Дело № 2-1327/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 13 сентября 2017 года. 

Мотивированное решение составлено 15 сентября 2017 года. 

г. Ступино Московской области 13 сентября 2017 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В. при секретаре Филатовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору о долевом участии, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности на квартиру, о взыскании пени, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ступинский городской суд Московской области с исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.01.2015 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 33 от 20.10.2014 года; о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру; о признании за ним (ФИО1) права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656 007 рублей. 

Свои исковые требования ФИО1 обосновывает тем, что 20.10.2014 года между ним и ответчиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» заключен договор № 33 о долевом участии в строительстве жилого дома, который 02.12.2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке. Исходя из условий указанного договора, застройщик ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» принял на себя обязательства, связанные с постройкой жилого дома, сдачей его в эксплуатацию, получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее первого квартала 2015 года. В собственность истца должна была быть передана квартира по адресу: 

<

адрес>. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объёме, оплатив необходимую денежную сумму, однако ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» квартиру ему не передало. 13.02.2017 года истцу стало известно о том, что собственником указанной квартиры является другое лицо – ответчик ФИО2 При этом договор о долевом участии в строительстве жилого дома с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» истец не расторгал, не подписывал его. 

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Розенберг Е.Б., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержал уточнённые исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства указанный ответчик был извещён надлежащим образом, о причинах неявки представителя суд не известил, ходатайство об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился; представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит исковое заявление оставить без удовлетворения, указывая на то, что он является добросовестным приобретателем квартиры на основании возмездной сделки (том 2, л. д. 37-43).

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Конопелько А.Г., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, и просил суд исковое заявление оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства указанное третье лицо было извещено надлежащим образом, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 показал, что ФИО4 ему сообщил о наличии покупателя на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Этим покупателем оказался ответчик ФИО2 Он (ФИО3) представлял интересы продавца ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» на основании ранее выданной генеральным директором указанного общества ФИО5 на его имя нотариальной доверенности. С покупателем ФИО2 он встретился в МФЦ г. Ступино Московской области, куда он (ФИО3) привёз уже подписанный генеральным директором ФИО5 договор купли-продажи квартиру в 3-х экземплярах. ФИО2 подписал этот договор при нём. При этом ни у него, как представителя продавца, ни у покупателя ФИО2 никаких сомнений в правомерности сделки не возникло. 

Суд, выслушав объяснения и доводы представителей сторон, допросив свидетеля, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно ст.ст. 9 и 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двустороння сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка). 

Согласно ст.ст. 420 и 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. 

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. 

При этом письменная форма договора предполагает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ). 

В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статьёй 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301–304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Статьёй 6 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.ст. 10 и 12 вышеприведённого Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.10.2014 года между застройщиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице директора ФИО5 и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор № 33 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома (том 1, л. д. 33-39). 

В соответствии с условиями указанного договора ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» обязалось в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке площадью 900 кв. м. с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства, а последний обязался выполнить свои обязательства по оплате денежных средств и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства в соответствии с указанным договором является двухкомнатная квартира № 4 общей площадью 57,3 кв. м., расположенная в указанном многоквартирном жилом доме. 

Застройщик принял на себя обязательства по сдаче жилого дома в эксплуатацию и получению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не позднее 1 квартала 2015 года.

Исходя из п. 3.2 указанного договора, после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию застройщик принимает на себя обязательство в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии исполнения участником долевого строительства в полном объёме обязательств, принятых им по договору, передать участнику долевого строительства по передаточному акту квартиру, как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома. 

Разделом 4 договора предусмотрено, что участник долевого строительства вносит сумму в размере 1 477 500 рублей путём перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в срок до 21.10.2014 года. 

В разделе 6 договора сторонами предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. 

В пункте 9.1 договора определено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение всего периода исполнения взаимных обязательств, до подписания сторонами акта приёма-передачи квартиры. 

Ступинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация указанного договора 02.12.2014 года, что подтверждается копией регистрационного дела (том 1, л. д. 190-205). 

11.02.2015 года представителем ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО1 (сторон по договору о долевом участии в строительстве жилого дома) – ФИО3, действующим на основании нотариальных доверенностей, в регистрирующий орган наряду с другими необходимыми документами было представлено дополнительное соглашение от 20.01.2015 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 33 от 20.10.2014 года, заключенное между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице директора ФИО5 и участником долевого строительства ФИО1 (том 1, л. д. 162-163). 

Согласно указанному дополнительному соглашению стороны договора (ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО1) с обоюдного согласия договорились о расторжении договора № 33 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 20.10.2014 года, и застройщик возвращает участнику долевого строительства внесенные денежные средства в сумме 1 477 500 рублей в течение 6 месяцев после государственной регистрации соглашения. 

Ступинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения к договору 18.03.2015 года, что подтверждается копией регистрационного дела (том 1, л. д. 159-173). 

Далее на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2014 года № RU-50580000-100/14 право собственности на квартиру площадью 55,3 кв. м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано в установленном порядке 22.06.2015 года застройщиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР», что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 22.06.2015 года (том 1, л. 

<

...>) и копией регистрационного дела. 

24.11.2015 года между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице генерального директора ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» продало ФИО2 квартиру площадью 55,3 кв. м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 1 600 000 рублей (том 1, л. д. 177-180).

Договор заключен в простой письменной форме, на нём имеется оттиск печати продавца ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР». 

В тот же день (24.11.2015 года) сторонами договора подписан передаточный акт в отношении указанной квартиры (том 1, л. д. 181). 

11.12.2015 года право собственности на квартиру площадью 55,3 кв. м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании указанного договора купли-продажи в установленном законом порядке было зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2015 года (том 1, л. д. 176), выпиской из ЕГРН (том 1, л. д. 116-120) и копией регистрационного дела (том 1, л. д. 85-114). 

При этом действия по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру были произведены от имени продавца ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» его представителем ФИО3, действующим на основании нотариальной доверенности, и покупателем ФИО2

Из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры следует, что он соответствует требованиям закона к форме таких договоров, содержит все существенные условия.

Оплата по договору купли-продажи квартиры покупателем ФИО2 была произведена в полном объёме, что подтверждается представленными им документами. 

Оспаривая дополнительное соглашение от 20.01.2015 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 33 от 20.10.2014 года и договор купли-продажи квартиры от 24.11.2015 года, заключенный между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2, истец ФИО1 ссылается в обоснование своих доводов на то, что дополнительное соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома он с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не заключал и не подписывал. Подпись от его имени выполнена не им. 

Определением Ступинского городского суда Московской области от 14.06.2017 года по делу по ходатайству истца была назначена почерковедческая судебная экспертиза (том 1, л. д. 217-219). 

Согласно заключению почерковедческой судебной экспертизы № 86-43-17 от 13.07.2017 года, проведённой экспертом ЗАО «Центр независимых экспертиз» ФИО6, подпись от имени ФИО1 в строке раздела «Участник долевого строительства» дополнительного соглашения от 20.01.2015 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 33 от 20.10.2014 года выполнена не ФИО1, а другим лицом (том 2, л. д. 5-23). 

Оценивая выводы указанной судебной экспертизы, суд считает их достоверными, а заключение эксперта объективным. Эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется. В представленном экспертном заключении содержатся подробное описание проведённого исследования и сделанные в результате его выводы. 

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, опровергающих заключение почерковедческой судебной экспертизы.

Оспариваемое истцом дополнительное соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является ничтожным, как не соответствующим требованиям закона, поскольку ФИО1 его с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не заключал и не подписывал.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ (по состоянию на 26.05.2017 года) ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» зарегистрировано в качестве юридического лица 08.07.2013 года (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>); с 15.10.2015 года генеральным директором указанного общества является ФИО4; основным видом деятельности является строительство жилых и нежилых зданий (том 1, л. д. 144-148). 

12.04.2017 года СО ОМВД России по Ступинскому району Московской области в отношении генерального директора ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» ФИО4 возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (том 1, л. д. 137). 

По данному уголовному делу на основании постановления следователя от 24.05.2017 года ФИО1 признан потерпевшим (том 1, л. д. 138-139). 

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 34, 35, 36, 37, 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301 и 302 ГК РФ. 

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.ст. 301 и 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. 

Если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать своё право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. 

В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путём представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). 

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. 

В силу взаимосвязанных положений ст.ст. 301 и 302 ГК РФ условием истребования собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя, является приобретение имущества у лица, не имевшего право его отчуждать, и связанное с этим сохранение права собственности на имущество его первоначальным владельцем.

Таким образом, исходя из правоприменительного толкования вышеприведённых норм права, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий её недействительности, будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Заключенный между ответчиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и истцом ФИО1 договор № 33 о долевом участии в строительстве жилого дома от 20.10.2014 года сам по себе не подтверждает возникновение у истца права собственности на спорную квартиру. 

Спорная квартира застройщиком ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» истцу ФИО1 по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу фактически не передавалась, право собственности ФИО1 на квартиру не регистрировалось в установленном законом порядке. 

Таким образом, являющая предметом спора квартира площадью 55,3 кв. м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, никогда не находилась в фактическом владении истца ФИО1 

Принимая во внимание, что спорная квартира приобреталась ответчиком ФИО2 на основании возмездной сделки у титульного собственника ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР», право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке, и при этом ФИО2, проявив разумную осмотрительность и осторожность, не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения недвижимого имущества продавцом, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем. 

Договор купли-продажи квартиры содержит все необходимые условия, исполнен сторонами. 

С момента приобретения квартиры ФИО2 открыто и добросовестно владеет и пользуется ею, несёт бремя содержания; о каких-либо обременениях правами третьих лиц, их притязаниях на приобретаемое имущество ему не было известно. 

Спорная квартира не может быть истребована у ответчика ФИО2 путём применения механизма, предусмотренного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. При этом оснований для истребования у него имущества в соответствии со ст. 302 ГК РФ не имеется в связи с отсутствием условий для этого, установленных указанной нормой права.

При этом истец ФИО1 не лишён права требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. 

Что касается требования ФИО1 о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656 007 рублей на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то, исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, оснований для его удовлетворения в рамках избранного истцом способа защиты своего права у суда также не имеется. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2 удовлетворить частично. 

Признать недействительным дополнительное соглашение от 20.01.2015 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 33 от 20.10.2014 года.

Исковые требования ФИО1 к ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру; о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1; о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656 007 рублей – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Федеральный судья Е.В. Есин