскольку здание, в котором находилось нежилое помещение, находилось в аварийном состоянии, экспертом применялась корректировка в отношении объектов аналогов.

Судом исследован порядок применения сравнительного метода и подбора аналогов экспертом и установлено, что при проведении исследования методика применена верно, аналоги адекватны предмету исследования и иным необходимым для учета факторам.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, использованный экспертом подход, суд приходит к выводу о том, что определенный экспертом размер выкупной стоимости нежилого помещения 2 074 547 руб. включает в себя долю в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельный участок под домом.

Кроме того, в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Частью 1 ст. 38 ЖК РФ установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа указанных положений следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, не могут самостоятельно оцениваться и лишены самостоятельной оборотоспособности. 

Действующее законодательство не предусматривает включение в состав возмещения отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе отдельно земельного участка.

Следовательно, правовых оснований для определения размера возмещения и взыскания в пользу истца возмещения за долю земельного участка под домом не имеется. 

В противном случае, стоимость доли земельного участка будет дважды выплачена ответчиком, что приведет к неосновательному обогащению истца. 

Таким образом, имеются основания для выплаты истцу выкупной цены за нежилое помещение в размере 2 074 547 руб., определенной с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, доли общего имущества в данном многоквартирном доме, состояния многоквартирного дома на дату осмотра.

В силу ст. 66 Устава г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула является органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством города.

Пунктом 3.8 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденным Решением Барнаульской городской Думы от 30 марта 2012 года N 720 предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое заключается от имени муниципального образования - города Барнаула комитетом ЖКХ. 

Поскольку полномочия, связанные с выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения в связи с их аварийностью законом возложены на КЖКХ г. Барнаула, указанный орган является надлежащим ответчиком по делу.

Таким образом, на КЖКХ г. Барнаула подлежит возложению обязанность выплатить истцу выкупную цену за нежилое помещение, расположенное по адресу: .... в размере 2 074 547 руб..

В соответствии со ст.204, ч.2 ст. 206 ГПК РФ суд полагает необходимым установить КЖКХ г. Барнаула срок для производства выплат возмещения за нежилое помещение - в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. 

В целях защиты прав и законных интересов собственника нежилого помещения, установленный судом срок является достаточным для исполнения решения суда, соответствует принципам разумности и справедливости. Оснований для установления более длительного срока исполнения решения суд не усматривает.

Как разъяснено в пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, принимая во внимание единство объектов недвижимости, суд принимает решение о прекращении права собственности истца на нежилое помещение и долю земельного участка по адресу: ...., с момента выплаты возмещения. 

Требования истца об изъятии нежилого помещения и земельного участка не подлежат удовлетворению как заявленные излишне. Нарушений прав истца для разрешения данных требований не имеется. Постановлением администрации г. Барнаула земельный участок изъят у собственников. Решение о прекращении права собственности истца на объекты недвижимости после выплаты возмещения судом принято.

При установленных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к КЖКХ г. Барнаула подлежат удовлетворению в части. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с КЖКХ г. Барнаула в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб..

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Возложить обязанность на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула выплатить ФИО1 выкупную цену за нежилое помещение, расположенное по адресу: .... в размере 2 074 547 руб. в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение и долю земельного участка, расположенные по адресу: .... после выплаты денежной суммы возмещения. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.Ю. Пчёлкина

Копия верна

Судья Н.Ю. Пчёлкина

секретарь Т.Н. Янченко

УИД 22RS0068-01-2019-002682-72