Дело № 2-10/2025

УИД44RS0023-01-2024-000241-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 г. г. Макарьев

Макарьевский районный суд Костромской области в составе 

председательствующего судьи Чистяковой Ю.П.., 

при секретаре Андрияновой Ю.Б.,

с участием представителя истца ФИО4 – ФИО5, действующей по доверенности,

ответчика ФИО6 и её представителя адвоката Данченко А.А., представившего удостоверение № и ордер №

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО6, ФИО7, ФИО8, действующей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, об устранении препятствий в пользовании имуществом,

установил:

ФИО4 обратилась в Макарьевский районный суд Костромской области с вышеуказанным иском. Свои требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником квартиры № 2, площадью 55,2 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно Выписке ЕГРН, жилой дом, общей площадью 161,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является многоквартирным и представляет собой трехквартирный одноэтажный жилой дом.

Собственником квартиры № 1, площадью 52,3 кв. м, кадастровый №, является ФИО6.

Собственником квартиры № 3. площалдью53,8 кв. м, кадастровый номе №, являются: ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3

Квартира № 2 находится посередине многоквартирного дома, с правой стороны расположена квартира № 3, с левой стороны – квартира № 1.

Перед входом в квартиру № 2 расположен колодец с выгребной ямой для канализации. Для надлежащего содержания квартиры и земельного участка необходимо обеспечить доступ специализированной техники для подъезда к выгребной яме, расположенной у входа квартиры № 2. В настоящее время такой доступ у истицы отсутствует в связи с тем, что собственники квартиры № 1 и № 3 установили с обеих многоквартирного дома заборы и хозяйственные постройки. Кроме того, у неё отсутствует возможность подъезда к квартире любого крупногабаритного транспорта такого как – пожарная машина, скорая помощь, отсутствует возможность осуществить подвоз дров. К своей квартире она может подойти только через ограждения и хозяйственные постройки своих соседей.

Таким образом, собственники квартиры № 1 и № 3 перекрыли общий проезд к многоквартирному дому и к квартире.

По материалам инвентаризации земель, площадь земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, по адресу: 

<

адрес>, составляет 2498 кв. м. Согласно сведений ЕГРН земельный участок под многоквартирным домом № не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. 

Собственнику квартиры №1 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 646,99 кв. м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, границы которого не установлены.

Собственникам квартиры № 3 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 549 кв. м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под домовладением. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО8 проведено межевание земельного участка, которым установлены его границы.

С учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд: 

- признать недействительным постановление Администрации городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района от 29.08.2007 года №124 «О строительстве бани на старом месте, строительстве прируба размером 6х6 м, капитальный ремонт дома 9 рядов, строительство хоздвора размером 6х6 м, гаража размером 6х4 м» недействительным;

- признать постановление главы Макарьевского Муниципального района от 18.08.2008 года №348 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка ФИО6 для ведения личного подсобного хозяйства» недействительным;

- применить последствия недействительности постановления и сделки в виде аннулирования записи о праве собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №;

- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, полностью, с исключением из Единого государственного реестра недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным кадастровым инженером ФИО9 по уточнению описания местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №;

- аннулировать запись о праве собственности ФИО8, ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и снять с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №;

- устранить нарушение, права ФИО4 на пользование земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, путем:

- демонтажа (сноса) самовольно возведенного сплошного деревянного ограждения (забора) и хозяйственных построек между входом (подъездом) в квартиру №2 и входом (подъездом) в квартиру №1 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставив свободный доступ (проезд) со стороны квартир №1 для прохода (проезда) в квартиру №2 в течение 15 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда и не выполнения демонтажа ограждения (забора) и хозяйственных построек в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, предоставить ФИО4 право произвести работы по демонтажу и вывозу указанного ограждения (забора) и хозяйственных построек самостоятельно или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ФИО6 понесенных расходов, Установить судебную неустойку в размере 250 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, с момента вступления решения в законную силу до фактического исполнения ответчиком (либо истцом) указанного решения;

- демонтажа (сноса) самовольно возведенного сплошного металлического и деревянного ограждения (забора), возведенного со стороны квартиры №3 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставив свободный доступ (проезд) со стороны квартир №3 для прохода (проезда) в квартиру №2 в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда и не выполнения демонтажа ограждения (забора) и хозяйственных построек в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, предоставить ФИО4 право произвести работы по демонтажу и вывозу указанного ограждения (забора) и хозяйственных построек самостоятельно или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ФИО8, действующей от своего имени и как законного представителя своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО1, и ФИО7 понесенных расходов. Установить судебную неустойку в размере 250 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, с момента вступления решения в законную силу до фактического исполнения ответчиком (либо истцом) указанного решения.

В судебное заседание истица ФИО4 не явилась, направив в суд своего представителя ФИО5

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить. Суду показала, что её доверительница ФИО4 является собственником 

<

адрес>. Собственником квартиры № 1 - является ФИО6, квартиры № 3 – семья ФИО10 У ответчиков в собственности находятся земельные участки. У ФИО6 границы земельного участка не определены, а у семьи ФИО8 проведено межевание земельного участка в июле 2024 года, определены его границы. ФИО6 имеет возможность беспрепятственно осуществлять проход и проезд к своей квартире через свой земельный участок, ответчики квартиры № 3 – через свой земельный участок. У истицы в собственности земельного участка нет. Для обслуживания коммуникаций, подвоза дров она лишена этой возможности, поскольку ответчики этому препятствуют. Вместе с тем, считает, что дом, в котором проживает истица и ответчики, является многоквартирным домом, о чем имеются сведения в ЕГРН. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав. Считает, что земельные участки ФИО6 и К-вых подлежат снятию с кадастрового учета с целью формирования общего земельного участка под многоквартирным домом, определения его границ и порядка пользования собственниками многоквартирного дома.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, указав, что земельным участком пользуется с 2009 года на законных основаниях. Никогда через квартиру № 1 проезда не было. Проезд собственниками квартиры № 2 и квартиры № 3 всегда осуществлялся через земельный участок квартиры № 3, никогда никаких конфликтов между соседями не было. Проезд обустроен, дорогу всегда отсыпали, обслуживали. Как указывают истица и ФИО11, что проезд осуществлялся через её земельный участок, то это не соответствует действительности, поскольку при осмотре земельного участка, думаю увидели все, что на земельном участке имеется глубокая канава, забор, который стоит не одно десятилетие, что подтверждает об отсутствие проезда.

Представитель ответчика ФИО6 -адвокат Данченко А.А. исковые требования ФИО4 не признал, указав следующее:

площадь земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 498 кв. м. Согласно сведений ЕГРН, земельный участок под многоквартирным домом № не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.

Ответчику ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 646,99 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, границы которого не установлены. Право собственности на указанный земельный участок возникло у ответчика на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ответчиком и администрацией Макарьевского муниципального района.

Фактическое пользование земельным участком в существующих границах, возникло у Ответчика не позднее ДД.ММ.ГГГГ на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждено вступившим в законную силу определением Макарьевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе между всеми собственниками жилых помещений в данном доме (квартиры №№1-3) достигнуто соглашение, о том, что Ответчик ФИО6 устанавливает ограждение по границе фактического пользования (в данном случае между квартирой №1 и №2), что существует в неизменном виде до настоящего времени.

Считают, что оснований для удовлетворения требований в части прекращение права собственности ФИО6 на земельный участок не имеется, в связи с тем, что Истцом в данном случае пропущен срок исковой давности для предъявления данных требований, такие требования не заявлялись ни правопредшественниками истца до 2022 года, самой истицей такие требования заявлены только в 2024 году после формирования земельного участка собственником квартиры №3.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца».

Ответчик полагает, что нарушение прав Истца стало возможным исключительно в результате действий собственников квартиры №3, которые без согласования с Истцом в 2024 году, в нарушении длительного сложившегося порядка пользования установили ограждение, перекрывающее проход и подъезд к квартире Истца. ФИО6 не была и не могла быть причиной нарушения прав Истца, так как она, начиная с 2000 года, никаких действий по перекрытию доступа к квартире Истца не осуществляла, что подтверждается тем, что никаких претензий до 2024 года (с 2022 года) момента покупки истцом квартиры в ее адрес не поступали, а следовательно и защита нарушенного права должна ликвидировать то нарушение, именно которое привело к сложившейся ситуации.

Также хотелось бы отметить, что предложенный Истцом вариант устранения нарушений в части участка Ответчика (даже в случае удовлетворения ее требований судом) не повлечет восстановление ее права, так как в силу объективных причин, которые установлены в том числе и в рамках проведенной по делу экспертизы, использовать часть участка Ответчика для проезда невозможно, без организации работ по выравниванию участка, модернизации системы дренажа и водоотведения на участке Ответчика, строительства проезда через участок Ответчика (планировка участка и его расчистка (спил деревьев, демонтаж насаждений), насыпь песка и гравия, уплотнение полотна проезда), что потребует дополнительных расходов со стороны Истца для организации проезда и выплаты компенсации Ответчику за повреждение насаждений, в том числе и многолетних, которые Истцом не заявлены, что в свою очередь исключает возможность защиты его права в рамках, заявленных требований, позволит реализовать такую защиту только в будущем и в неопределенный срок, что не соответствует сути судебного решения, установленной требованиями ГПК РФ (решение должно обеспечить защиту нарушенного права в момент его вступления в силу и исполнения), гак как сам демонтаж ограждения и строений Ответчика к восстановлению прав Истца не приведет.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 401 ГК РФ: «Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства». В данном случае, Истец в 2022 году приобретая квартиру в жилом доме не могло не понимать структуру фактического порядка пользования земельными участками под ним (на тот момент был установлен спорный забор и строения, имелись насаждения), которые в настоящее время якобы препятствуют ей в пользовании квартирой, однако ни смотря на это приняла решение о приобретении квартиры и на протяжении двух лет использовала ее, то есть сама несла риск тех неблагоприятных последствий, которые связаны с таким приобретением.

Довод Истца о том, что не имеется возможности доступа техники к ее квартире, опровергается материалами дела, тем более что забор со стороны квартиры №3 в настоящее время отсутствует, что позволяет обеспечить доступ к ее квартире транспорта и экстренных служб, а проход к ее квартире имеется как со стороны квартиры №3, так и беспрепятственный со стороны квартиры №1.

Ответчики ФИО7, ФИО8, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела судом извещались надлежащим образом. 

Ранее в судебном заседании ответчик ФИО8 исковые требовании ФИО4 не признала, указав, что является собственником земельного участка – 1/5 доли в праве у неё, у бывшего супруга ФИО7 и троих несовершеннолетних детей. Летом было проведено межевание этого земельного участка, установлены границы. Действительно, они поставили забор от угла дома к гаражу, так как сами этот проезд для большой техники не используют, поскольку бояться разрушить дорогу. ФИО4 не раз предлагали поучаствовать в содержании этой дороги – сделать подсыпку, окашивать в летний период, зимой расчищать, сделать совместно ворота, но она отказалась в этом участвовать, нести на это расходы. К ФИО4. стали ездить на машинах и днем и ночью, приезжал трактор с телегой за её мусором, чем разрушил дорогу, и после этого было принято решение ограничить проезд.

Представитель ответчика Администрации Макарьевского муниципального округа Костромской области в судебное заседание не явился, направили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Привлеченный по делу в качестве третьего кадастровый инженер ФИО9 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен судом надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не направил. 

Ранее в судебном заседании ФИО9 суду пояснил, что к нему обратились ФИО4 и ФИО8 по вопросу межевания земельных участков. ФИО4 в последующем отказалась от межевания земельного участка, а с ФИО8 межевание было проведено. Границы были установлены по фактическому использованию. Закон позволяет формировать отдельные земельные участки под домами блочной застройки, а 

<

адрес>, где проживают ФИО11, ФИО12 и ФИО4 имеет признаки дома блокированной застройки, состоит из отдельных блоков объединенных общей стеной без проемов находящихся в одном ряду высотой не более трех этажей и количество блоков не более 10 с доступом каждого блока на земельный участок. 

. 

Привлеченный по делу в качестве третьего лица ФИО13 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена в суд неврученной.

Свидетель ФИО17 суду показала, что занимает должность заведующей отделом по земельным отношениям в администрации Макарьевского муниципального района. В жилом доме по адресу: 

<

адрес>, расположено три помещения, которые можно считать блоками, несмотря на то, что в ЕГРН дом значится как многоквартирный. Согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» помещения в многоквартирном доме считаются блоками, если количество этажей не превышает трех и количество блоков в одном ряду не может превышать десяти, так же они блокированы с другими жилыми домами в одном ряду, общими блоковыми стенами, проемами имеют отдельные выходы, входы и земельные участки. Также указала, что ФИО6 является собственником земельного участка на основании распоряжения главы администрации, в силу ст. 234 ГК РФ у Вилковой сложилась приобретательная давность, то есть более 15 лет. Исторически сложился проход у жильцов 

<

адрес> – это проход-проезд через земельный участок ФИО11, то есть через квартиру № 3. ФИО6 также поясняла, что до того, как у неё появился земельный участок в собственности, она тоже пользовалась проходом-проездом через квартиру № 3. Считает, что спор возможно разрешить путем установления сервитута, тем самым ФИО4 будет обеспечен проход-проезд к своей квартире. 

Заслушав стороны, изучив и исследовав материалы дела, экспертное заключение, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка и иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу п. 1 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В частности, к таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2022г. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о наличии во владении ФИО4 земельного участка, не имеется.

Ответчик ФИО6 является собственником 

<

адрес> и собственником земельного участка площадью 646,99 кв.м. кадастровый №, расположенного по вышеуказанному адресу на основании Постановления главы Макарьевского муниципального района Костромской области № 348 от 18.08.2008 года. Право собственности на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Границы земельного участка не установлены. 

Ответчики ФИО8, ФИО7., несовершеннолетние ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками 

<

адрес> и земельного участка, площадью 603+/-9 кв.м., кадастровый №, расположенного по вышеуказанному адресу. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Данные о границах земельного участка внесены в ЕГРН на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО6 проход и проезд к своей квартире осуществляет через свой земельный участок, ответчики – собственники квартиры № 3 проход и проезд осуществляют к своей квартире через свой земельный участок. 

Квартира № 2, принадлежащая истице, находится посередине между квартирами № 1 и № 3.

Как указала истица и не оспаривалось сторонами, что с момента приобретения квартиры и до лета 2024 года ФИО4 осуществляла проезд к своей квартире через земельный участок, принадлежащий собственникам квартиры № 3. 

Данный факт подтвердила в судебном заседании и допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №2, которая также указала, что проезд к дому № по 

<

адрес>, всегда был со стороны, сейчас уже новых собственников, К-вых. 

Рассматривая исковые требования ФИО4 о признании недействительным постановление Администрации городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района от 29.08.2007 № 124 и постановления главы Макарьевского муниципального района от 18.08.2008г. № 348 недействительными и применения последствий недействительности постановления и сделки в виде аннулирования записи о праве собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета, признания недействительным результатов межевания земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (ч. 4).

Согласно части 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Понятие «дом блокированной застройки» приведено в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

До введения в действие названного пункта Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» жилым домом блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

Частью 1 статьи 16 Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ определено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся также в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденным и введенным в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр.

В соответствии с названным Сводом правил, блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилым блоками, чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (п. 3.2). Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (п. 3.3).

По смыслу приведенных правовых норм жилые дома блокированной застройки это жилые дома, в которых имеется отдельный выход на территорию общего пользования и отсутствуют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, однако наличие в них общих стен, фундамента и крыши не исключается. В целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в ЕГРН содержаться актуальные сведения о ранее учтенном объекте недвижимости - многоквартирном доме с кадастровым № (запись внесена ДД.ММ.ГГГГ) по адресу 

<

адрес>, площадью 161,3 кв.м, количество этажей – 1, в том числе подземных -0.

В ЕГРН установлена связь объекта недвижимости с вышеуказанным кадастровым номером с иными ранее учтенными объектами недвижимости - помещениями (квартирами) с кадастровым № – квартира, площадью 52,3 кв.м., №– квартира № 2 площадью 55,2 км., №– квартира № 3,лощадью 5,8 кв.м..

Пи этом в ЕГРН имеются актуальные записи о вещных правах на данные квартиры. На квартиру № 1 право собственности зарегистрировано за ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру № 2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано за ФИО4, а на квартиру №3 право собственности зарегистрировано за ФИО2, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО1 (по 1/5 доли в праве) с 26.09.2019г.

Как уже указывалось выше, у собственников квартиры № 1 и квартиры № 3 имеются в собственности земельные участки.

Согласно данным технической документации, представленной в материалы дела и составленной по состоянию на 1991 год: многоквартирный дом по вышеуказанному адресу состоит следующих строений лит. А – основное строение одноэтажное строение, год постройки – 1990, лит. а - пристройка, Помещения квартиры № 1, № 2, №3 располагаются в лит А, подсобные помещения располагаются в лит а, и через входные площадки и пристройку осуществляется доступ к квартирам. 

Из пояснений специалиста администрации ФИО17 следует, что в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, расположено три помещения. Дом фактически является домом блокированной застройки. У ФИО6 (кв. № 1), ФИО4 (кв.№2), ФИО8 и ФИО7 (кв.№3) имеются отдельный вход к себе, к земельным участкам. У ФИО8 и ФИО7 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок. Каждая квартира имеет свои коммуникации и подключения к внешним сетям, то есть каждая квартира (блок) соответствует признакам индивидуального жилого дома.

Суд полагает, что жилой 

<

адрес>, можно считать домом блокированной застройки.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что 

<

адрес>, является домом блокированной застройки, оснований признавать постановление Администрации городского поселения 

<

адрес> муниципального района № от 29.08.2007г. и постановление главы Макарьевского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ незаконными, а значит признании результатов межевания земельного участка с кадастровым номером № недействительными, аннулирования записи о праве собственности на земельный участок ФИО6 у суда не имеется.

Обращение в суд ФИО4 с настоящим иском, обусловлено тем, что ей, как собственнику квартиры № 2, необходимо обеспечить проезд транспорта к своей квартире для осуществления обслуживания коммуникаций, подвоза дров, вместе с тем ответчиками, в собственности которых находятся земельные участки, нарушаются её на это право.

Судом по делу была назначена землеустроительная экспертиза, которая поручена экспертам ООО «ИГФ Земля».

Согласно заключению, экспертом предложено два варианта обеспечения доступа истицы ФИО4 к квартире для дома блокированной застройки. В своем заключении эксперт указал, что формирование земельных участков блокированных домов основано на уже сложившемся землепользовании с элементами устранения чертополосицы. Земельные участки для каждого блока сформированы, а также сформированы части земельных участков, которые подлежат обременению правом собственников остальных блокированных домов на проход и проезд, то есть установления на каждый земельный участок частного сервитута.

Представитель истицы ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании указала, что на любой вариант согласны, лишь был обеспечен проезд её доверительницы к квартире.

Суд, изучив предложенные экспертом варианты организации проезда, а также с учетом того, что земельные участки имеют собственников, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

В силу п. 4 ст. 212 ГК РФ права всех собственников защищаются равным образом.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

По смыслу пункта 1 статьи 274 Кодекса собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

В силу п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Конституционный Суд РФ в определении от 02.07.2013 указал, что положения ст. 274 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с положениями ст. 216 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, направлены на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые без установления сервитута обеспечены быть не могут.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; при этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком, и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости (Определения Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 №2760-О и от 29.05.2018 № 1181-О).

Таким образом, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, предоставление которого обусловлено потребностью в проезде и проходе к собственному недвижимому имуществу не иначе как по территории чужого соседнего (служащего) земельного участка. При этом, обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок прямо отнесены законом к нуждам собственника господствующей вещи.

Условием наложения сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.

Как уже указывалось судом, квартира ФИО4 расположена между квартирами ФИО6, ФИО8 и ФИО7. ФИО6, ФИО8 и ФИО7, имеют в собственности земельные участки, через которые обеспечен проход (проезд) к своим квартирам. ФИО4 может осуществить проход к своей квартире либо через земельный участок ФИО6, либо через земельный участок ФИО8 и ФИО7 Проезд в настоящее время к своей квартире она осуществить не может.

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Наименее обременительный вариант для прохода и проезда к квартире истицы, с учетом существующих проходов (проездов), суд полагает принять вариант № 5. Суд считает, что установление сервитута по этому варианту, даст возможность собственникам всех земельных участков пользоваться сервитутом в равной степени, будет обеспечивать необходимые нужды истца и не создавать существенных неудобств для ответчиков.

Истцом не заявлено требование об установлении права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в суде настаивала на том, что ими заявлено требование об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Суд пришел к выводу о том, что только таким путем возможно восстановить нарушенное ФИО4 право.

Поскольку истцом требование об установлении права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) не заявлялся, то вопрос о вознаграждении за ограниченное пользование чужим земельным участком предметом судебного разбирательства не является и такие требования сторонами не заявлялись. 

При возникновении спора о плате за ограниченное пользование соседним земельным участком стороны вправе в самостоятельном порядке поставить указанный вопрос на разрешение, в том числе в судебном порядке.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО14, ФИО8, действующей от своего имени и как законного представителя несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО7, администрации Макарьевского муниципального округа Костромской области удовлетворить частично.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о координатах характерных точек описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, установленных согласно межевому плану, выполненному кадастровым инженером ФИО9.

Установить границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 699 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, согласно заключению экспертов ООО «ИГФ «Земля» от 17.03.2025г. по варианту № 5, по характерным точкам со следующими координатами:

X Y

H1 305382.00 2206180.99

н2 305368.56 2206196.83

нЗ 305351.18 2206219.06

н4 305344.83 2206211.59

н5 305350.31 2206205.59

нб 305350.21 2206205.24

н7 305348.71 2206199.92

н8 305347.53 2206195.73

н9 305348.04 2206195.05

н10 305356.71 2206185.78

н11 305371.25 2206170.99

н12 305377.83 2206177.12

н13 305381.14 2206180.19

н1 305382.00 2206180.99

Установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером №, площадью 176 кв. м., расположенным по адресу: 

<

адрес>, принадлежащим ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4 и ФИО6 для беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку сервитута по следующим точкам:

X Y

н13 305381.14 2206180.19

н14 305364.90 2206194.93

н15 305364.26 2206195.21

н16 305361.07 2206199.05

н17 305355.50 2206205.04

нб 305350.21 2206205.24

н7 305348.71 2206199.92

н18 305351.11 2206200.70

н19 305354.68 2206199.31

н20 305363.19 2206190.72

н12 305377.83 2206177.12

н13 305381.14 2206180.19

Установить границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, согласно заключению экспертов ООО «ИГФ «Земля» от 17.03.2025г. по варианту № 5, по характерным точкам со следующими координатами:

X Y

н36 305360.18 2206160.52

н35 305354.16 2206167.51

н34 305352.58 2206165.97

н33 305350.89 2206167.25

н32 305346.87 2206172.50

н31 305348.41 2206176.70

н30 305352.97 2206180.95

н29 305352.29 2206181.68

н28 305343.63 2206190.94

н27 305341.58 2206193.41

н26 305341.35 2206193.39

н25 305334.14 2206192.57

н24 305330.27 2206192.11

н44 305328.38 2206186.88

н45 305327.99 2206185.78

н46 305320.02 2206177.88

н47 305326.80 2206170.85

н48 305348.27 2206148.57

н36 305360.18 2206160.52

Установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, площадью 106 кв.м., принадлежащим ФИО6, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, ФИО4, ФИО8 и ФИО7 для беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с установлением границ сервитута по следующим точкам:

X Y

н47 305326.80 2206170.85

н49 305325.76 2206172.39

н50 305325.16 2206174.20

н51 305325.22 2206176.12

н52 305326.57 2206178.75

н26 305341.35 2206193.39

н25 305334.14 2206192.57

н44 305328.38 2206186.88

н45 305327.99 2206185.78

н46 305320.02 2206177.88

н47 305326.80 2206170.85

Установить границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 624 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, согласно заключению экспертов ООО «ИГФ «Земля» от 17.03.2025г. по варианту № 5, по характерным точкам со следующими координатами:

X Y

н11 305371.25 2206170.99

н10 305356.71 2206185.78

н9 305348.04 2206195.05

н8 305347.53 2206195.73

н7 305348.71 2206199.92

н6 305350.21 2206205.24

н5 305350.31 2206205.59

н4 305344.83 2206211.59

н21 305344.29 2206210.96

н22 305342.43 2206209.28

н23 305333.24 2206200.71

н24 305330.27 2206192.11

н25 305334.14 2206192.57

н26 305341.35 2206193.39

н27 305341.58 2206193.41

н28 305343.63 2206190.94

н29 305352.29 2206181.68

н30 305352.97 2206180.95

н31 305348.41 2206176.70

н32 305346.87 2206172.50

н33 305350.89 2206167.25

н34 305352.58 2206165.97

н35 305354.16 2206167.51

н36 305360.18 2206160.52

н37 305362.43 2206162.78

н11 305371.25 2206170.99.

Установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, площадью 69 кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, для беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с установлением границ сервитута по следующим точкам:

X Y

н7 305348,71 2206199,92

н6 305350,21 2206205,24

н38 305348,24 2206205,31

н39 305346,10 2206203,40

н40 305345,30 2206203,18

н41 30534268 2206200,67

н42 305342,51 2206200,86

н25 305334,14 2206192,57

н26 305341,35 2206193,39

н43 305347,62 2206199,57

н4 305348,71 2206199,92.

Решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Макарьевский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. 

Судья Ю.П. Чистякова

Решение в окончательной форме принято 27.06.2025г.