Дело № 2-66/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15.01.2020года г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Дорогокупец Г.М.,

при секретаре Тимченко С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Адонис-2» в лице представителя ФИО1 к Колодка Е.Ю., ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Адонис-2» в лице представителя ФИО1 обратилось в суд с иском к Колодка Е.Ю., ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование иска указало на то, что 11.09.2014 между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 129000 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, сроком на шесть лет. Указанный договор, в соответствии с требованиями действующего законодательства, был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

В порядке наследования право собственности на указанный земельный участок перешло к ответчику Колодка Е.Ю.. 29.01.2019 между истцом и ответчиком Колодка Е.Ю. было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.02.2029. Данное соглашение также зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

Согласно п. 8.1.2 указанного договора аренды, арендатор имеет право на возобновление договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже в первоочередном порядке перед другими лицами. Согласно п. 11.4 указанного договора, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

В середине ноября ответчик ФИО2 сообщил работнику ООО «Адонис-2», что приобрел указанный земельный участок.

Согласно справочной информации, размещенной на официальном интернет-сайте Росреестра rosreestr.ru, ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с 22.08.2019.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно положениям ст. 8 указанного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Таким образом, в силу действующего законодательства истец не обладает правом преимущественной покупки спорного земельного участка. Вместе с тем, преимущественное право покупки было предоставлено истцу арендодателем ФИО3, правопреемником которой является ответчик Колодка Е.Ю., при заключении договора аренды. Пункты 8.1.2., 11.4 договора аренды ответчиком Колодка Е.Ю. не оспорены и полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку статья 421 ГК РФ предусматривает право сторон на заключение договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку договор купли-продажи является возмездным, личность покупателя не имеет юридического значения, значение имеют только предложенные продавцом условия и возможность потенциального покупателя исполнить данные условия. Следовательно, предусмотренным договором аренды условием об обеспечении реализации ООО «Адонис-2» права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами не нарушаются права и законные интересы ответчика Колодка Е.Ю.

Таким образом, согласно действовавшему между ООО «Адонис-2» и Колодка Е.Ю. договору аренды, после отказа Муниципального образования «Екатериновское сельское поселение» от приобретения принадлежащего Колодка Е.Ю. земельного участка, Колодка Е.Ю. должна была уведомить ООО «Адонис-2» о намерении продать находящийся в аренде истца земельный участок.

Поскольку ООО «Адонис-2» обладает преимущественным правом покупки спорного земельного участка в силу пунктов 8.1.2 и 11.4 договора аренды и не отказывался от этого права, истец имеет намерение реализовать свое преимущественное право покупки. После выяснения цены заключенного между ответчиками договора, денежные средства, подлежащие выплате ответчику ФИО2 в возмещение понесенных им расходов при покупке земельного участка и оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, будут внесены истцом на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. ст. 8, 12, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 131,132 ГПК РФ, просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 129000 кв. м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> заключенному между Колодка Е.Ю. и ФИО2, с ФИО2 на Общество с ограниченной ответственностью «Адонис-2».

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 иск поддержала в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались в установленном законом порядке.

Представитель ответчиков по доверенностям ФИО4 (л.д.27-28) иск не признала, обратившись к суду с письменными возражениями (л.д.38-40). В которых в частности указала на то, что при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом, преимущественное право арендатора на заключение договора купли-продажи не предусмотрено законом. В связи с чем просит суд в иске отказать. 

Представитель третьего лица в суд не явился будучи извещенным надлежащим образом. (л.д.52).

Суд применительно положений ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьего лица. 

Суд, заслушав доводы лиц участвующих в деле, изучив представленные доказательства, установил следующее:

11.09.2014 между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 129000 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, сроком на шесть лет. Указанный договор, в соответствии с требованиями действующего законодательства, был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно п. 8.1.2 указанного договора аренды, арендатор имеет право на возобновление договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже в первоочередном порядке перед другими лицами. Согласно п. 11.4 указанного договора, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.(л.д.12-13).

10.12.2015г. ФИО3 и Колодка Е.Ю. заключили договор дарения предмета спора, который зарегистрирован в установленном законом порядке. (л.д.41,44-45)

29.01.2019 между истцом и ответчиком Колодка Е.Ю. было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.02.2029. Данное соглашение также зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.(л.д.14)

19.08.2019г. между Колодка Е.Ю. и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 129000 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>. (л.д.64), договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.65-67).

15.08.2019г. Колодка Е.Ю. от Администрации Екатериновского сельского поселения получил отказ в покупке предмета спора (л.д.47).

Истец, обращаясь с иском, мотивирует его тем, что в силу действующего законодательства истец не обладает правом преимущественной покупки спорного земельного участка. Вместе с тем, преимущественное право покупки было предоставлено истцу арендодателем ФИО3, правопреемником которой является ответчик Колодка Е.Ю., при заключении договора аренды. Пункты 8.1.2., 11.4 договора аренды ответчиком Колодка Е.Ю. не оспорены и полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку статья 421 ГК РФ предусматривает право сторон на заключение договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании договора аренды суд применительно к ст. 431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и сопоставив п. 8.1.2, 11.4 данного договора с другими условиями и смыслом договора в целом, находит, что стороны этого договора достигли соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Как указано выше предмет спора не находился в общей долевой собственности. 

Таким образом, при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Адонис-2» к Колодка Е.Ю., ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.01.2020 г.

Председательствующий: Г.М. Дорогокупец