УИД 61OS0000-01-2021-000007-16 

номер производства 3а-111/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 18 сентября 2020 года земельных участков, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 395 478 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 226 106 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником строений, расположенных в границах указанных земельных участков. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Административный истец указывает, что имеет правовой интерес в пересмотре кадастровой стоимости, ссылаясь на наличие у него исключительного права на выкуп земельных участков.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО4 просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном по результатами судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом АНО «Судебное экспертное бюро». 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица –Администрация города Новочеркасска. 

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца с учетом поданных уточненных требований.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика поддержал результаты судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО ОК «Золотая цифра».

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области предоставлен отзыв на административное исковое заявление.

Администрация города Новочеркасска в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, указала, что кадастровая стоимость земельных участков напрямую влияет на размер налоговой базы муниципального образования.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 22 июня 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснений, данных в абзацах 1 и 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с уточненной площадью 519 кв.м, категорией земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - хранение автотранспорта, для размещения объектов транспорта. Сведения в ЕГРН внесены на основании заявления ФИО4 о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена с соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 18.09.2020 в размере 813 189,96 рублей с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН уточненной площадью 262 кв.м, категорией земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - хранение автотранспорта, для размещения - объектов транспорта. Сведения в ЕГРН внесены на основании заявления ФИО4 о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена с соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 18.09.2020 в размере 519 218,5 рублей с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778.

Административному истцу на праве собственности принадлежат здания (гаражи) с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на указанных земельных участках, в связи с чем административный истец имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объектов в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № 46/2 от 21.12.2020, составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО1 Оценщиком сделан вывод о том, что на 18 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 395 478 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 226 106 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов оценщика о рыночной стоимости земельных участков, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельных участков, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 18 сентября 2020 года с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 41 от 24 марта 2021 года по состоянию на 18 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 848 000 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 428 000 руб.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем административного истца по доверенности ФИО6 поданы возражения на экспертное заключение, представлено заключение специалиста о рецензировании заключения эксперта и заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Исследовав возражения административного истца на заключение эксперта, допросив эксперта ФИО2., в целях устранения сомнений в достоверности рыночной стоимости объектов исследования и проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, суд назначил повторную судебную экспертизу. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО3

По результатам проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО3 подготовлено заключение № 113-Э/2021 от 2 июня 2021 года, согласно которому по состоянию на 18 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 570 000 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 288 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта ФИО3. от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, подготовленном экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО3

Оценивая экспертное заключение ФИО3 по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения № 113-Э/2021 от 2 июня 2021 года следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка земельных участков Ростовской области и в г. Новочеркасске Ростовской области, анализ основных ценообразующих факторов. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. В качестве объектов-аналогов были использованы объекты, максимально схожие по ценообразующим факторам с объектами исследования, не были использованы объекты с минимальным и максимальным значением стоимости 1 кв.м из выборки, объекты, имеющие улучшения. Отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы по ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах.

Суд находит, что заключение экспертизы, подготовленное экспертом АНО «Судебное экспертное бюро», является объективным, сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Данных о наличии в заключении эксперта ФИО3 нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в суд не представлено.

Таким образом, проанализировав заключение эксперта ФИО3 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Доводы Администрации города Новочеркасска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельных участков отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельных участков не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 519 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – хранение автотранспорта, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 18 сентября 2020 года в размере 570 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 262 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – хранение автотранспорта, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 18 сентября 2020 года в размере 288 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и здания считать 30 декабря 2020 года. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля