Дело № 3а-577/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация г.Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, ФИО4; ФИО5; ФИО6,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с указанным заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость двух земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в следующих размерах:

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2706 квадратных метров, разрешенное использование – производственные здания, складские здания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 2 169 100 руб.;

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 6655 квадратных метров, разрешенное использование – наземные одноуровневые открытые автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 5 078 300 руб.

Также просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3166,5 квадратных метров, назначение – нежилое здание, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2017 года в размере 13 175 000 руб.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности ФИО2 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» № 0049/18 от 17 декабря 2018 года, а именно: 

- земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2706 квадратных метров, разрешенное использование – производственные здания, складские здания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в размере 4 600 200 руб.;

- земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 6655 квадратных метров, разрешенное использование – наземные одноуровневые открытые автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в размере 7 320 500 руб.

- объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3166,5 квадратных метров, назначение – нежилое здание, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2017 года в размере 19 204 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г.Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, ФИО4; ФИО5; ФИО6

Представитель административного истца по доверенности – ФИО2 в судебное заседание явилась, просила заявленные требования удовлетворить. 

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости объектов в соответствии с заключением ООО «Региональный центр экспертизы и оценки».

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности – ФИО3, в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, их представителей в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец ФИО1, а также заинтересованные лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2706 квадратных метров, разрешенное использование – производственные здания, складские здания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 6655 квадратных метров, разрешенное использование – наземные одноуровневые открытые автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3166,5 квадратных метров, назначение – нежилое здание, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровым справкам от 23 и 28 ноября 2018 года кадастровая стоимость объектов недвижимости составила:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 9 535 781,64 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 14 988 058,25 руб. Размер кадастровой стоимости участков определен по состоянию на 2 июля 2018 года.

- объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 38 213 606,99 руб. Размер кадастровой стоимости определен по состоянию на 4 сентября 2017 года.

В соответствии с частями 1, 2 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" утверждены по состоянию на 1 января 2014 года средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) согласно приложению N 2, группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению N 3.

В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из кадастровой справки, не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому их кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 N 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области», вступившего в силу со дня официального опубликования, но не ранее 1 января 2018 года.

Рассматриваемый объект недвижимости, исходя из даты постановки на кадастровый учет, не был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, поэтому его кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец, как сособственник объектов недвижимости, имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» № 790/11-2018 от 22 ноября 2018 года.

Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 169 100 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 078 300 руб.;

- объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 13 175 000 руб.

Судом, учитывая наличие возражений представителей Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» заключение № 0049/18 от 17 декабря 2018 года.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 4 600 200 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 7 320 500 руб.;

- объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 19 204 000 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить его выводы в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный и доходный подходы, указав мотивированно об отказе от доходного подхода. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, расположенные в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на торг, дату продажи, погрузо-разгрузочные механизмы/жд ветку, площадь. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности. Квалификация эксперта подтверждена и сомнений у суда не вызывает.

Доводы возражений Администрации г.Ростова-на-Дону против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости объектов недвижимости суду не представлены.

На вопрос суда о необходимости назначения по делу повторной экспертизы либо вызова эксперта для дачи пояснений, представитель указал, что таких ходатайств не заявляет.

Данных об иной стоимости спорных объектов, равно как и данных о наличии иных объектах-аналогах, представителем Администрации г.Ростова-на-Дону, суду не представлено. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости, определенные в заключении эксперт, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, с учетом заключения ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

В силу положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. 30 ноября 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 12 декабря 2018 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

Административным истцом на специальный счет Ростовского областного суда были внесены денежные средства в размере 100 000 руб.

Из представленного ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 100 000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 100 000 рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости объектов недвижимости, указанного в заключении эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», фактически соглашаясь с выводами экспертного заключения, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере 100 000 рублей, внесенная административным истцом на специальный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2706 квадратных метров, разрешенное использование – производственные здания, складские здания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в размере 4 600 200 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 6655 квадратных метров, разрешенное использование – наземные одноуровневые открытые автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в размере 7 320 500 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3166,5 квадратных метров, назначение – нежилое здание, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2017 года в размере 19 204 000 руб.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 30 ноября 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от ФИО1 в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, 100 000 рублей на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-577/2018 (заключение № 0049/18 от 17 декабря 2018 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 24 декабря 2018 года.

Судья И.В. Порутчиков