Дело № 33а-13697/2025 (судья Хобовец Ю.А.)

УИД 24RS0037-01-2023-001968-88

3.022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2025 года город Красноярск

Судебная коллегия по административным делам Красноярского краевого суда в составе: председательствующего судьи Сидоренко Е.А.,

судей Данцевой Т.Н., Корниенко А.Н.

при ведении протокола помощником судьи Аруслановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Назаровское» к Администрации Назаровского района Красноярского края о признании незаконным постановления

по апелляционной жалобе директора ЗАО «Назаровское» ФИО1

на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 6 августа 2024 года, которым отказано в удовлетворении административных исковых требований,

заслушав и обсудив доклад судьи Корниенко А.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Закрытое акционерное общество «Назаровское» обратилось с указанным административным исковым заявлением.

Требования мотивированы тем, что 14.11.2016 между Администрацией Степновского сельсовета Назаровского района Красноярского края и ЗАО «Назаровское» был заключен договор аренды № 22 земельного участка на основании протокола открытого аукциона. По условиям договора ЗАО «Назаровское» приняло в аренду до 14.11.2026 земельный участок по адресу: 

<

данные изъяты> с видом разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

На арендованном земельном участке ЗАО «Назаровское» возвело здание. Согласно техническому плану данное здание является объектом индивидуального жилищного строительства (жилое назначение, 2 этажа, кирпичные стены, год завершения строительства – 2020).

09.06.2023 Администрацией Назаровского района Красноярского края было вынесено постановление № 171-п об изменении вида разрешенного использования для данного земельного участка с «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» на «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1).

Однако постановлением Администрации Назаровского района Красноярского края № 292-п от 20.09.2023, вид разрешенного использования был изменен с «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)» на «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Постановление от 20.09.2023 № 292-п является незаконным, поскольку нарушает принцип деления земель по целевому назначению. Учитывая наличие на участке возведенного объекта капитального строительства, Администрация Назаровского района Красноярского края должна была принять решение об установлении вида разрешенного использования, соответствующего фактическому использованию участка и действующему законодательству.

ЗАО «Назаровское» просило признать незаконным постановление Администрации Назаровского района от 20.09.2023№ 292-п Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:27:5301013:237.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе директор ЗАО «Назаровское» ФИО1 просил решение отменить, принять новое решение об удовлетворении административных исковых требований, ссылаясь на доводы и позицию, изложенные в административном исковом заявлении, которым не дано надлежащей оценки.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://kraevoy.krk.sudrf.ru), не сообщивших об уважительных причинах неявки, не просивших об отложении дела, проверив материалы дела в полном объеме в соответствии со ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия считает необходимым итоговое постановление оставить без изменения по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

На основании абзацев 2, 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В силу п. 3, 26 ч.1 ст. 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся:

владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа;

утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах городского округа, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования муниципального, городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального, городского округа.

В силу части 1 статьи 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации Степновского сельсовета Назаровского района Красноярского края № 45 от 17.03.2016 утверждена схема расположения земельного участка по адресу: 

<

данные изъяты>. Участку установлены: категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - развития жилой застройки (Ж-2), вид разрешенного использования - «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1). Утверждены точки и координаты границ.

16.05.2016 земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 

<

данные изъяты>.

14.11.2016 между Администрацией Степновского сельсовета Назаровского района Красноярского края и ЗАО «Назаровское» по результатам открытого аукциона заключен договор аренды № 22. Согласно п. 1.1 и 2.1 договора ЗАО «Назаровское» приняло в аренду данный земельный участок с видом разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» на срок с 14.11.2016 по 14.11.2026. Пункт 4.4.2 договора обязывает арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.11.2016. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 29.12.2016.

Согласно п. 2 ст. 24 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования «Степновский сельсовет» Назаровского района Красноярского края, утв. Решением Назаровского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.04.2023 №23-224, основными видами разрешенного использования в зоне застройки малоэтажными жилыми домами(Ж-2) являются в том числе «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)» и «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)».

На арендованном земельном участке ЗАО «Назаровское» в 2020 году возвело здание. Согласно техническому плану двухэтажное жилое здание является объектом индивидуального жилищного строительства, что не соответствует установленному для участка виду разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

01.06.2023 ЗАО «Назаровское» обратилось к Главе Назаровского района Красноярского края с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «Для индивидуального жилищного строительства».

Постановлением Главы Администрации Назаровского района Красноярского края от 09.06.2023 № 171-п изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с существующего вида разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» на испрашиваемый вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства».

20.09.2023 постановлением Главы Администрации Назаровского района Красноярского края № 292-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с существующего вида разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)» на вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1).

04.10.2023 Главой Администрации Назаровского района Красноярского края ФИО2 сообщено ЗАО «Назаровское» о том, что постановлением от 20.09.2023 № 292-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с существующего вида разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) на вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1).

Указанное информационное письмо направлено директору ЗАО «Назаровское» ФИО1 от 04.10.2023, по электронной почте 04.10.2023 в 12 часов 38 минут.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, руководствуясь приведенными выше положениями ЗК РФ и ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что постановление Главы Администрации Назаровского района Красноярского края № 292-п от 20.09.2023 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)» на вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) вынесено уполномоченным должностным лицом, в пределах предоставленных полномочий с соблюдением установленного порядка его принятия, прав ЗАО «Назаровское» не нарушает.

Возведение в 2020 году объекта индивидуального жилищного строительства в нарушение вида разрешенного использования земельного участка, как и обращение административного истца 06.10.2023 в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объект недвижимости, не являются основаниями для признания оспариваемого постановления незаконным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны при правильном установлении юридически значимых обстоятельств дела и верном применении к ним норм материального права, регулирующих возникшие отношения.

Земельное законодательство в качестве одного из основных принципов закрепляет принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42 ЗК РФ).

Согласно п. 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, заключенному по результатам открытого аукциона, административный истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Назаровское» является арендатором земельного участка, предоставленного по результатам открытого аукциона, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». Согласно пункту 4.4.2 указанного договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

ЗАО «Назаровское», зная о существенных условиях договора аренды, о разрешенном использовании земельного участка - «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) осуществил строительство индивидуального жилого дома, чем нарушило эти условия договора.

Принимая во внимание, что Постановление Администрации Назаровского района Красноярского края от 09.06.2023 № 171-п об изменении вида разрешенного использования земельного участка противоречило положениям пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, следует признать, что Администрацией Назаровского района Красноярского края в порядке самоконтроля постановлением от 20.09.2023 верно отменено указанное постановление, поскольку отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду по результатам открытого аукциона, и установлен тот вид разрешенного использования земельного участка, который соответствовал условиям аукциона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 29.04.2025 N 1095-О, правовой режим земельного участка определяется видом его разрешенного использования, который, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлен прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах. Исходя из этого вид разрешенного использования, предусмотренный в договоре аренды земельного участка, является критически важным для арендных отношений. Изменение данного условия означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения. Соответственно, такое изменение не должно быть выведено из-под действия нормативных требований.

Судебная коллегия отмечает, что то обстоятельство, что земельный участок, переданный в аренду, находится в территориальной зоне, допускающей иные виды разрешенного использования, само по себе не означает, что лицо, получившее земельный участок в аренду с одним разрешенным использованием, может по своему усмотрению выбрать другое разрешенное использование, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка. В силу положений ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право и обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Ссылка административного истца на Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.03.2022 № 8-КАД21-7-К2, о наличии оснований для удовлетворения административный исковых требований не свидетельствует, поскольку судебный акт основан на иных фактических обстоятельствах, выводы не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела.

Оспариваемое постановление принято уполномоченным должностным лицом в пределах предоставленных полномочий с соблюдением положений Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», требований действующего земельного и гражданского законодательства и не нарушает прав и законных интересов административного истца не нарушает.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку в решении, оснований не согласиться с которой Судебная коллегия по административным делам Красноярского краевого суда не установила.

Процессуальных нарушений, могущих влечь отмену итогового постановления, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст.309-311 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Назаровского городского суда Красноярского края от 6 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

судьи:

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2025 года.