Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 

27 июля 2021 года г. Кимры 

Кимрский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Светличной С.П.,

при секретаре судебного заседания Вихревой Н.А.,

с участием истца (ответчика) ФИО1,

представителя ответчика (истца) ФИО2, истца ФИО3 – адвоката Искрина Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возврате денежных средств по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года в сумме 20 000 рублей, взыскании доли ответчика по оформлению договора купли-продажи в размере 823,33 руб., почтовых расходов в сумме 245,77 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в сумме 1 368,18 рублей, и встречным исковым заявлениям ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным, обязании ФИО1 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании с ФИО1 в счет платы по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года долей в общей долевой собственности: в пользу ФИО4 сумму 130 000 рублей, в пользу ФИО3 150 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО2 о возврате денежных средств по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года в сумме 20 000 рублей, взыскании доли ответчика по оформлению договора купли-продажи в размере 823,33 руб., почтовых расходов в сумме 245,77 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в сумме 1 368,18 рублей. Требования мотивированы тем, что 05.08.2019 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 был подписан и передан для государственной регистрации через Кимрский филиал ГАУ «МФЦ» (далее - МФЦ) Договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности (далее - ДКП), а именно долей жилого дома и долей земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Объектами права являются жилой дом и земельный участок (кадастровые номера: №*).

В соответствии с п. 2.4. ДКП истцом ФИО1 выплачено ответчику ФИО2 20 000 руб. Данный факт подтверждается собственноручной распиской ответчика ФИО2 от 05.08.2019 года.

19.08.2019 года Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской обл. (далее - Росреестр) приостановил до 15.11.2019 года государственную регистрацию перехода прав ввиду отсутствия нотариального удостоверения ДКП (Уведомления №№ №* от 19.08.2019), а 15.11.2019 отказал в государственной регистрации прав (Уведомления №№ №* от 15.11.2019). Таким образом ДКП в силу п. 5.2. ДКП и ст. 558 ГК РФ не является заключенным, а в соответствии с ч. 3 ст. 163 ГК РФ является ничтожным, что отмечено в Уведомлениях Росреестра. 

Более года ответчик ФИО2 уклоняется от возврата истцу ФИО1 денежных средств в сумме 20 000 рублей. Действия ответчика несут признаки необоснованного обогащения, на сумму которого подлежат начислению проценты.

В соответствии с п. 6.1 ДКП стороны несут расходы по регистрации в равных долях. Истец ФИО1 полностью оплатил расходы по оплате госпошлины за регистрацию, ответчик ФИО2 свою долю расходов истцу не возместил. Возмещению подлежит доля ответчика по расходам по госрегистрации.

Истцом ФИО1 принимались действия, направленные на примирение (в порядке п. 7.1 ст. 131 ГПК РФ). Направленное 15.06.2020 года ответчику ФИО2 требование о добровольном погашении долга ответчиком проигнорировано. Возмещению подлежат расходы истца по отправке требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Просит взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 выплаченную по договору купли-продажи денежную сумму в размере 20 000,00 руб.; Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 долю ответчика по оформлению договора купли-продажи в размере 823,33 руб.; Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 почтовые расходы в сумме 245,77 руб.; Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств в сумме 1 368, 18 рублей.

ФИО2 и ФИО3 обратились со встречными исковыми заявлениями, уточненными в ходе судебного разбирательства к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года действительным, обязании ФИО1 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании с ФИО1 в счет платы по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года долей в общей долевой собственности: в пользу ФИО4 сумму 130 000 рублей, в пользу ФИО3 150 000 рублей, в обоснование которых указали, что 05 августа 2019 года между ФИО1 с одной стороны, ФИО2 и ФИО3 с другой стороны, был заключен договор купли продажи, принадлежавших им долей в праве собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками, которые расположены по адресу: 

<

адрес>

По условиям данного договора, ФИО2 и ФИО3, продали ФИО1 принадлежащие им по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на домовладение за 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей каждому, то есть ФИО2 и ФИО3 продали ФИО1 принадлежавшие им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на домовладение за 300 000 (триста тысяч) рублей.

В день подписания договора купли-продажи ФИО1 передал ФИО2 в счет предварительной оплаты 20 000 (двадцать тысяч) рублей. В счет частичной оплаты договора купли-продажи ФИО2 принял от ФИО1 денежные средства в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей.

После подписания спорного договора ФИО2, ФИО3 и ФИО1 обратились в Кимрский филиал ГАУ «МФЦ» с соответствующим заявлением о регистрации перехода права собственности на доли земельного участка и жилого дома с пристройками и хозпостройками. Однако 15 ноября 2019 года Кимрским отделом Управления Росреестра по Тверской области в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании данного договора было отказано, так как договор не был нотариально удостоверен.

В целях дальнейшей регистрации перехода права собственности по заключенному договору, ФИО2 и ФИО3 предложили ФИО1 обратился к нотариусу для нотариального удостоверения сделки. Однако ФИО1, не высказывая явного отказа от явки к нотариусу, стал уклоняться от нотариального удостоверения спорного договора.

В день подписания спорного договора купли-продажи, ФИО2 и ФИО3, как указано в п.4.1, договора, фактически передали ФИО1 принадлежавшие им доли домовладения вместе с ключами от дома и всей технической документацией. 

С 05 августа 2019 года ФИО1 фактически является единоличным владельцем всего домовладения. Перешедший в его пользование жилой дом и земельный участок ФИО1 целиком использует в нуждах своей семьи. Со слов самого ФИО1 и со слов соседей, ответчик по встречному иску осуществляет в жилом доме ремонт. Какого - либо доступа в жилой дом ни ФИО2, ни ФИО3 на сегодняшний день не имеют. 

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 в полном объеме исполнили условия договора купли-продажи принадлежавших им долей в праве собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками. которые расположенные по адресу: 

<

адрес>. Ответчик по встречному иску ФИО1, в свою очередь, частично исполнил условия договора купли-продажи, приняв от ФИО2 и ФИО3 недвижимое имущество в свое владение и частично оплатил цену договора, но при этом уклоняется от нотариального удостоверения совершенной сделки и выплаты оставшейся суммы по договору.

Помимо этого, в ходе рассмотрения настоящего дела ФИО1 пояснил, что не желает покупать принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, за цену указанную в договоре, считая, что цена завышена. Между тем, в соответствии с разделом 2 спорного договора, цена отчуждаемого ФИО2 и ФИО3 имущества была согласована сторонами при заключении договора купли-продажи. По условиям договора ФИО1 приобретал принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на имущество за 150 000 рублей каждому. В подтверждение своих намерений по приобретению имущества и его последующей оплате, ФИО1 передал в счет частичной оплаты ФИО2 денежные средства в сумме 20 000 рублей.

В настоящее время ФИО1, уклоняясь от нотариального удостоверения сделки, по сути уклоняется от исполнения условий договора, в том числе и условий связанных с оплатой по договору. Просили суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года действительным, обязать ФИО1 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскать с ФИО1 в счет платы по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года долей в общей долевой собственности: в пользу ФИО4 сумму 130 000 рублей, в пользу ФИО3 150 000 рублей.

Ответчик (истец) ФИО2 и Истец ФИО3 в судебное заседание не явились в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья, письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, доверили представление их интересов в судебном заседании адвокату Искрину Р.А.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, в судебное заседание также не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие Ответчика (истца) ФИО2, Истца ФИО3, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 свои исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что с 01.08.2019 вступила в действие новелла, отменяющая обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью при одновременном отчуждении всех долей недвижимого имущества. 01.08.2019 им был направлен запрос в Росреестр г. Кимры для разъяснения, является ли отчуждение одному из собственников доли всеми остальными собственниками одновременным отчуждением. 16.08.2019 получен ответ из Росреестра, что при продаже всех долей одному из текущих собственников необходимо нотариальное заверение. Утром 05.08.2019 в 

<

адрес> приехали С.И.В. и Т.И.С.., потребовали ехать в 

<

адрес> для заключения договора. В течение дня они делали договор, который составлял он (ФИО1) лично, с учетом поправок, вносимых ФИО2 и ФИО3 Ввиду того, что рабочее время в Росреестре закончилось, было решено подать документы через МФЦ. При подписании договора выяснилось, что ФИО2 не хочет получать предварительную плату, также продавцы отказались отдавать ключи и какую- либо документацию на дом, пообещав сделать это после окончательной оплаты. В конце концов, С.И.В.., Т.И.С. и ФИО3 уговорили ФИО2 взять деньги, а он отказался от передачи ключей и документов. 19.08.2019 ему позвонили из МФЦ, сообщив, что регистрация приостановлена, предложили подъехать за уведомлением. Также сообщили, что продавцы уже оповещены. 22.08.2019 он (ФИО1) получил уведомление о приостановлении регистрации в МФЦ, в котором сообщалось, что продавцы уже забрали свои экземпляры. В конце августа приехала Т.И.С. с мужем, требовали оплатить нотариуса. Она категорически отказалась разделить расходы, пугала его (ФИО1) созданием невыносимых условий для проживания и продажей долей посторонним асоциальным элементам. В период с октября 2019 - по май 2020 года на доме были сменены замки, заблокированы двери, нанесен значительный вред имуществу, размещено объявление о продаже. О данном факте он узнал 21.05.2020 года, о чем подал заявление в полицию. В определении МВД об отказе в возбуждении уголовного дела указано, что ФИО3 с дочерью периодически приезжают в дом для проверки сохранности имущества. 09.06.2020 к нотариусу ФИО5 обратились продавцы для уведомления его (ФИО1) о продаже их долей постороннему лицу. В результате полугодичных попыток продажи, видимо поняв, что прописанная в договоре сумма существенно превышает рыночную цену их долей продавцы – ФИО2 и ФИО3, уже после его (ФИО1) обращения в суд, стали требовать признания договора действительным, хотя до этого никаких действий не предпринимали, а пытались продать доли посторонним лицам. 

По встречным исковым требованиям пояснил, что ни в период приостановки регистрации перехода прав собственности с 19.08.2019 по 15.11.2019 года, ни позже ответчики ФИО2 и ФИО3 не предпринимали никаких действий, направленных на корректировку договора купли-продажи с учетом требования об обязательном нотариальном заверении, подписание исправленного варианта договора и его передачу для государственной регистрации.

При подписании договора ФИО2 и ФИО3 отказались передать ему ключи от дома, пообещав сделать это после окончательной оплаты, также не передавалась никакая техническая документация, чем были нарушены требования п. 4.1. договора. Аналогично ФИО2 и ФИО3 не был выполнен п. 6.1. договора о равном несении расходов по государственной регистрации. Регистрационные расходы понесены истцом ФИО1, ФИО2 и ФИО3 отказались возместить истцу свою долю расходов.

Вместо совершения действий, направленных на регистрацию, продавцами совершены действия в попытке отчуждения предмета договора купли-продажи третьим лицам. Для этого осуществлено проникновение в дом, изъятие общего домового имущества, в том числе замков, заколочены все внутренние и наружные двери с причинением дому существенного ущерба, внутренние и наружные двери заперты на новые замки, размещен баннер о продаже дома, дополнительно перекрывающий вход в дом. Проникновение в дом и изъятие имущества подтверждено Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.11.2020 МО МВД России «Кимрский». Также им подтверждается, что ФИО3 совместно с дочерью Т.И.С. «периодически приезжали в дом, чтобы посмотреть сохранность имущества», забирали вещи из дома, что опровергает доводы ответчиков о пользовании истцом домом единолично и отсутствии доступа продавцов в дом, а также об использовании ими дома для хранения своего имущества после подписания ДКП. Вышеописанными действиями продавцов нарушен п. 4.2. ДКП о не совершении с предметом ДКП действий, которые могут привести к снижению его потребительских свойств.

Как следует из ответа нотариуса М.М.Г. (№ 938 от 18.08.2020) к ней обратились ФИО3 и ФИО2 для передачи ФИО1 заявления о продаже принадлежащего им недвижимого имущества постороннему лицу, 09.06.2020 указанные нотариальные действия были совершены.

Совершение действий по продаже третьим лицам также подтверждается собственными письменными пояснениями Т.И.С.., данной ею в ОУУП МВД России «Кимрский» 03.07.2020, которые также подтверждаются объяснениями Ш.Т.И. от 03.07.2020. Этими же пояснениями подтверждается, что ответчики препятствовали приезду истца в дом и пользованию им своей долей собственности.

Вышеперечисленные действия продавцов полностью опровергают правовую позицию ФИО2 и ФИО3, изложенную во встречном исковом заявлении.

Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Уклонение должно носить реальный характер, позиция истца по отношению к ответчику должна быть активной до обращения в суд. Иное толкование норм права приведет к возможности игнорирования законодательно установленных ограничений при совершении договора купли - продажи доли (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.02.2016 N Ф10-122/16 по делу N А35-1098/2014). В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. п. 5.1. и 5.2. ДКП договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, также как и переход права собственности. Таким образом ДКП не является заключенным и переход прав собственности не был осуществлен. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8) в силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, ч. 2 ст. 558 ГК РФ.

Данная сделка не требует нотариального заверения в силу п. 5.3. ДКП и в силу его же и ч. ч. 2-3 ст. 163 ГК РФ является ничтожной, как указано в уведомлениях о приостановлении и отказе в регистрации Росреестра.

В соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Считает, что встречный иск подан ФИО2 по истечении месяца, недели и дня после истечения искового срока, а второй встречный иск ФИО3 подан после полу года истечения искового срока. Просил применить сроки исковой давности по встречным исковым заявлениям. 

Указал, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема в МФЦ заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Таким образом, с 16.08.2019 ответчики должны были узнать о нарушении своего права. В соответствии с п. 2.6 ДКП покупатель должен был произвести оплату до 30.08.2019 включительно, соответственно не получив денег на счета до следующего рабочего дня 02.09.2019 ответчики повторно должны были узнать о нарушении своего права.

На каждой из четырех расписок о принятии документов, выданных 05.08.2019 МФЦ сторонам ДКП, указано, что срок оказания государственной услуги составляет 9 рабочих дней, и соответственно он истек 16.08.2019 года.

19.08.2019 в 18:57 истцу поступил звонок с телефона №*, принадлежащего МФЦ, собеседник сообщил, что поступили уведомления Росреестра о приостановке государственной регистрации, предложил прийти за уведомлениями, также сообщил, что продавцы уже оповещены.

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 узнали о нарушении своего права 19.08.2019 и должны были узнать о нем 16.08.2019 года и повторно 02.09.2019 года.

Срок исковой давности по встречным исковым требованиям истек 16.08.2020, встречное исковое заявление подано ФИО6 19.03.2021, ФИО2 25.09.2020.

Требования об обязании ФИО1 совместно с ответчиками обратиться в МФЦ и принудительного взыскании с него средств в счет платы по договору купли-продажи не опирается на нормы права и противоречит условиям ДКП.

На дополнительные вопросы суду пояснил, что 05.08.2019 года им действительно был заключен договор купли продажи, который был подписан всеми участниками сделки – им, ФИО2, ФИО3. Условия договора были оговорены, он был согласен купить доли ФИО2 и ФИО3 за 150 000 рублей каждую долю, в общей сумме 300 000 рублей. Однако на сегодняшний день он не желает обратиться к нотариусу для удостоверения сделки купли продажи от 05.08.2019 года потому, что его многое не устраивает в договоре, в частности цена, которая изначально была завешенной, а по истечению 2-х лет она существенно завышена. Считает, что раз договор купли-продажи от 05.08.2019 года Росреестр завернул, признав его ничтожным, нужно вернуть все то, что было до договора и договариваться по-новому. В телефонном разговоре, когда он просил вернуть деньги, он говорил, что возможно будет покупать только долю ФИО2 На сегодняшний день он всего лишь желает вернуть 20 000 рублей предварительной оплаты, требований о признании сделки недействительной он не заявляет, в связи с признанием Росреестром сделки недействительной.

Вместе с тем, пояснил суду, что с момента заключения договора по настоящее время он единолично пользуется домом, осуществляет текущий ремонт, несет бремя содержания имущества.

Представитель Ответчика (истца) ФИО2 и Истца ФИО3 адвокат Искрин Р.А. исковые требования ФИО1 к ФИО2 не признал, встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковых заявлениях, суду пояснил, что первоначально заявленные исковые требования его доверители не признают, поскольку по-прежнему считают возможным удостоверить спорный договор нотариально и завершить его судьбу логическим завершением, а именно подачей его в Многофункциональный центр для регистрации права собственности на данное имущество. Непосредственно до заключения и при заключении договора сторонами обсуждались все необходимые условия договора, в том числе стоимость отчуждаемых долей. Несмотря на тот факт, что продавцы являются людьми пожилого возраста, они прекрасно осознавали, что хотят продать ФИО1 свои доли за 150 000 рублей каждому. Данные обстоятельства всех устраивали, все условия договора, которые требует законодатель, были определены. Поэтому все стороны согласились и подписали данный договор. На момент подписания договора и на момент приобретения имущества, ФИО1 цена устраивала, никто его не принуждал покупать имущество именно за эту сумму. В данное время нет никаких препятствий того, чтобы подписи на договоре были удостоверены нотариально. В настоящее время никаких обременений прав не существует для перехода регистрации права. ФИО2 и ФИО3 по-прежнему считают, что они продали ФИО1 принадлежащие им доли. 

Пояснил, что срок исковой данности его доверителями не пропущен, поскольку 15 ноября 2019 года Управление Росреестра уведомило ФИО1 о том, что в регистрации права собственности отказано. ФИО2 и ФИО3 узнали об отказе в регистрации права собственности после того, как ФИО1 получил постановление об отказе в государственной регистрации перехода права. Уведомления о приостановлении регистрации права ФИО2 и ФИО3 не передавались, они были поставлены в известность, что им отказано в государственной регистрации перехода права. В уведомлении о приостановлении ФИО1 разъяснены причины приостановления, а также пути их разрешения, было разъяснено, что данный договор должен быть заверен нотариально, после чего будет осуществлена регистрация перехода права. Однако, не высказывая явного отказа, ФИО1 стал уклоняться от явки к нотариусу. ФИО2 и ФИО3 предпринимались попытки нотариального удостоверения договора, они обращались к нотариусу, направляли письмо ФИО1, что подтверждается самим ФИО1 о том, что 09.06.2020 года нотариусом М.М.Г. ему было направлено письмо с предложением преимущественной покупки долей. Однако данными действиями ФИО2 и ФИО3 хотели побудить ФИО1 явиться к нотариусу, а не продать свои доли посторонним лицам. В результате ФИО2 и ФИО3 узнали о том, что их право нарушено только после того, как ФИО1 обратился с настоящим исковым заявлением в суд, а именно 13 августа 2020 года, где в ходе судебных разбирательств пояснил, что его не устраивает цена договора. Поэтому срок исковой давности ФИО2 и ФИО3 не был пропущен. Само же по себе поведение ФИО1 в данной спорной ситуации свидетельствует о том, что он не только не хочет удостоверять сделку нотариально, но и отказывается от дальнейшей регистрации перехода права собственности на условиях, которые ему предложены этим договором. Хотя ФИО1 пояснил, что фактически он в настоящее время единолично пользуется жилым домом и земельным участком. ФИО2 и ФИО3, в силу своего преклонного возраста, туда не приезжают, участком не пользуются, они уже утратили интерес к данному имуществу, поскольку они его продали. Поэтому полагает, что в данном случае необходимо обязать ФИО1 явиться в компетентное учреждение для сдачи всех документов, необходимых для регистрации перехода права на данное спорное имущество. Требование же ФИО1 о возврате денежных средств необоснованны, так как договор судом не признан недействительным. Требование о признании договора недействительным ФИО1 не ставит, поэтому все первоначальные исковые требования взаимоисключающие. Фактически, ФИО1 по-прежнему желает приобрести данное имущество, но на сегодняшний день его не устраивает цена. Просил в первоначальных исковых требованиях ФИО1 отказать, встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить в полном объеме.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Т.И.С. суду пояснила, что её матери – ФИО3 принадлежала 1/3 доли в праве общей долевой собственности долей жилого дома и долей земельного участка по адресу: 

<

адрес>, где она проводила каждое лето до 2017 года. Еще 1/3 доли принадлежала ФИО2, а еще 1/3 принадлежала К.Н.И.., который подарил свою долю внучке Ч.О.Н.., а та, в свою очередь - ФИО1 Поскольку ФИО2 и ФИО3 находятся в престарелом возрасте, кроме того, совместное владение домом и участком с семьей ФИО1 для стариков оказалось невыносимым, ФИО1 было предложено выкупить их доли, на что ФИО1 согласился. Они долго договаривались об условиях сделки и цене, ФИО1 неоднократно присылал им варианты договора купли –продажи, составленные им, но ФИО2 и ФИО3 не устраивали условия. Она предлагала ФИО1 обратиться к юристу для составления договора, приносила ему договор купли продажи своей квартиры, для образца, но ФИО1 настаивал на своем договоре. В конце-концов, после корректировок и исправлений стороны подписали договор составленный ФИО1. По цене договорились – по 150 000 рублей за каждую долю. Хотя изначально хотели продать доли за 600 000 рублей, но такая цена не устроила ФИО1, он согласился за 300 000 рублей выкупить две доли. ФИО1 в день подписания договора передал ФИО2 20 000 рублей в счет оплаты по договору, ФИО2 написал ФИО1 расписку. Далее оказалось, что договор нужно заверить нотариально. А потом ФИО1 отказался идти к нотариусу для удостоверения сделки, стал требовать отдать деньги обратно, не шел на контакт, бездействовал, в связи с чем, они обратились к нотариусу, направили ФИО1 нотариально удостоверенное письмо с предложением покупки доле ФИО2 и ФИО3, с целью побудить ФИО1 довести сделку купли-продажи долей до конца. С 2018 года семья ФИО1 единолично владеет и распоряжается жилым домом и земельным участком по адресу: 

<

адрес>, ни ФИО3, ни ФИО2 туда не приезжают.

Допрошенная в судебном заседании свидетель М.С.П. суду пояснила, что у неё в собственности имеется жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, который находится как раз напротив дома №* которым раньше владели и приезжали туда С.А.И. с мужем ФИО2, ФИО3, К.Н.И. Она в своем доме №* проживает сезонно: с апреля месяца до конца сентября каждого года. С 2018 года в доме №* появилась семья М-вых, которые летом постоянно проживают в доме и пользуются всем домом и земельным участком целиком, в остальное время года приезжают туда периодически. ФИО2 и ФИО3 в дом не приезжают с 2018 года. 

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав и оценив письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества, договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Исходя из положений статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли - продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме простой или нотариальной.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно п. 2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе: 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми частниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно требованиям статьи 56 ГПК РФ, в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на ответчике.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05 августа 2019 года между ФИО1 с одной стороны, ФИО2 и ФИО3 с другой стороны, был заключен договор купли продажи, принадлежавших им долей в праве собственности на земельный участок (кадастровый номер №*, жилой дом с пристройками и хозпостройками (кадастровый номер №*, которые расположены по адресу: 

<

адрес>.

По условиям данного договора, ФИО2 и ФИО3, продали ФИО1 принадлежавшие им по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на домовладение за 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей каждому, то есть ФИО2 и ФИО3 продали ФИО1 принадлежавшие им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на домовладение за 300 000 (триста тысяч) рублей.

Данный договор заключен сторонами в письменной форме. В день подписания договора купли-продажи ФИО1 передал ФИО2 в счет предварительной оплаты 20 000 (двадцать тысяч) рублей. В счет частичной оплаты договора купли-продажи ФИО2 принял от ФИО1 денежные средства в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, что подтверждается распиской ФИО2

Пунктом 2.1 договора стоимость 1/3 доли принадлежащей ФИО3 определена в размере 150 000,00 рублей (сто пятьдесят тысяч рублей).

Пунктом 2.2 договора стоимость 1/3 доли принадлежащей ФИО2 определена в размере 150 000,00 рублей (сто пятьдесят тысяч рублей).

Пунктами 2.5, 2.6 договора купли - продажи определен порядок расчетов по сделке купли - продажи: окончательные расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от покупателя на расчетные счета продавцов.

Покупатель осуществляет перечисление денежных средств, указанных в п.2.5 договора в течение 10 рабочих дней после регистрации договора.

Указанные в договоре объекты недвижимости на момент заключения договора купли - продажи принадлежали продавцам на праве общей долевой собственности:

1/3 доля земельного участка и жилого дома с пристройками и хозпостройками принадлежит ФИО3 на основании решения Кимрского городского суда Тверской области от 28.01.2002 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №* от 10.10.2002 года и №* от 10.10.2002 года;

1/3 доля земельного участка и жилого дома с пристройками и хозпостройками принадлежит ФИО2 на основании Свидетельства о праве на наследство по закону №* от 07.08.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №* от 12.08.2015 года и №* от 12.08.2015 года.

Согласно п. 4.1 Договора Продавцы передали, а Покупатель принял отчуждаемую по договору доли земельного участка и жилого дома (с ключами, планами, документами) при подписании настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

Из п. 4.3. Договора следует, что стороны настоящего Договора в присутствии друг друга ответственно подтверждают, что они действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме, осознают суть подписываемого договора и его обязательств.

Договор содержит подписи сторон: ФИО3, ФИО2, ФИО1.

Условия договора не являлись явно обременительными и не влекли нарушение баланса интересов сторон. Волеизъявление сторон обязательств было четко сформулировано, реальная направленность воли соответствовала достижению конкретных правовых последствий, что не противоречит пункту 2 статьи 245 ГК РФ. Доказательства порочности воли каждой из сторон обязательств суду не представлены.

Судом установлено, что 19.08.2019 года Кимрский отдел Управления Росреестра по Тверской обл. (далее - Росреестр) приостановил до 15.11.2019 года государственную регистрацию перехода прав ввиду отсутствия нотариального удостоверения ДКП (Уведомления №* от 19.08.2019), а 15.11.2019 отказал в государственной регистрации прав (Уведомления №* от 15.11.2019). В уведомлении о приостановлении ФИО1 были разъяснены причины приостановления, а также пути их разрешения, было разъяснено, что данный договор должен быть заверен нотариально, после чего будет осуществлена регистрация перехода права. Однако, ФИО1 от явки к нотариусу уклонился. Предложения ФИО2 и ФИО3 об обращении к нотариусу для нотариального удостоверения сделки игнорировал.

Также судом установлено и следует из п. 4.1 Договора – в день подписания спорного договора купли-продажи, ФИО2 и ФИО3, фактически передали ФИО1 принадлежавшие им доли домовладения вместе с ключами от дома и всей технической документацией. 

То есть, с 05 августа 2019 года ФИО1 фактически является единоличным собственником всего домовладения. Перешедший в его пользование жилой дом и земельный участок ФИО1 целиком использует в нуждах своей семьи, неся бремя его содержания, осуществляя необходимый ремонт, что не отрицалось в судебном заседании самим ФИО1 и подтверждено показаниями свидетеля М.С.П. С указанного времени ни ФИО2, ни ФИО3 доступа к имуществу не имеют. 

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 в полном объеме исполнили условия договора купли-продажи принадлежавших им долей в праве собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками. которые расположенные по адресу: 

<

адрес>

Ответчик по встречному иску ФИО1, в свою очередь частично исполнил условия договора купли-продажи, приняв от ФИО2 и ФИО3 недвижимое имущество в свое владение и частично оплатив цену договора, однако уклоняется от нотариального удостоверения совершенной сделки и выплаты оставшейся суммы по договору продавцам.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил, что в настоящее время не желает покупать принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, за цену указанную в договоре, считая, что цена завышена, фактически признав уклонение от исполнения условий договора купли-продажи. 

Между тем, в соответствии с разделом 2 Договора от 05.08.2019 года, цена отчуждаемого ФИО2 и ФИО3 имущества была согласована сторонами при заключении договора купли-продажи. По условиям договора ФИО1 приобретал принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на имущество за 150 000 рублей каждому. В подтверждение своих намерений по приобретению имущества и его последующей оплате, ФИО1 передал в счет частичной оплаты ФИО2 денежные средства в сумме 20 000 рублей.

В настоящее время ФИО1, уклоняясь от нотариального удостоверения сделки, по сути уклоняется от исполнения условий договора, в том числе и условий связанных с оплатой по договору.

Учитывая положения ст. 56 ГПК РФ и то, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ предполагаются, на истца по первоначальному иску возлагалась обязанность представить доказательства того, что оспариваемые им обязательства нарушают требования закона или иного правового акта, совершены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, с намерением причинить вред истцу.

Однако каких-либо доказательств в обоснование заявленных требований истцом по первоначальному иску ФИО1 суду представлено не было.

Напротив, ФИО1 не отрицается единоличное владение и пользование жилым домом и земельным участком в нуждах своей семьи, неся бремя его содержания, осуществляя необходимый ремонт.

Тот факт, что ФИО1 считает себя единоличным владельцем всего имущества по адресу: 

<

адрес>, подтверждается также обращением ФИО1 11.06.2020 года в МО МВД России «Кимрский» с заявлением о проникновении в дом и изъятии имущества. 

Однако, вопреки доводам ФИО1 Постановление УУП МО МВД России «Кимрский» 02.11.2020 года не подтверждает факт совершения ФИО3 и Т.И.С. противоправных действий, а напротив, опровергает его, поскольку должностным лицом вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием события преступления.

Судом установлено, что в настоящее время ФИО1 уклоняется от нотариального удостоверения сделки, не желает покупать принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, за цену указанную в договоре, считая цену завышенной, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства самим ФИО1 

При этом, судом также установлено, что на момент заключения договора, в соответствии с разделом 2 Договора от 05.08.2019 года, цена отчуждаемого ФИО2 и ФИО3 имущества была согласована сторонами, что также подтверждается показаниями свидетеля Т.И.С. 

Таким образом, судом достоверно установлено, что по условиям договора ФИО1 приобретал принадлежащие ФИО2 и ФИО3 доли в праве собственности на имущество за 150 000 рублей каждому. В подтверждение своих намерений по приобретению имущества и его последующей оплате, ФИО1 передал в счет частичной оплаты ФИО2 денежные средства в сумме 20 000 рублей, чем частично исполнил свои обязательства по договору.

Между тем, принятые на себя указанные обязательства ФИО1 до настоящего время в полном объеме не исполнил, фактически уклонившись от нотариального удостоверения данной сделки, доказательств обратного ФИО1, суду не представлено, в связи с чем, встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 о признании действительной сделки купли –продажи от 05.08.2019 года и взыскании денежных средств по договору, являются законными и обоснованными.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Договор купли - продажи от 05.08.2019 заключен в соответствие с действующим на момент его заключения законодательством, между надлежащими сторонами, сторонами договора согласованы все существенные условия, денежные средства в счет частичной оплаты по вышеуказанному договору переданы от покупателя продавцу, а предмет договора передан истцу во владение, при этом, ФИО1 неоднократно извещался ФИО2 и ФИО3 о необходимости нотариального оформления сделки, однако вопреки требованиям действующего законодательства уклонился от ее нотариального удостоверения, в связи с чем, суд, на основании статьи 165 Гражданского кодекса РФ, полагает подлежащими удовлетворению требования ФИО2 и ФИО3 о признании сделки действительной, приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 в полном объеме заявленных требований.

Разрешая по существу ходатайство ФИО1 о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 узнали о нарушенном праве лишь после обращения ФИО1 в суд с исковыми требованиями, то есть 13.08.2020 года, что следует даже из текста первоначального искового заявления ФИО1, о том, что 09.06.2020 года нотариусом М.М.Г. ему было направлено письмо с предложением покупки долей, что свидетельствует о том, что ФИО2 и ФИО3 еще предпринимались попытки нотариального удостоверения сделки И лишь в ходе судебных разбирательств по настоящему делу ФИО2 и ФИО3 узнали, что ФИО1 отказывается являться к нотариусу, поскольку его не устраивают условия договора, а именно цена. Таким образом, срок исковой давности ФИО2 и ФИО3 не пропущен.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Также, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 и ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, понесенные ими при обращении с иском в суд.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возврате денежных средств по договору купли-продажи от 05 августа 2019 года в сумме 20 000 рублей, взыскании доли ответчика по оформлению договора купли-продажи в размере 823,33 руб., почтовых расходов в сумме 245,77 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в сумме 1 368,18 рублей – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным, обязании ФИО1 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании с ФИО1 в счет платы по договору купли-продажи от 05 августа 20219 года долей в общей долевой собственности: в пользу ФИО4 сумму 130 000 рублей, в пользу ФИО3 150 000 рублей – удовлетворить.

Признать действительной заключенную 05 августа 2019 года между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны сделку – договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Обязать ФИО1 в течение пяти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу, совместно с ФИО2 и ФИО3 обратиться в Кимрский филиал Государственного автономного учреждения Тверской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (ГАУ МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в связи переходом права собственности долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет платы по договору купли-продажи от 05.08.2019 года 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками, расположенным по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО2, сумму – 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 в счет платы по договору купли-продажи от 05.08.2019 года 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом с пристройками и хозпостройками, расположенным по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО3, сумму – 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2 в возврат суммы государственной пошлины, уплаченной ими при подаче искового заявления в суд, сумму 6 000, 00 рублей (шесть тысяч рублей 00 коп.), по 3 000,00 (три тысячи) рублей каждому.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда через Кимрский городской суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 июля 2021 года.

Судья Светличная С.П.

1версия для печати