Р Е Ш Е Н И Е

 дело №а-296/2020

ИФИО1

<

адрес> 25 сентября 2020 года

Дорогобужский районный суд 

<

адрес>

в составе:

Председательствующего (судьи): ФИО6

при секретаре: ФИО7

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к начальнику отдела – старшему судебному приставу ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> ФИО5, ФИО4 по 

<

адрес> о признании незаконным постановления судебного пристава исполнителя о принятии результатов оценки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к начальнику отдела – старшему судебному приставу ФИО3 А.В., ФИО4 по 

<

адрес> о признании незаконным постановления о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково, площадью 100000 кв.м в размере 1237 000 рублей, согласно отчета ООО «Коуп-Консалт» №/ПН/20-05.

С данным постановлением ФИО2 не согласен и считает, стоимость его земельного участка сильно занижена относительно рыночной стоимости. В 2012 году проводилась рыночная оценка объекта недвижимости с кадастровым номером 67:06:0630101:173 и согласно отчету оценки стоимость земельного участка составила 5538000 рублей.

Поэтому просит суд признать незаконным постановление о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково.

ФИО4 ФИО2 и заинтересованного лица на стороне административного истца ФИО8 по доверенности ФИО9 поддержала исковые требования и согласилась с рыночной стоимостью вышеуказанного земельного участка, установленной в экспертном заключении проведенной независимым оценщиком ИП ФИО13 в сумме 2119400 рублей.

ФИО4 по 

<

адрес> и начальник отделения – старший судебный пристав ФИО3 А.В. в судебное заседание не явились. Просили рассмотреть дело в их отсутствие

ФИО4 заинтересованных лиц на стороне административного ответчика ООО «АСФЭ» и ФИО10оглы - взыскатель и ООО «Коуп-Консалт», проводившая оспариваемую оценку рыночной стоимости земельного участка – заинтересованные лица на стороне ответчика в судебное заседание не явились. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.

ООО «Коуп-Консалт» представило в суд возражение о несогласии с выводами экспертизы проведенной независимым оценщиком ИП ФИО13, т.к. эксперт при проведении расчета рыночной стоимости подобрал 4 земельных участка площадью от 1500 до 3100 кв.м, находящихся в границах ФИО3 

<

адрес>. Объект исследования имеет площадь 100000 кв.м, что относит его к другому сегменту рынка. Земельные участки большой площади, находящиеся на землях населенных пунктах, предназначены для использования инвесторами при строительстве коттеджных поселков и требуют дополнительных расходов по межеванию, прокладке дорог и коммуникаций. Сравнение индивидуального сформированного участка с инвестиционной недвижимостью недопустимо, что привело к существенному искажению результатов определения стоимости.

Суд частично удовлетворяет требования ФИО2 по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Положения ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 118-ФЗ "О судебных приставах" обязывают судебного пристава-исполнителя принимать все меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов в процессе исполнения судебных актов и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Федерального закона "Об исполнительном производстве" № 229-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено настоящим федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 64 указанного закона привлечение специалистов для оценки имущества отнесено к исполнительным действиям.

Согласно ч. 4 ст. 85 указанного закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: (п.2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; (п.3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании исполнительного листа серии ВС №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Дорогобужским районным судом 

<

адрес> по делу № о взыскании с ФИО2 и ФИО11 в солидарном порядке в пользу ФИО12 оглы 2390000 рублей судебный пристав-исполнитель ФИО3 постановлением от ДД.ММ.ГГГГ возбудил исполнительное производство №-ИП (л.д. 96).

Согласно постановления начальника отдела – старшего судебного пристава ФИО3 А.В. о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП: Судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ арестовано имущество должника ФИО2 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173. В соответствии с п.2 ч.4 ст.85 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был привлечен оценщик ООО «Коуп-Консалт» (л.д. 111). Оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества у судебного пристава-исполнителя не имелось, поэтому он принял результаты оценки в соответствии с отчетом №/ПН/20-05 от ДД.ММ.ГГГГ арестованного имущества о стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 стоимостью 1237 000 рублей (л.д. 10).

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ года №/ПН/20-05 ООО «Коуп-Консалт» рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 67:06:0630101:173, площадью 100000 кв.м составляет 1237 000 рублей.

Рассматривая требования ФИО2 о признании незаконным постановления начальника отдела - старшего судебного пристава ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки суд приходит к следующему.

На основании ч.3 ст.219 КАС РФ Административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

ФИО2 оспариваемое постановление получено ДД.ММ.ГГГГ. На почту административное заявление подано им ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок обращения в суд не пропущен.

В силу пунктов 8 и 9 части 1 статьи 64 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки, в частности, недвижимого имущества и вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (части 1 и 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ).

Статья 2 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указывает на то, что этот Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В ст. 11 этого Федерального закона приведены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Постановлением судебного пристава – исполнителя ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об участии специалиста в исполнительном производстве для определения рыночной стоимости арестованного имущества судебный пристав привлек оценщика – ООО «Коуп-Консалт», в котором предупредил специалиста об ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения (л.д. 111). 

Согласно отчета представленного ФИО2 №/Н-12 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Консалтинговая компания» «ГосСтандартОценка» рыночная стоимость недвижимого имущества - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование жилищное строительство, площадью 100000 кв.м с кадастровым номером 67:06:0630101:173, расположенный по адресу 

<

адрес>, д. Слойково на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5538000 рублей (л.д. 11-37).

Согласно экспертного заключения, представленного ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного Саморегулироемой организацией оценщиков «НП «Межрегиональный союз оценщиков», проведенного по проверке отчета №/Н-12 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Консалтинговая компания» «ГосСтандартОценка», отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ и требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 39-56).

Определением ФИО3 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу была назначена судебная экспертиза рыночной оценки арестованного имущества, производство которой поручить независимому оценщику ИП ФИО13.

Согласно заключения эксперта №ДД.ММ.ГГГГ-з от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного экспертом ФИО13 рыночная стоимость 1/2 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173, площадью 100000 квм. составляет 2119 400 рублей (л.д. 121-174).

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п.11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п.10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений РФ разработало и утвердило распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п.1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно отчета ООО «Коуп-Консалт» №/ПН/20-05, результаты которого приняты начальником отдела - старшим судебным приставом и заключения эксперта №ДД.ММ.ГГГГ-з, проведенным экспертом ФИО13,. их выводы о рыночной стоимости земельного участка основаны на использовании сравнительного подхода.

При составлении отчета ООО «Коуп-Консалт» №/ПН/20-05 по установлению рыночной стоимости 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково, площадью 100000 кв.м оценщиком были использованы объекты-аналоги - земельные участки площадью 10 500 кв.м в 

<

адрес>, 17 600 кв.м в 

<

адрес>, 110 000 кв.м и 20000 кв.м в 

<

адрес>, отнесенные к категории земель населенных пунктов, имеющие вид разрешенного использования "личное подсобное хозяйство", предложенные к продаже по состоянию на май 2020 года.

При составлении заключения эксперта №ДД.ММ.ГГГГ-з, экспертом ФИО13 по установлению рыночной стоимости 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково, площадью 100000 кв.м экспертом были использованы объекты-аналоги – два земельных участка, находящиеся в частной собственности площадью 1 500 кв.м, земельный участок 2500 кв.м и земельный участок 3100 кв.м, расположенные в ФИО3 

<

адрес>, отнесенные к категории земель населенных пунктов, предложенные к продаже по состоянию август-сентябрь 2020 года.

Как следует из содержания отчета и заключения эксперта в ФИО3 

<

адрес> отсутствуют объекты-аналоги - предложений по продаже земельных участков из земель населенных пунктов примерно той же площади, что и спорный. 

При этом в отчете ООО «Коуп-Консалт» №/ПН/20-05 в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, которые по местоположению, удаленности от спорного земельного участка находятся в других районах области, три из них и по площади также различны по площади, не указано местоположение инженерных сетей к данным земельным участкам. При средней изначально продаваемой стоимости объектов-аналогов земельных участков равной 37,47 рублей ((47,62+40+27,27+35):4) за 1 кв.м, в результате корректировки рыночной стоимости она установлена (6,86+6,44+5,89+5,56) 24 рубля 74 копейки.

В заключении эксперта ФИО13 №ДД.ММ.ГГГГ-з, в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, которые различаясь по площади от спорного земельного участка находятся в одном и с ним районе области, учтено местоположение инженерных сетей к спорному земельному участку: до газовой линии 80м, до линии электропередач 140м, сети водоснабжения 240м, а от законсервированной скважины 50м. В 25-30м находится Старая Смоленская дорога. Поэтому при средней изначально продаваемой стоимости объектов-аналогов земельных участков равной 8123,66 рублей за 100 кв.м, в результате корректировки рыночной стоимости она установлена 4238,8 рублей за 100 кв.м.

Поэтому суд считает, что в экспертном заключении эксперта ФИО13 №ДД.ММ.ГГГГ-з, выполненном на основании определения ФИО3 районного суда, несмотря на отсутствие сходных объектов-аналогов земельных участков указана наиболее вероятная рыночная стоимость 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково, площадью 100000 кв.м в размере 2119400 рублей, в связи с чем, суд признает незаконным постановление начальника отдела – старшего судебного пристава ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> ФИО3 А.В. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки по исполнительному производству №-ИП, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ, устанавливает надлежащую оценку имущества ФИО2 в размере 2119400 рублей и обязывает начальника отдела – старшего судебного пристава ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> ФИО3 А.В. вынести новое постановление с указанием оценки имущества ФИО2, установленной судом.

Руководствуясь ст., ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным постановление начальника отдела – старшего судебного пристава ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки по исполнительному производству №-ИП возбужденного ДД.ММ.ГГГГ.

Установить надлежащую оценку имущества ФИО2 :

- 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:06:0630101:173 по адресу: 

<

адрес>, д.Слойково, площадью 100000 кв.м в размере 2119400 рублей. 

Обязать начальника отдела – старшего судебного пристава ФИО3 ФИО4 по 

<

адрес> ФИО5 вынести новое постановление с указанием оценки имущества ФИО2, установленной судом.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Дорогобужский районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ года 

Судья ФИО3 районного суда

<

адрес> ФИО14