Дело № 2-68/2024 (УИД 65RS0010-01-2023-001443-32)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 февраля 2024 года город Оха Сахалинской области

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Ельчаниновой А.Г., 

при секретаре судебного заседания Перепелицыной А.И., 

с участием истца ФИО19

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя администрации муниципального образования городской округ «Охинский» ФИО9, действующей на основании доверенности № 09/01 от 09.01.2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО20 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и взыскании задатка, судебных расходов,

установил:

истец обратился в суд с указанным иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и взыскании задатка, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 19 октября 2019 года между ФИО5, действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей, (продавец) и ФИО23. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область, 

<

адрес>. При подписании договора ответчику была передана сумма в размере 130 000 рублей, что отражено в пункте 2.2 предварительного договора, а также в конце текста договора собственноручно ответчиком, заверено лично ее подписью имеется надпись о получении указанной суммы. Письменного соглашения о задатке истец с ответчиком не заключали. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимости не позднее 01 мая 2019 года. 16 октября 2022 года ФИО21 умер, основной договор заключен сторонами не был, денежные средства, переданные ответчику по предварительному договору истцу не возвращены. Наследником ФИО24 является истец ФИО25., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону. Также, по мнению истца, несоблюдение формы предварительного договора, который должен быть нотариально удостоверен, влечет его ничтожность. Таким образом, истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи ничтожной сделкой и взыскать с ответчика денежные средства в размере 130 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 25 декабря 2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования городской округ «Охинский», нотариус ФИО10.

Истец ФИО11 и его представитель ФИО1, действующая на основании устного заявления истца, в судебном заседании просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме, по основаниям указанным в исковом заявлении, дополнительно истец пояснил, что возможно в дате заключения предварительного договора купли продажи квартиры допущена описка, договор фактически заключен в 2018 году, а срок для заключения основного договора установлен до мая 2019 года.

Ответчик ФИО16 в судебном заседаним просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указала, что предварительный договор купли продажи квартиры заключала с ФИО27 в октябре 2018 году, денежные средства в размере 130 000 рублей ею были получены и потрачены на нужды детей. При получении денежных средств от ФИО28. ею были ему переданы ключи и документы от квартиры для осмотра и дальнейшего оформления, которые ей до настоящее времени не возвращены. Также пояснила, что все это время квартира ФИО26. сдавалась посторонним лицам, коммунальные платежи не оплачивались, в связи с чем у нее образовалась существенная задолженность по оплате коммунальных услуг. Также добавила, что в течении трех лет после заключения предварительного договора купли-продажи проживала в 

<

...>, квартирой не интересовалась, с ФИО29. не созванивалась. Выполнить условия предварительного договора по оформлению спорной квартиры и регистрации права собственности не имела возможности в виду отсутствия денежных средств. До настоящего времени спорная квартира находится в собственности муниципального образования городской округ «Охинский». Считает, что денежные средства, уплаченные ФИО30., возврату не подлежат, поскольку он распоряжался квартирой по своему усмотрению, при этом коммунальные платежи им не оплачивались.

Представитель третьего лица Администрации МО ГО «Охинский» ФИО9 в судебном заседании указала, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку предварительный договор купли-продажи, заключенный между указанными в нем лицами, является ничтожным, так как ответчик не являлась собственником продаваемого жилого помещения, стоимость недвижимости была значительно занижена, что говорит о необразованности обоих сторон договора.

Нотариус ФИО12 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и его представителя, ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы дела и исследовав их в совокупности, суд приходит к следующему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19 октября 2019 года между истцом ФИО13 (Покупатель) и ответчиком ФИО2 (Продавец) действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес> Сахалинской области, принадлежащей им на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому, переданной по предварительному договору мены жилых помещений № 4 от 21.10.2013 года. По условиям данного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи указанной квартиры, стоимость квартиры сторонами определена в размере 130 000 рублей, которую ФИО6 уплатил ФИО5 при подписании данного договора (п. 2.1. и 2.2. договора). Также предварительным договором определено, что Продавец обязуется после регистрации права общей долевой собственности на указанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пятнадцатидневный срок подготовить полный пакет документов для продажи квартиры, а именно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу двух долей принадлежащих несовершеннолетним ее детям, а также получить согласие отца детей в случае необходимости (п. 3.1.1.). ФИО6 по условиям договора обязался после предоставления Продавцом полного пакета документов для продажи квартиры в пятидневный срок подготовить основной договор купли-продажи указанной в договоре квартиры. Также стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01 мая 2019 года. 

В судебном заседании установлено, и подтверждено сторонами, что датой заключения договора является 19 октября 2018 года. Денежные средства ответчиком получены наличными в полном объеме, о чем в договоре имеется ее собственноручная надпись. 

Таким образом, уплаченная ответчику денежная сумма в размере 130 000 рублей являлась гарантией истца в выполнении им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Однако до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство, установленное п. 3.1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры, а именно ответчиком не произведена регистрация права общей долевой собственности на указанную 

<

адрес> в 

<

адрес> Сахалинской области, не получено согласие органов опеки и попечительства на продажу долей квартиры принадлежащих несовершеннолетним.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости правообладателем объекта недвижимости, расположенного по адресу: Сахалинская область, 

<

адрес>, (кадастровый номер 65:24:0000008:2025) по состоянию на 30 ноября 2023 года является муниципальное образование городской округ «Охинский», дата государственной регистрации 04 августа 2014 года. 

Согласно предварительному договору мены жилых помещений № 4 от 21 октября 2013 года заключенному между муниципальным образованием городской округ «Охинский» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и ФИО5, по условиям которого Комитет обязуется заключить договор мены и передать ФИО14 жилое помещение, находящееся в собственности городского округа «Охинский», расположенное по адресу: 

<

адрес>, а ФИО14 обязуется заключить договор мены с Комитетом и передать в собственность городского округа «Охинский» принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение расположенное по адресу: 

<

адрес>

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости правообладателями объекта недвижимости, расположенного по адресу: Сахалинская область, 

<

адрес>, (кадастровый номер 65:24:0000008) по состоянию на 28 ноября 2023 года является ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 по 1/3 доли каждому, дата государственной регистрации 11 февраля 2013 года. 

Согласно записи акта о заключении брака № от 13 декабря 2019 года отделом записи актов гражданского состояния Охинского района агентства записи актов гражданского состояния Сахалинской области заключила брак между ФИО5 и ФИО8 Хасы оглы, супругам присвоена фамилия ФИО18. 08 апреля 2021 года брак расторгнут, о чем свидетельствует запись акта о расторжении брака №. 

Согласно свидетельству о смерти ФИО6 умер 16 октября 2022 года.

Согласно наследственному делу № 34430715-50/2023 единственным наследником ФИО6 является ФИО7.

Поскольку стороны не заключили до 01 мая 2019 года основной договор купли-продажи, то на основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ их обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены с 01 мая 2019 года, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требовании истца о признании предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожным. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса). По смыслу указанной нормы предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Рассматриваемый предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, при этом оценивая условия предварительного договора купли-продажи в части квалификации переданных покупателем денежных средств, суд приходит к выводу о том, что данные денежные средства являются авансом.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены ст. 381 ГК РФ, тогда как аванс выполняет лишь платежную функцию, и не может быть удержан в качестве штрафа за неисполнение обязательства по договору, поскольку не является способом обеспечения обязательств по договору и в любом случае должен быть возвращен независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка по отчуждению объекта недвижимости.

В связи с тем, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых внесенная покупателем по предварительному договору сумма в размере 130000 рублей квалифицировалась бы как задаток, оснований для удержания данной суммы ответчиком по мотиву незаключения основного договора не имеется, поскольку в данном случае стороны имели только намерение заключить в будущем договор купли-продажи.

Учитывая указанные обстоятельства дела и приведенные нормы закона, суд приходит к выводу, что переданная истцом по предварительному договору от 19 октября 2018 года денежная сумма в размере 130000 рублей является авансом.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как указано выше, до даты окончания срока действия предварительного договора – 01 мая 2019 года продавец ФИО2 не заключила основной договор мены жилого помещения № 4 от 21 октября 2013 года, в виду отсутствия регистрации права общей долевой собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес> Сахалинской области, ссылаясь на своею неплатежеспособность по оформлению необходимых для этого документов. Исходя из смысла содержания вышеуказанного предварительного договора, заключение основного договора купли-продажи зависело исключительно от регистрации ответчиком права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области на указанное жилое помещение для продажи в будущем объекта недвижимости. Следовательно, в данном случае имеется вина со стороны продавца (ФИО14) по предварительному договору в виду невозможности заключения основного договора купли-продажи.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В соответствии с пунктом 38 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ № 9 фактическое принятие наследства может быть осуществлено в сроки, установленные для принятия наследства согласно ст. 1154 ГК РФ.

Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство, как и право требования возврата денежных средств в случае его своевременного не заключения.

Приняв наследство после смерти ФИО6, истец получил его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Таким образом, принимая во внимание, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, суд находит исковые требования ФИО7 в части взыскания денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3800 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО7 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и взыскании задатка, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, паспорт №, в пользу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, паспорт №, денежные средства уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от 19 октября 2018 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3800 рублей. 

В удовлетворении исковых требований ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 октября 2018 года ничтожным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2024 года.

Судья А.Г. Ельчанинова