К делу № 2-247/2025

УИД23RS0020-01-2024-002910-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2025 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Обуховой Я.В.,

при секретаре судебного заседания Журба А.А.,

с участием помощника прокурора Кореновского района ФИО1,

ответчика ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кореновского района к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Кореновского района обратился в суд с иском к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в ходе которой установлено, что между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и ФИО2 02.11.2023 заключен договор аренды №№, земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельному участку присвоен адрес: 

<

адрес>

ФИО2 09.11.2023 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района 10.11.2023 выдано уведомление № 267 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка, с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет 14.12.2023 поставлен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером № с наименованием и назначением - «жилой дом» (год завершения постройки - 2023, количество этажей - 1).

Также согласно декларации в отношении объекта с кадастровым номером № он имеет вид разрешенного использования, наименование и назначение - «жилой дом».

Между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 27.12.2023 заключен договор купли-продажи № 774 земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в связи возведением последним сооружения, которое зарегистрировано на основании его заявления в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № цена договора 19 969 рублей.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем, зарегистрированный ФИО2 в ЕГРН объект с кадастровым номером 23:12:0601001:570 в качестве жилого дома фактически таким не являлся, поскольку не обладает установленными для таких объектов законодательством признаками, что установлено в ходе проверочных мероприятий.

Так, строение не имеет прочной связи с землей (фундамент отсутствует, объект установлен на бетонных столбах), не имеет каких-либо инженерных коммуникаций, что не соответствует требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» и характеризует его, как некапитальное.

Кроме того, в последующем ФИО2 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о сносе объекта с кадастровым номером №, а сам объект снят с кадастрового учета.

При этом на платформе объявлений в сети Интернет «Авито» опубликовано объявление о продаже спорного земельного участка за 3 700 000 рублей.

Таким образом, действия ФИО2, выраженные в устройстве за короткий срок строения, не отвечающего требованиям, предъявляемым к объекту капитального и индивидуального жилищного строительства, не имеющего прочной связи с фундаментом, землей, инженерных конструкций фактически направлены на обход установленной законом процедуры приобретения земельного участка и преследуют своей целью его продажу с извлечением прибыли, значительно превышающей стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 27.12.2023.

ФИО2 18.11.2024 путем раздела спорного земельного участка, с кадастровым номером № в его границах образовано два новых земельных участка участки с кадастровыми номерами № (адрес согласно сведениям из ЕГРН: 

<

адрес>), № (адрес согласно сведениям из ЕГРН: 

<

адрес>). Таким образом, предметом спора являются земельные участки с кадастровыми номерами №

Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц на получение доступа к торгам в целях получения прав на земельный участок, а также причинен ущерб муниципальному образованию в виде недополучения доходов от реализации указанного участка в размере его полной кадастровой стоимости.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истец просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2, договор купли-продажи от 27.12.2023 №774 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №

Применить последствия недействительности данной сделки признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером № содержащиеся на момент снятия его с государственного кадастрового учета; признать недействующим с момента подписания соглашение от 27.12.2023 между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 02.11.№ восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведений запись о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 №№, заключенного между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2; возложить на администрацию Кореновского городского поселения обязанность возвратить ФИО2 покупную стоимость земельного участка с кадастровым номером №

Указать, что решение по данному делу является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №; погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Колхозная, снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером №, содержащихся на момент снятия его с государственного кадастрового учета; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 №№

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Кореновского района ФИО1 на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал, просил суд удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований, просили в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку при заключении договора купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами (юридическими лицами) без проведения торгов от 27.12.2023 № 774 между ФИО2 и администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района требования закона или иного правового акта не нарушены, публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц не затронуты. Кроме того, строение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, обследовано дважды, и оба заключения позволяют сделать вывод о том, что строение является объектом недвижимости и соответствует признакам жилого дома.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кореновский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не явился, согласно письменному ходатайству, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Статья 10 ГК РФ не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в целях ограничения конкуренции, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Несоблюдение указанных требований, влечет отказ судом в защите принадлежащего лицу права.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в ходе которой установлено, что 02.11.2023 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Кореновского городского поселения Кореновского района, в электронной форме № 109 от 21.09.2023, был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого с торгов, государственная собственность на который не разграничена, на территории Кореновского городского поселения Кореновского района № № Земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, муниципальное образование Кореновский, Кореновское городское поселение, 

<

...> б/н, площадь: 909+/-10.56 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В настоящее время земельному участку присвоен адрес: 

<

...> на основании постановления от 25.03.2024 № 401 «О присвоении адреса земельному участку с кадастровым номером № и расположенному на нем жилому дому с кадастровым номером №».

ФИО2 09.11.2023 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района 10.11.2023 выдано уведомление № 267 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

В Уведомлении о соответствии отражены следующие сведения о строительстве жилого одноэтажного дома: размеры 6,0x7,2м, отступ от границ земельного участка до объекта капитального строительства с севера - 5,20м, с востока - 37,0м, с юга-7,0м, с запада 3,20 м. Особые условия: земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне подтопления города Кореновска Кореновского городского поселения при половодьях и паводках реки Левый Бейсужек 1% обеспеченности (утверждено приказом Кубанского бассейнового водного управления №89-пр от 18.06.2020). На основании разработанной проектной документации общества с ограниченной ответственностью «Архицентр», свидетельство № № (213/2013-ИПТ) «Инженерная подготовка территории и защита от подтопления», при выполнении раздела 5- рекомендаций по борьбе с подтоплением участка строительства, указанных в проекте, размещение проектируемого жилого дома допускается.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет 14.12.2023 поставлен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером № с наименованием и назначением - «жилой дом» (год завершения постройки - 2023, количество этажей - 1).

Также согласно декларации в отношении объекта с кадастровым номером № он имеет вид разрешенного использования, наименование и назначение - «жилой дом».

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 15 декабря 2023 года от ФИО2 поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, предоставляемого с торгов, государственная собственность на который не разграничена, на территории Кореновского городского поселения Кореновского района № №

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 19.12.2023 от ФИО2 поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 27.12.2023 заключен договор купли-продажи №774 земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в связи возведением последним сооружения, которое зарегистрировано на основании его заявления в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, цена договора 19 969 рублей.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как указывает истец в исковом заявлении зарегистрированный ФИО2 в ЕГРН объект с кадастровым номером № в качестве жилого дома фактически таким не являлся, поскольку не обладает установленными для таких объектов законодательством признаками. Так, строение не имеет прочной связи с землей (фундамент отсутствует, объект установлен на бетонных столбах), не имеет каких-либо инженерных коммуникаций, что не соответствует требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» и характеризует его как некапитальное.

Из представленного ответчиком заключения специалиста ООО «А-НОРТОН» № 44/24 по определению технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № при визуальном, инструментальном осмотре и при изучении документации специалист установил, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> имеет неразрывную связь с фундаментом в виде свайного поля состоящего из двенадцати железобетонных свай забитых в грунт; при строительстве жилого дома применены модули заводской готовности, соответствующие требованиям ГОСТ 71617-2024 «Модульные здания и конструкции. Термины и определения. Классификация» и СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» по учету климатических воздействий, требования к звукоизоляционным характеристикам, выбору степени готовности и габаритным размерам. Жилой дом, состоящий из модулей заводской готовности и имеющий стеклянные витражи по оси А, прочно связан через забивные железобетонные свои с грунтом. Перемещение дома данной конструкции, построенного в соответствии с проектом невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба. Техническое состояние строительных конструкций жилого дома оценивается как нормативное. Во исполнение Уведомления о соответствии строительства, выданного Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района от 10.11.2023, жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не наносит вреда окружающей среде и соответствует санитарно-эпидемиологической безопасности.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (пункт 10 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, некапитальные строения, сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м., которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в градостроительном законодательстве, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с требованиями СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные», на который ссылается и эксперт в своем заключении, а именно п. 3.5, дом жилой одноквартирный отдельно стоящий - дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании

В соответствии с пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Так, согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанные положения закона в совокупности с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их использования по назначению, исходя из целевого использования земельного участка.

Земельный участок, изначально предоставленный ответчику в аренду, с кадастровым номером № по 

<

адрес> согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения Кореновского района, утвержденными решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 25 декабря 2013 года № 396 располагался в территориальной зоне Ж-1Б Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы.

Из вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ только после окончания возведения основного строения, в данном случае - оконченного строительством индивидуального жилого дома, в качестве которого ответчиком заявлен спорный объект.

Таким образом, факт наличия на участке какого-либо строения сам по себе не порождает исключительное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В данном случае, объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать характеристиками индивидуального жилого дома и завершенности строительства.

Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения ст. 39.20 ЗК РФ. Следовательно, решение о продаже земельного участка органом местного самоуправления принято в нарушение указанных выше требований закона.

Как следует из материалов дела, 02.09.2024 ФИО2 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о сносе объекта - объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по улице 

<

адрес>, а сам объект снят с кадастрового учета.

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 04.09.2024 от ФИО2 поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Подтверждением сноса объекта является акт обследования кадастрового инженера, требования к которому предъявляются ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из акта обследования от 10.09.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 следует, что в результате осмотра местонахождения объекта недвижимости ФИО4 подтвердила, что здание с кадастровым номером 23:12:0601001:570, права на которое зарегистрированы в ЕГРН, прекратило свое существование в 2024 году.

В судебном заседании свидетель кадастровый инженер ФИО4 показала, что в сентябре 2024 года к ней обратился ФИО2 по поводу снятия объекта с кадастрового учета, предоставив уведомление о сносе, о завершении сноса. По электронной почте ответчиком ФИО2 предоставлены все документы. На место она не выезжала, основывалась на документах, которые предоставил заказчик. Выезжать должна была на место, в какой-то степени, ФИО2 ввел в заблуждение.

Из материалов дела следует, что ФИО2 18.11.2024 путем раздела спорного земельного участка с кадастровым номером № в его границах образовано два новых земельных участка участки с кадастровыми номерами № (адрес согласно сведениям из ЕГРН: 

<

адрес>), № (адрес согласно сведениям из ЕГРН: 

<

адрес>). Предметом спора являются земельные участки с кадастровыми номерами №

В рамках гражданского дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению № № от 16.06.2025, объект недвижимости с кадастровым номером № здание, наименование: жилой дом, назначение: жилой дом, общей площадью 36 кв.м., количество этажей 1, год завершения строительства - 2023, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу

<

адрес> Колхозная, является объектом капитального строительства.

В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий исследуемое строение - незавершенный строительством жилой дом, является стеновым, I группы капитальности, возведено на свайном фундаменте.

С учетом наличия у строения неразрывно прочно связанных с основанием свайных бетонных фундаментов, а также основных и ограждающих конструкций в надземной части здания, спорный объект незавершенного строительства - жилой дом, с кадастровым номером № расположенный по адресу: Краснодарский край, район Кореновский, городское поселение Кореновское, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером № относится к категории постоянных, капитальных сооружений, является цельным, неразборным сооружением, прочно связанным с основанием, перемещение и разборка его, без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможна (ст.130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой.

Подземная часть объекта недвижимости с кадастровым номером № является неотъемлемой частью надземной части объекта с кадастровым номером №.

Присоединение подземной и надземной частей объекта недвижимости с кадастровым номером № осуществляется «по месту» при помощи неразъемных (сварных) соединений стальных закладных деталей, установленных на оголовках сборных железобетонных свай и стальных закладных деталей сборных железобетонных блок-комнат, установленных в нижней части (стороне) несущих конструкций пола (основания) в заводском исполнении.

Объект недвижимости с кадастровым номером № здание, наименование: жилой дом, назначение: жилой дом, общей площадью 36 кв.м., количество этажей 1, год завершения строительства - 2023, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> признакам жилого дома соответствует, с учетом строительной готовности объекта 55%.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, поскольку оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно. Составлено при непосредственном изучении материалов дела, непосредственном исследовании объектов. Заключение не имеет противоречий. Его выводы для суда представляются ясными и понятными. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза назначена и проведена в соответствии с порядком, установленным положениями ст.ст. 82, 84 и 85 ГПК РФ. Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 79, 83-86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы судом не установлено. Суд принимает указанное заключение за основу при принятии решения.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 показала, что строительная готовность жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> определена в соответствии с УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости здании и сооружении для переоценки основных фондов) и составляет 55 %. В данном случае руководствовалась сборником УПВС 26, поскольку строение одноэтажное, работы не выполнялись подрядным способом, учитывались отдельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах, все здание и его строительная готовность, оценивается в 100%, где имеем фундамент на 18%, стены и перегородки на 17% (не хватает перегородок), перекрытия 7%, крыша отсутствует, полы 5%, проемы 7 %, отделочные работы отсутствуют, внутренние санитарно-технические и электрические устройства 1%, прочие работы отсутствуют. Итого строительная готовность объекта 55%. Группа капитальности строений 1. Необходим теплый периметр, включающий в себя крышу, наружно-ограждающие конструкции, фундамент, заполнение проемов (окна, двери). Объект к эксплуатацию по назначению на момент проведения экспертизы не готов.

Как предусмотрено ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1).

Экспертизой является проводимое экспертом (экспертами) исследование объектов с целью получения на основе специальных знаний информации об обстоятельствах, имеющих значение для дела. Экспертом является назначенное в установленном законом порядке лицо, обладающее специальными знаниями, необходимыми для проведения экспертного исследования, а заключение эксперта - это вывод эксперта, сделанный по результатам проведенного исследования, содержащийся в письменном документе установленной законом формы.

При этом экспертиза является источником доказательства, самим судебным доказательством выступает содержащаяся в заключении эксперта информация об обстоятельствах, имеющих значение для дела.

По смыслу ст.ст. 55, 79 ГПК РФ заключение специалиста не является экспертным заключением, такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.2 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ).

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст.ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5)

Согласно п. 2 ст. 167, п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы государства и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, при этом по такой сделке каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, в том числе прокурор (ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

С учетом изложенного, в нарушение вышеперечисленных норм федерального законодательства, ст. 10 ГК РФ, сделки совершенные между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 фактически направлены на передачу прав на муниципальную землю в обход установленного законодательством порядка лицу, у которого не имелось права на приобретение в собственность в упрощенном порядке без торгов земельного участка ввиду отсутствия на нем жилого дома, отвечающего признакам основного объекта недвижимости на дату заключения этого договора.

Суд приходит к выводу, что неправомерные действия администрации Кореновского городского поселения по факту передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером № кратковременность совершения административных процедур направленных на придание правового статуса объекту, не отвечающего характеристикам жилого дома, привели к продаже муниципального земельного участка в отсутствие на то оснований. Кроме того, суд принимает во внимание действия ответчика ФИО2, который спустя непродолжительное время после получения земельного участка в собственность, предпринял действия к оформлению документов на снос объекта незавершенного строительства, снял с кадастрового учета, а также предпринимал действия к продаже земельного участка. Размещение объявления о продаже земельного участка не отрицалось ответчиком ФИО2 в судебном заседании.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного крага лиц и муниципальных образований. Согласно ч. 3 ст. 35, ч. 2 ст. 36 Закона Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита охраняемых законом интересов общества и государства.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки с момента ее совершения.

С учетом изложенных обстоятельств, требования прокурора Кореновского района к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО2 ФИО14 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Кореновского района к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки - удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2, договор купли-продажи от 27.12.2023 №774 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности данной сделки признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу

<

адрес>; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером №, содержащиеся на момент снятия его с государственного кадастрового учета.

Признать недействующим с момента подписания соглашение от 27.12.2023 между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 02.11.2023 №№.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведений запись о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 №№, заключенного между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО2

Возложить на администрацию Кореновского городского поселения обязанность возвратить ФИО2 покупную стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

Решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №; погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Колхозная; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером № содержащихся на момент снятия его с государственного кадастрового учета; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 № №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Кореновский районный суд в течение месяца, со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 11.12.2025.

Судья

Кореновского районного суда Я.В. Обухова