УИД: 77RS0019-02-2024-013676-61                                                     

Дело № 2-959/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 октября 2025 года город Москва

Останкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Тереховой А.А., при секретаре судебного заседания Дюгай Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к ООО «Инвест Проект МСК» о признании условия) договоров участия в долевом строительстве незаконным, об отсутствии обязанности по доплате,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Инвест Проект МСК», в котором с учетом уточненных исковых требований просят признать недействительным пункт 8.4 договоров участия в долевом строительстве, в той мере, в какой он по смыслу договора предоставляет застройщику право требовать от участника долевого строительства произвести дополнительный платеж (п. 3.1. Договора) за увеличение площади объекта до минимального размера по нормативу – 13,3 кв.м. Обязанность произвести дополнительный платеж за увеличение площади объекта до минимально допустимого по нормативу считать отсутствующей.

В обоснование требований указано, что между истцами и ООО «Инвест Проект МСК» заключены договоры участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являются машино-места в подземной автостоянке жилого комплекса по адресу: Московская область, городской округ Щелково, 

<

...>. Договора участия в долевом строительстве заключены с истцами в период с ноября 2016 года по май 2022 год. В период заключения с застройщиком указанных договоров в отношении размеров машино-мест действовали нормативные акты, устанавливающие, что минимальный размер машино-места составляет 13,25 кв.м. Для объектов не поставленных на государственный кадастровый учет, под машино-местом понимается объект удовлетворяющий указанным требованиям к площади. 

Пунктом 8.4. договоров предусмотрено, что если по окончании строительства у Участника долевого строительства возникла обязанность произвести дополнительный платеж в счет суммы инвестиций в связи с увеличением площади Объекта долевого строительства согласно данным обмеров проведенных в порядке, установленном действующим законодательством (п. 3.1.), указанный платеж должен быть произведен Участником долевого строительства не позднее трех рабочих дней с даты получения сообщения Застройщика о завершении строительства Жилого дома и готовности Объекта долевого строительства к передаче, в размере, указанном в сообщении.

Обязанность по доплате, установленная пунктом 8.4 ДДУ может возникать у участника долевого строительства только в случае превышения площади фактически переданного машино-места по отношению к минимально установленной по нормативу на момент передачи машино-места участнику строительства (13.3 кв.м).

Однако, увеличение площади объекта строительства, необходимое для государственной регистрации объекта недвижимого имущества как машино-места, произошло не за счет реального увеличения парковочного пространства, а за счет технических интервалов (зазоров безопасной эксплуатации), изначально предусмотренных проектом для использования машино-места. То есть речь идет не об улучшении потребительских качестве объекта, а о формальном изменении площади для целей государственной регистрации. Истцы полагают, что в виду того, что предметом договора является именно машино-место, цена договора (стоимость машино-места) должна определяться исходя из минимальных нормативов площади 13,25 кв.м. на момент заключения договора. 

Истец ФИО21 и представитель истцов адвокат Карасева А.А. в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Инвест Проект МСК» ФИО24 в судебное заседание явился, поддержал письменные возражения на иск, против удовлетворения исковых требований возражал. 

Учитывая, что судом предприняты все меры для надлежащего извещения участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов с участием их представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 26.05.2022 между ФИО1 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 58/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 58, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 550 000 рублей 00 копеек. (л.д. 32-45 том 1). 

В соответствии с передаточным актом от 19.06.2024 года, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 758 031 рубль 09 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 208 031 рубля 09 копеек. Акт ФИО1 не подписан в связи с разногласиями.

26.05.2022 между ФИО1 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 59/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 59, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 550 000 рублей 00 копеек. (л.д. 53-60 том 1). Дополнительным соглашением № 1 от 16.11.2016 года площадь изменена на 7,92 кв.м.

В соответствии с передаточным актом от 19.06.2024 года, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 758 031 рубль 09 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 208 031 рубля 09 копеек. Акт ФИО1 не подписан в связи с разногласиями.

16.11.2016 года между ФИО2 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 4/ГММ29. Объектом долевого строительства является машино-место № 20, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 12,5 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 450 000 рублей 00 копеек. (л.д. 53-60 том 1). Дополнительным соглашением № 1 от 15.08.2017 площадь изменена на 7,92 кв.м.

В соответствии с передаточным актом от 16.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 755 681 рубль 82 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 305 681 рубля 82 копеек. Акт ФИО2 не подписан в связи с разногласиями.

16.11.2016 между ФИО2 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 7/ГММ29. Объектом долевого строительства является машино-место № 21, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 12,5 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 450 000 рублей 00 копеек. (л.д. 53-60 том 1). Дополнительным соглашением № 1 от 15.08.2017 года площадь изменена на 9,65 кв.м.

В соответствии с передаточным актом от 16.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 639 502 рубля 59 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 175 502 рубля 59 копеек. Акт ФИО2 не подписан в связи с разногласиями.

24.07.2017 между ФИО3, ФИО4 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 13/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 11, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 630 000 рублей 00 копеек. (л.д. 152-164 том 1). 

В соответствии с передаточным актом от 16.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 868 290 рублей 16 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 238 290 рублей 16 копеек. Акт ФИО3 и ФИО4 не подписан в связи с разногласиями.

23.04.2018 между ФИО5 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 13/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 106, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 500 000 рублей 00 копеек. (л.д. 193-204 том 1). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 689 119 рублей 17 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 189 119 рублей 17 копеек. Акт ФИО5 не подписан в связи с разногласиями.

08.12.2018 между ФИО6 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 26/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 66, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 7,92 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 430 000 рублей 00 копеек. (л.д. 216-227 том 1). 

В соответствии с передаточным актом от 19.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 722 095 рублей 96 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 292 095 рублей 96 копеек. Акт ФИО6 не подписан в связи с разногласиями.

29.11.2019 года между ФИО25 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 53/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 109, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 400 000 рублей 00 копеек. (л.д. 15-27 том 2). 

На основании договора уступки прав требования от 21.10.2020, ФИО25 уступил права требования по договору № 53/ГММ2 от 29.11.2019 года ФИО7

В соответствии с передаточным актом от 14.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 551 295 рублей 34 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 151 295 рублей 34 копеек. Акт ФИО7 не подписан в связи с разногласиями.

26.12.2017 между ФИО8 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 7/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 112, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 500 000 рублей 00 копеек. (л.д. 49-60 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 20.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 689 119 рублей 17 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 189 119 рублей 17 копеек. Акт ФИО8 не подписан в связи с разногласиями.

26.06.2019 между ФИО9 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 35/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 104, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 700 000 рублей 00 копеек. (л.д. 49-60 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 21.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 964 766 рублей 84 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 264 766 рублей 84 копеек. Акт ФИО9 не подписан в связи с разногласиями.

31.08.2020 между Конте Р.Ж. и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 56/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 65, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 7,92 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 300 000 рублей 00 копеек. (л.д. 95-104 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 503 787 рублей 89 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 203787 рублей 89 копеек. Акт Конте Р.Ж. не подписан в связи с разногласиями.

31.08.2017 между ФИО11, ФИО12 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 19/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 39, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 7,92 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 400 000 рублей 00 копеек. (л.д. 121-132 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 10.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 671 717 рублей 17 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 271 717 рублей 17 копеек. Акт ФИО11, ФИО12 не подписан в связи с разногласиями.

26.06.2017 между ФИО13 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 8/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 3, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 530 000 рублей 00 копеек. (л.д. 144-155 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 730 466 рублей 32 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 200 466 рублей 32 копеек. Акт ФИО13 не подписан в связи с разногласиями.

26.06.2017 между ФИО13 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 9/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 4, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 530 000 рублей 00 копеек. (л.д. 166-177 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 730 466 рублей 32 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 200 466 рублей 32 копеек. Акт ФИО13 не подписан в связи с разногласиями.

20.02.2019 между ФИО14 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 30/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 94, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 530 000 рублей 00 копеек. (л.д. 197-208 том 2). 

В соответствии с передаточным актом от 26.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 730 466 рублей 32 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 200 466 рублей 32 копеек. Акт ФИО14 не подписан в связи с разногласиями.

14.12.2017 между ФИО26 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 25/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 47, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 530 000 рублей 00 копеек. (л.д. 6-17 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 31.05.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 758 031 рубль 09 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 208 031 рубля 09 копеек. Акт ФИО26 не подписан в связи с разногласиями.

06.09.2018 между ФИО15 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 17/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 105, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 500 000 рублей 00 копеек. (л.д. 29-40 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 13.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 689 119 рублей 17 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 189 119 рубля 17 копеек. Акт ФИО15 не подписан в связи с разногласиями.

14.11.2019 между ФИО16, ФИО17 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 24/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 26, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 450 000 рублей 00 копеек. (л.д. 83-95 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 16.08.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 620 207 рублей 25 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 170 207 рублей 25 копеек. Акт ФИО16, ФИО17 не подписан в связи с разногласиями.

13.03.2018 между ФИО18 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 32/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 22, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м. (л.д. 105-116 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 20.06.2024 года, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 482 383 рубля 42 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 132 383 рублей 42 копеек. Акт ФИО18 не подписан в связи с разногласиями.

22.03.2018 между ФИО19 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 11/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 107, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 450 000 рублей 00 копеек. (л.д. 83-95 том 3). 

В соответствии с передаточным актом, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 189 119 рублей 17 копеек. Акт ФИО19 не подписан в связи с разногласиями.

07.06.2017 между ФИО20 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 2/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 56, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 465 000 рублей 00 копеек. (л.д. 149-160 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 640 880 рублей 83 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 175 880 рублей 83 копеек. Акт ФИО20 не подписан в связи с разногласиями.

07.06.2017 между ФИО20 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 3/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 57, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 465 000 рублей 00 копеек. (л.д. 166-177 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 640 880 рублей 83 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 175 880 рублей 83 копеек. Акт ФИО20 не подписан в связи с разногласиями.

04.10.2017 между ФИО20 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 21/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 55, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 450 000 рублей 00 копеек. (л.д. 183-194 том 3). 

В соответствии с передаточным актом от 17.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 620 207 рублей 53 копейки. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 170 207 рублей 53 копеек. Акт ФИО20 не подписан в связи с разногласиями.

27.09.2018 между ФИО21 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 40/ГММ. Объектом долевого строительства является машино-место № 6, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 630 000 рублей 00 копеек. (л.д. 205-216 том 3). 

В соответствии с передаточным актом, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 238 290 рублей 16 копеек. Акт ФИО21 не подписан в связи с разногласиями.

26.03.2019 между ФИО22 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 32/ГММ2. Объектом долевого строительства является машино-место № 67, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 480 000 рублей 00 копеек. (л.д. 6-18 том 4). 

В соответствии с передаточным актом от 11.06.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 661 554 рубля 39 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 181 554 рубля 39 копеек. Акт ФИО22 не подписан в связи с разногласиями.

27.09.2017 между ФИО23 и ООО «Инвест Проект МСК» заключен договор участия в долевом строительстве № 3/ГММ3. Объектом долевого строительства является машино-место № 62, по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 1.2 договора площадь объекта составила 9,65 кв.м., в соответствии с п. 3.1, цена договора составила 550 000 рублей 00 копеек. (л.д. 163-169 том 4). 

В соответствии с передаточным актом от 24.09.2024, площадь машино-места составляет 13,3 кв.м. Окончательная цена договора составляет 758 031 рубль 10 копеек. На дату подписания акта у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату в размере 208 031 рубля 10 копеек. Акт ФИО23 не подписан в связи с разногласиями.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.09.2022 по делу № A41-20719/2022, в отношении должника ООО «Инвест Проект МСК» введена процедура конкурсного производства с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

Конкурсным управляющим утвержден ФИО27, член Ассоциации Евросибирской саморегулируемой организации арбитражных управляющих. 

В рамках процедуры конкурсного производства было возобновлено строительство многоквартирного дома Должника.

После завершения строительства, определениями Арбитражного суда Московской области от 19.04.2024г. по делу № А41-20719/2022 суд определил передать участникам строительства в счет погашения требований, включенных в реестр требований кредиторов, машино-места в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, городской округ Щелково, 

<

...>.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест; перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 ФЗ №218-Ф3).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 ФЗ № 218-Ф3).

В рамках исполнения определений Арбитражного суда Московской области от 19.04.2024 года истцами было выражено несогласие в подписании акта приема- передачи машино-мест, заявлены разногласия относительно зарегистрированной (фактической) площади машино-мест, которая составляет 13,3 кв.м. и превышает площадь, которая была указана в договорах долевого участия, а также выражены разногласия относительно самой необходимости осуществить доплату за увеличение зарегистрированной площади, которая передается в собственной участникам строительства.

Пунктом 3.1. Договора сторонами было предусмотрено, что сумма, вносимая участником долевого строительства может быть изменена и пересмотрена в одностороннем порядке в течение срока действия договора, если площадь Объекта долевого строительства будет отличаться (в большую или меньшую сторону) от указанной в договоре.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-Ф3 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 8.4 Договоров предусмотрена обязанность участников долевого строительства приступить к приемке объекта, а также произвести дополнительный платеж в счет суммы инвестиций в связи с увеличением плошали Объекта долевого строительства согласно данным обмеров не позднее трех рабочих дней с даты получения сообщения Застройщика о завершении строительства Объекта и его готовности к передаче.

Вопрос о завершении строительства и готовности объекта к передаче отдельно рассматривался на собрании кредиторов Должника от 02.02.2024 года. Сообщение о результатах проведения собрания кредиторов опубликовано на сайте ЕФРСБ №13622458), а также исследовалось судом при вынесении определений от 19.04.2024 года.

Обращаясь с исковыми требованиями, истцы указывают, что обязанность по доплате, установленная пунктом 8.4 ДДУ может возникать у участника долевого строительства только в случае превышения площади фактически переданного машино-места по отношению к минимально установленной по нормативу на момент передачи машино-места участнику строительства (13.3 кв.м). Однако, увеличение площади объекта строительства, необходимое для государственной регистрации объекта недвижимого имущества как машино-места, произошло не за счет реального увеличения парковочного пространства, а за счет технических интервалов (зазоров безопасной эксплуатации), изначально предусмотренных проектом для использования машино-места. То есть речь идет не об улучшении потребительских качестве объекта, а о формальном изменении площади для целей государственной регистрации. Истцы полагают, что в виду того, что предметом договора является именно машино-место, цена договора (стоимость машино-места) должна определяться исходя из минимальных нормативов площади 13,25 кв.м. на момент заключения договора.

Из заключения специалиста ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» №21/06/24 СЭ от 05.07.2024, следует, что фактически общая площадь машино-мест в подземной автомобильной стоянке по адресу: 

<

...>, не увеличилась. Большая часть обозначенных машино-мест, не соответствуют требованиям нормативных документов, автомобили на них хранить невозможно, для эксплуатации не пригодны. В связи с вышеуказанным, застройщик в соответствии с требованиями закона о защите прав потребителей должен компенсировать часть заплаченных за непригодные для нормальной эксплуатации машино-места денежных средств приобретателям – участникам долевого строительства. (л.д. 95-145 том 4) 

Согласно заключению специалиста ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН» № 0225-09-04-260225 от 26.02.2025 года, выполненному по заказу ООО «Инвест Проект МСК», площадь машино-места № 6 составляет по фактическим размерам: 2,53 (ширина) × 5,3 (длина) = 13,4 м.кв. Площадь машино-места № 38 составляет по фактическим размерам: 2,51 м (ширина) х 5,31 м (длина) = 13,3 м.кв.

На момент заключения договоров долевого участия отсутствовали данные о фактической площади машино-мест, поэтому в них была указана условная площадь машино-места, которая соответствовала расчетным нормативам, действовавшим на тот момент, и не превышала минимальную расчетную площадь во избежание заведомой переплаты по договору долевого участия и исключения претензий за пользование чужими деньгами.

Фактическая площадь машино-места № 38 (договор 19/ГММ от 31.08.2017г. условный номер 28) и № 6 (договор 40/ГММ от 27.09.2018 г. условный номер 6) получила увеличение в соответствии с нормативными документами. Увеличенная площадь не превышает минимально допустимую площадь машино-места, но превышает ранее указанную в данных договорах условную площадь.

Фактическая площадь машино-места определена проектной документацией, исполнена в строительных конструкциях, измерена по фактическим размерам при регистрации объекта недвижимости, подтверждена специалистом исполнителя и соответствует регламентируемой минимально допустимой площади.

Указанная в ДДУ условная площадь уточнена по фактическому положению строительных конструкций при регистрации объекта недвижимости. (л.д.82-104 том 5)

Согласно рецензии ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН» № 0225-09-04-260225 от 26.02.2025, на заключение специалиста ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» №21/06/24 СЭ от 05.07.2024, выполненной по заказу ООО «Инвест Проект МСК», рецензируемое заключение не соответствует принципам законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты, которые предусматривают требования к заключением экспертов статьями 4 и 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», № 73-ФЗ, а выводы специалиста являются недостоверными. (л.д. 106-124 том 5)

Определением суда от 24.04.2025 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».

Согласно заключению экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» № 213-СТЭ от 15.07.2025 года, фактическая площадь 27 нежилых помещений (машино-мест) увеличилась по сравнению с площадью, указанной в соответствующих договорах участия в долевом строительстве (в соответствии с данными, указанными в таблице 5 Заключения).

Увеличение площадей нежилых помещений (машино-мест) произошло ввиду изменения площади машино-места на дату Передаточных актов в сравнении с площадью в Договорах долевого участия. Площадь 27 нежилых помещений (машино-мест) - 13,3 кв.м., указанная в Передаточных актах и по данным ЕГРН, соответствовала действующим нормативным актам в период регистраций объектов - 13,3 кв.м. 

Фактическая площадь машино-места № 58, принадлежащего ФИО1, составляет 11,8 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 2,2 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 59, принадлежащего ФИО1, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 20, принадлежащего ФИО2, составляет 13,1 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 5,2 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 21, принадлежащего ФИО2, составляет 13,4 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,8 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 11, принадлежащего ФИО3, ФИО4, составляет 12,8 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,2 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 106, принадлежащего ФИО5, составляет 13,1 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,5 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 66, принадлежащего ФИО6, составляет 12,9 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 5,0 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 112, принадлежащего ФИО8, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 109, принадлежащего ФИО7, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 104, принадлежащего ФИО9, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 65, принадлежащего Конте Р.Ж., составляет 12,8 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 4,9 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 38, принадлежащего ФИО11, ФИО12, составляет 13,1 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 5,2 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 3, принадлежащего ФИО13, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 4, принадлежащего ФИО13, составляет 13,5 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,9 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 94, принадлежащего ФИО14, составляет 13,9 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 4,3 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 47, принадлежащего ФИО26, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 105, принадлежащего ФИО15, составляет 13,6 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 4,0 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 26, принадлежащего ФИО16, ФИО17, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 22, принадлежащего ФИО18, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 107, принадлежащего ФИО19, составляет 12,9 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,3 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 55, принадлежащего ФИО20, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 56, принадлежащего ФИО20, составляет 13,1 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,5 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 57, принадлежащего ФИО20, составляет 13,2 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,6 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 6, принадлежащего ФИО21, составляет 12,9 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,3 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 67, принадлежащего ФИО28, составляет 13,1 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,5 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 62, принадлежащего ФИО23, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Фактическая площадь машино-места № 63, принадлежащего ФИО23, составляет 13,3 кв.м., и превышает площадь, указанную в ДДУ на 3,7 кв.м.

Указанные в договорах участия в долевом строительстве площади нежилых помещений (машино-мест) не соответствовали установленным действующим законодательством строительным и техническим нормам на дату их заключения.

Указанные в договорах участия в долевом строительстве размеры машино-мест (от 1,2 кв.м до 9,65 кв. м) позволяли осуществлять стоянку (хранение) транспортных средств с габаритами, позволяющими размещению в пределах отведенного машино-места с учетом нормативных требований - в том числе с учетом минимально допустимых зазоров.

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем суд принимает результаты экспертного заключения и не усматривает, в данном случае, оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями норм действующего законодательства РФ, на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза является полной и достоверной, компетентность экспертов сомнений не вызывает. 

Отвечающих требованиям главы 6 ГПК РФ доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Допрошенная в судебном заседании 09 октября 2025 года в качестве эксперта ФИО29, выводы судебной экспертизы поддержала в полном объеме.

Оснований не доверять показаниям данным экспертом ФИО29, у суда не имеется, поскольку они являются не противоречивыми, согласуются с установленными в ходе судебного разбирательства обстоятельствами и собранными по делу доказательствами, а также подтверждаются результатами проведенной по делу судебной экспертизы, эксперт имеет высшее образование, стаж работы 12 лет, а также предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомого ложных показаний.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

Статьями 420, 421 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы обшей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона. вышеуказанной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия согласовано условия возможного фактического отступления передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее увеличения, что не противоречит закону.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным пункта 8.4 договоров участия в долевом строительстве. Истцы, подписав договор долевого участия в строительстве, с данными условиями согласились, и, поскольку судом установлено увеличение фактической площади машино-мест, истцы согласно п. 8.4 договора обязаны внести соответствующую доплату, в связи с чем суд приходит к выводу, что при постройке помещений площадью больше, чем предусмотрено условиями договора, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения цены договора, а участники долевого строительства обязаны доплатить недостающие денежные средства.

В соответствии с п. 4.5. Договора участия в долевом строительстве жилого дома, Застройщик вправе реализовать Объект долевого строительства в случае его не приемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства.

Таким образом, в случае несогласия в приемке машино-места либо несогласии размера или самого факта изменения фактической зарегистрированной площади машино-места и необходимости произвести доплату в соответствии с условиями договора, участник долевого строительства имеет право на возврат денежных средств от реализации данного машино-места, как это установлено п. 4.5 Договора.

Однако, истцами требований к застройщику о расторжении договоров участия в долевом строительстве не заявлялось, машино-места поставлены на кадастровый учет в установленном законом порядке, из разногласий к передаточным актам, следует, что согласно определению от 19.04.2024 года по делу № А41-20719/22 Арбитражного суда о погашении требований участников строительства путем передачи им объекта в собственность, истцы приняли в собственность машино-места и готовы нести расходы по содержанию объекта долевого строительства, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в объекте недвижимости, в котором располагается объект долевого строительства.

Доводы истцов о том, что условия п. 8.4 договора противоречит действующему законодательству и ухудшает положение истцов являются необоснованными, поскольку данные условия договора согласованы сторонами при его заключении, прав и законных интересов истцов не нарушают и являются реализацией сторонами права на свободу договора, условия которого закону не противоречат.

Ссылка заявителей на конкретный судебный акт Верховного Суда Российской Федерации несостоятельна, поскольку данный акт принят по обстоятельствам, не являющимся тождественными настоящему спору, по данному делу установлены иные фактические обстоятельства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к ООО «Инвест Проект МСК» о признании условия договоров участия в долевом строительстве незаконным, об отсутствии обязанности по доплате - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательном виде.

Мотивированная часть решения суда составлена 07 ноября 2025 года

Судья А.А. Терехова