УИД 72RS0№-31

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 03 марта 2025 года

Тюменский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Важениной О.Ю.

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО8 о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в Тюменский районный суд к ФИО8 о защите прав потребителей. С учетом уточнений, требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Далее Продавец) и Истцом ФИО7 (Далее Покупатель) был заключен договор купли- продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая стоимость объектов недвижимости по Договору составляет 830 000 рублей, которые оплачены Покупателем в полном объеме. В конце июля 2024 года в адрес Покупателя поступило письмо ФИО8, согласно которому последняя обратилась в Тюменский районный суд 

<

адрес> с заявлением о процессуальном правопреемстве. Из данного заявления Покупателю стало известно, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 

<

адрес>, осуществляется не через земельные участки, относящиеся к землям общего пользования, а через земельные участки, находящиеся в частной собственности. Кроме того, согласно решению Тюменского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на собственника земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> возложена обязанность по оплате платного сервитута, установленного в пользу правообладателей земельных участков, через которые осуществляется организация проезда к приобретенному земельному участку. Согласно определению Тюменского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворено заявление ФИО1 о процессуальном правопреемстве по делу №. Данным определением произведена замена истца ФИО1 в части земельного участка с к/н 

<

адрес> на ФИО7 Таким образом на истца возложена обязанность по оплате ежегодной платы в счет платы за сервитут в размере 1315рублей, исходя из расчета: 24 500-плата за сервитут участка с к/н: 4078 в размере 24 500 ежегодно-1- 37 300 рублей плата за сервитут земельного участка с к/н :3492 / 47 участков, в пользу которых установлен сервитут. Поскольку на истца возложена обязанность по оплате ежегодной платы за сервитут в размере 1315 рублей, а сам сервитут является бессрочным, то при определении суммы, на которую подлежит уменьшению покупная стоимость земельного участка и жилого дома, истец руководствуется размером суммы, которая будет оплачена ею за период в 49 лет (максимальный срок сервитута по Земельному Кодексу), что составит сумму в размере 64 435 рублей. Отсутствие доказательств, позволяющих с достаточной точностью определить размер расходов истца по оплате за сервитут, с учетом его бессрочного характера, не является основанием для отказа в иске о соразмерном уменьшении стоимости товара, поскольку это нарушит конституционный принцип справедливости и лишит истца возможности восстановления его нарушенных прав, с учетом приведенных выше норм действующего законодательства и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Просит суд уменьшить стоимость товара в виде земельного участка, приобретенного Истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до 765 565 рублей и взыскать с ответчика ФИО1 в пользу Истца ФИО7, 64 435 рублей. Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу Истца ФИО7, неустойку в порядке ч. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» в размере 100 000 рублей. Взыскать с Ответчика ФИО1 в пользу Истца ФИО7, - штраф в порядке ч. 6 ст. 13 Закона «О Защите прав потребителей» в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО10 на исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что при покупке земельного участка продавцом ей не была предоставлена информация об обязанности оплачивать сервитут. В настоящее время на земельном участке возведен дом, в котором истец проживает со своей семьей. 

Представитель истца действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО11 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что продавцом при продаже земельного участка покупателю не была сообщена информация о товаре в полном объеме, а именно об обязанности оплаты сервитута. ФИО7 покупала это жилье исключительно для себя и проживания своей семьи. Соответственно наличие недостатка товара позволяем просить снижение стоимости товара.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> ФИО12 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать, представил суду письменные возражения. Суду пояснил, что истцом не верно избран способ защиты, так как земельный отношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, все споры касаемо цены, расположения земельного участка, должны решаться через судебную экспертизу, в данном случае истец от судебной экспертизы отказывается, также оспариваем расчёты, если следовать логике истца ФИО8 должна была передать участок безвозмездно, так как если умножить сумму сервитута на срок владения 388 лет, то получается цена участка. Ответчик не может нести ответственность за качество дорог, в свою очередь истец никуда не обращается, для того, чтобы было установлено покрытие дороги. По результатам представленной нами оценки, было установлено, что продажная цена на заключение сделки была значительно выше чем цена договорная, считаем, что никаких убытков у истца не имеется. Истцом не подтверждено то обстоятельство, что наличие сервитута делает невозможным использование участка по назначению. Фактически ответчик ФИО1 всем говорила об установлении сервитута для проезда и прохода, вследствие этого цена продажи земельных участков была ниже рыночной цены. Единственным упущением ФИО1 было то, что не во всех договорах купли-продажи данное обстоятельство прямо отражено, чем, действуя недобросовестно (ст. 10 ГК РФ), воспользовалась истец ФИО7 Считаем, что требование выставлено необоснованно, просим в иске отказать. 

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представитель Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились о дате, времени, месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, третьих лиц. 

Исследовав письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу положений п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО13 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> по цене 830 000 руб. по адресу: 

<

адрес>. 

Право собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7

В конце июля 2024 года в ее адрес поступило заявление о процессуальном правопреемстве, из которого стало известно, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 

<

адрес> осуществляется не через земельные участки общего пользования, а через земельные участки, находящиеся в частной собственности. Согласно определению Тюменского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ осуществлено процессуальное правопреемство в деле №, на истца ФИО14 возложена обязанность по оплате ежегодной арендной платы в счет платы за сервитут в размере 1 315 руб., исходя из максимального срока сервитута 49 лет по Земельному кодексу РФ, она считает необходимым соразмерно сумме 64 435 руб. уменьшить стоимость земельного участка (1 315 х 49).

Решением Тюменского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: «Исковые требования ФИО8 удовлетворить. 

Устранить нарушение прав собственника ФИО8, выраженное в виде запрета прохода/проезда через земельные участки с кадастровыми номерами 

<

адрес>

Установить право ограниченного пользования (частный бессрочный сервитут) земельным участком с кадастровым номером: 

<

адрес>, площадью 9 349 кв.м., в границах участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> расположенным по адресу: 

<

адрес>, с единовременной выплатой ФИО4, ФИО5 в размере 209 800 (двести девять тысяч восемьсот) рублей, пропорционально их долям в праве общей долевой собственности, а именно по 104 900 (сто четыре тысячи девятьсот) рублей каждому.

Сфера деятельности сервитута: часть земельного участка с кадастровым номером: 

<

адрес> площадью 1483 кв.м., согласно характерным точкам со следующими координатами:

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>

Установить право ограниченного пользования (частный бессрочный сервитут) земельным участком с кадастровым номером: 72:17:1907002:3492, площадью 11 102 кв.м., в границах участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> расположенным по адресу: 

<

адрес>, с единовременной выплатой ФИО6 в размере 319 300 (триста девятнадцать тысяч триста) рублей.

Сфера деятельности сервитута: часть земельного участка с кадастровым номером: 72:17:1907002:3492 площадью 2 230 кв.м., согласно характерным точкам со следующими координатами:

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>

Сервитут устанавливается бессрочный и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством».

Определением Тюменского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца ФИО8 в части земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> на ФИО7

По общему правилу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, применительно к предмету договора купли-продажи, в соответствии с его назначением и обычаями делового оборота (пункт 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации), отчуждаемое по договору купли-продажи такое недвижимое имущество, подразумевается подлежащим к передаче покупателю в состоянии, годном для выполнения общего назначения - проживания в нем, если договором или иным документом, позволяющим идентифицировать достижение согласия покупателя, не оговорено иное состояние предмета договора или его назначение (статьи 469, 401, 431.2, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае продажи товара ненадлежащего качества законодателем покупателю предоставляются альтернативные способы восстановления нарушенного права в части выбора заявленных требований к продавцу. Как предусмотрено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Данный механизм предполагает, что в случае некачественного выполнения должником своего обязательства кредитор, чье встречное предоставление состоит в уплате денег, имеет право на уменьшение цены, то есть на снижение размера данного встречного предоставления соразмерно ухудшению качества, осуществленного должником исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявляя о нарушении права, ФИО7 указывает на то, что ей не сообщили информацию о товаре, а также на продажу ей некачественного товара – земельного участка, на истца возложена обязанность по внесению ежегодного платежа в счет платы за сервитут в размере 1 315 руб. Указывая, что не был уведомлен продавцом об отсутствии подъезда к данному земельному участку и что подъезд на земельный участок на момент заключения договора купли-продажи осуществляется по территории соседнего земельного участка, на который установлен сервитут.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, представленного стороной ответчика, соразмерная плата за ограниченное (частичное) владение и пользование земельным участком (п.5 ст.274 ГК РФ) - "сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога..." (п.2 ст.275 ГК РФ). Соответственно в нашем случае объект оценки не отвечает следующим критериям рыночной стоимости: объект оценки не может быть представленным на открытом конкурентном рынке и, следовательно, не может быть предметом купли-продажи; сделка по установлению соразмерной платы за сервитут имеет вынужденный характер. Однако согласно Методическим рекомендациям по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, утвержденных, приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 321, несмотря на несоответствие оцениваемой величины соразмерной платы за сервитут определению рыночной стоимости, на основании ст.7 ФЗ-135 установлению подлежит все-таки рыночная стоимость объекта. В данном случае мы должны полагать, что все ценообразующие факторы соразмерной платы за сервитут имеют рыночную базу. Другими словами, предполагается, что величина соразмерной платы за сервитут формируется на базе рыночного ценообразования компенсационной выплаты за те неудобства и ограничения, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Под рыночной стоимостью здесь должна пониматься не стоимость объекта оценки в обмене при самостоятельном совершении сделки с сервитутом на открытом рынке (что невозможно для объекта по основаниям п.2 ст.275 ГК РФ), а рыночная база ценообразующих факторов устанавливаемого сервитута и возможность совершения сделки с сервитутом в составе объекта недвижимости.

На основании изложенного и в силу специфики исследуемого земельного участка оценить его рыночную стоимость с учетом обременений (сервитутов) прямыми методами затратного, сравнительного и доходного подхода с удовлетворительной погрешностью не представляется возможным.

Эта ситуация предопределяет оценку рыночной стоимости исследуемого земельного участка косвенными методами.

Главным ориентиром стоимости земельного участка служит цена сделки при его приобретении — это фактические затраты собственников.

Асфальтирование, организация освещения и прочие улучшения земельного участка, а также содержание охраны и т.п. издержки не должны входить в соразмерную плату за сервитут земельного участка, а должны компенсироваться пользователями на паритетной основе, либо на основании договорных отношений.

Таким образом, при расчете рыночной стоимости земельных участков были учтены все корректирующие значения. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> с учетом установленного сервитута составляет 1 930 000 руб.

Суд полагает заключением эксперта относимым и допустимым доказательствам по данному гражданскому делу.

При этом цена по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составила 830 000 руб.

Суду не представлено и судом не установлено право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 

<

адрес>, принадлежащего ФИО15

Истцом не отрицается факт использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. В судебном заседании истец пояснила, что на земельном участке возведен жилой дом, в котором она проживает со своей семьей на постоянно основе. 

Также суду не представлено и судом не установлено доказательств того, что у истца не было возможности осмотреть земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес> перед покупкой, для того чтобы оценить его местоположение, доступ к участку, наличие или отсутствие проезжей части дороги к нему.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Само по себе установление права ограниченного пользования (частный бессрочный сервитут) земельным участком с кадастровым номером: 

<

адрес>, площадью 9 349 кв.м., в границах участка по адресу: 

<

адрес>, Переваловское МО, с ежегодной оплатой в размере 24 500 (двадцать четыре тысячи пятьсот) рублей, для организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером 

<

адрес> не является недостатком последнего земельного участка.

Также судом установлено, что плата за сервитут, установленная судебным актом ФИО7 ни разу не вносилась.

Способ восстановления нарушенного права выбран - уменьшение покупной стоимости земельного участка.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из анализа правовой нормы (абзац второй пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

С учетом выбранного истцом способа защиты нарушенного права, основываясь на анализе представленных в дело доказательств, в отсутствие относимых и допустимых доказательств несоответствия цены качественному состоянию земельного участка, которые были согласованы сторонами при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО7 об уменьшении покупной стоимости земельного участка, и взыскания с ответчика денежных средств в размере 64 435 руб., отсутствуют.

По смыслу положений ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходит из того, что изменение способа подъезда к земельному участку истца после передачи товара истцу, как потребителю, не свидетельствует о наличии недостатков товара, о которых продавец не уведомил покупателя, поскольку доказательства невозможности использовании альтернативных подъездов к земельному участку, невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом использования, истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суду не представлены, в то время, как истец имел объективную возможность определить на момент заключения договора купли-продажи, в каком порядке и через какие земельные участки осуществляется подъезд к приобретаемому земельному участку, поскольку сведения публичной кадастровый карты являются открытыми.

Таким образом, поскольку при разрешении возникшего спора не установлены вина ответчика в нарушении прав ФИО7 требования о взыскании неустойки, штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194- 199, суд,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях по исковому заявлению ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт Российской Федерации 

<

адрес>) к ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт Российской Федерации 

<

адрес>) о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд 

<

адрес>.

Судья О.Ю. Важенина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.