Дело № 2-49/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

02 мая 2017 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Панарина П.В.

при секретаре Старовой А.В.

с участием:

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ЖСК «А» ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЖСК «А», ООО «Б» и ФИО4 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, о признании недействительным соглашения об уступке прав требования, о признании недействительной записи в ЕГРП,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском, после уточнения (л.д. 133-135), к ЖСК «А», ООО «Б» и ФИО4 со следующими требованиями:

– признать договор долевого участия в строительстве между ЖСК «А», которому от ООО «В» вне рамок дела о банкротстве перешли права застройщика в отношении объекта строительства и ООО «Б» в отношении квартиры № ..., расположенной на 3 этаже семнадцати этажной секции жилого дома переменной этажности с офисными и торговыми помещениями по ... в Дзержинском районе г. Новосибирска (кадастровый номер земельного участка ...) ничтожной и применить последствия недействительности ничтожной сделки,

– признать соглашение от ... № ... об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве от ... № ... между ООО «СК Б» и ФИО4 в отношении квартиры № ..., расположенной на 3 этаже семнадцати этажной секции жилого дома переменной этажности с офисными и торговыми помещениями по ... в ... (кадастровый номер земельного участка ...) ничтожной и применить последствия недействительности ничтожной сделки,

– признать недействительными соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по объекту недвижимости с кадастровым номером 54:35:014110:87 под номером: 5.155 в части участников долевого строительства, а именно ООО «Б» и ФИО4, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области аннулировать (погасить) указанную запись.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ... заключила с ООО «В» договор участия в долевом строительстве № ..., согласно которому объектом долевого строительства являлась квартира № ... расположенная на 3 этаже семнадцати этажной секции жилого дома переменной этажности с офисными и торговыми помещениями по ... в Дзержинском районе г. Новосибирска. Жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером ...

Согласно п. 4.2.1. договора инвестиционный взнос составлял 1 562 000 р. Срок для оплаты инвестиционного взноса был установлен до ....

Истцом свои обязательства по оплате инвестиционного взноса были исполнены в полном объеме и в сроки, указанные в договоре. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2013 года должник ООО «В» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

... конкурсным управляющим было направлено уведомление об отказе от исполнения договора в связи с неоплатой.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 декабря 2015 года признана недействительной односторонняя сделка – отказ конкурсного управляющего ООО «В» от исполнения договора об участии в долевом строительстве от ... № ... заключенного между ООО «В» и ФИО3

Арбитражным судом Новосибирской области было установлено, что на момент рассмотрения спора в единый государственный реестр прав внесена запись о новом договоре долевого участия, сторонами которого являются ЖСК «А», которому от ООО «В» вне рамок дела о банкротстве перешли права застройщика в отношении объекта строительства и ООО «Б».

В настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО4

В судебном заседании представитель истца просила удовлетворить заявленные требования по вышеизложенным основаниям. 

Представитель ответчика ЖСК «А» в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ранее представляла письменный отзыв (л.д. 129).

Ответчик – ООО «Б» извещался надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил. 

Ответчик – ФИО4 извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Третье лицо – Управление Росреестра по Новосибирской области извещалось надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило. 

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно договору от ... № ... участия в долевом строительстве между ООО «В» и ФИО3 (л.д. 21-24) истец приобрела право требования в собственность двухкомнатную квартиру № ... общей площадью 60,10 кв. м, расположенную на третьем этаже 17-тиэтажной секции жилого дома. 

Свои обязательства по договору истец исполнила в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете взаимной задолженности от ... (л.д. 25) и квитанциями к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1 562 600 р. (л.д. 26-28).

Указанная сделка была зарегистрирована управлением Росреестра по Новосибирской области в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2013 года (дело № А45-26283/2012) ООО «В» признано банкротом. Определением арбитражного суда от 24 февраля 2016 года конкурсное производство было завершено, и ... в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «В».

В ходе процедуры ликвидации конкурсный управляющий ООО «В» отказался от исполнения договора от ... № ... в связи с отсутствием доказательств оплаты. Так, в соответствии с абзацем 3 п. 3 ст. 129 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном ст. 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. В п. 3 ст. 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 25 декабря 2015 года по делу № А45-26283/2012 (л.д. 29-32) отказ конкурсного управляющего ООО «В» от исполнения договора от ... № ... признан недействительным. Судебный акт обжаловался и вступил в законную силу (л.д. 33-35).

Для завершения строительства многоквартирного дома был создан ЖСК «А» (л.д. 167-178). 

В силу ст. 117 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Статья 113 ЖК РФ определяет, какие сведения должны содержаться в уставе жилищного кооператива, и указанной нормой, в том числе, предусмотрено, что в уставе должны содержаться сведения о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения.

Согласно Уставу ЖСК «А» (л.д. 172, 173) определен порядок оплаты вступительных, паевых, членских и дополнительных взносов.

В соответствии с п. 2.1 Устава, предметом деятельности ЖСК является завершение строительства указанного многоквартирного жилого дома за счет собственных и привлеченных средств, ввод в эксплуатацию и последующее содержание построенного жилого дома.

В силу п. 4.5 Устава ЖСК, физическое или юридическое лицо признается членом ЖСК после уплаты вступительного взноса и принятия соответствующего решения правления, утвержденного на общем собрании ЖСК, а в дальнейшем указанным лицам необходимо подтвердить свое членство в ЖСК путем заключения договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения.

Истец ФИО3 с письменным заявлением о принятии в члены ЖСК «А» и заключении договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения не обращалась.

Постановлением мэрии г. Новосибирска от ... № ... (л.д. 182) одному из членов ЖСК «А» был предоставлен в аренду земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства. В соответствии с указанным постановлением ... мэрия г. Новосибирска заключила с членом ЖСК договор аренды соответствующего земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 183-185). Согласно договору земельный участок передавался для завершения строительства многоэтажного жилого дома. А ... арендатор передал ЖСК «А» земельный участок в субаренду (л.д. 186, 187). Все указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке в управлении Росреестра по Новосибирской области.

В дальнейшем разрешения на строительство выдавались на ЖСК «А» (л.д. 189, 190). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ... также было выдано ЖСК «А» (л.д. 191, 192).

Таким образом, фактически завершение строительства многоквартирного жилого дома было передано ЖСК «А», строительные работы были завершены на средства, полученные от членов ЖСК.

Согласно договору участия в долевом строительстве от ... № ... (л.д. 67-70), дополнительному соглашению от ... (л.д. 76, 77) ЖСК «А» обязался после строительства передать ООО «Б» в собственность указанный объект недвижимости.

Одновременно между ЖСК «А» и ООО «Б» (как с членом ЖСК) был заключен договор о порядке паевого взноса и предоставления помещения № ... (л.д. 149, 150), согласно которому спорное помещение передается члену ЖСК после оплаты паевого взнос. Свои обязательства ООО «Б» исполнило, что подтверждается информацией об операциях по счету (л.д. 203).

А ... ООО «Б» уступила права требования по договору ФИО4 (л.д. 81).

Согласно выписке из ЕГРП права на указанный объект долевого строительства зарегистрированы за ФИО4 (л.д. 18, 144).

Согласно акту от ... (л.д. 153) ЖСК «А» передал члену ЖСК ФИО4 для чистовой отделки указанную квартиру. А ... ЖСК «А» передал ФИО4 жилое помещение в собственность (л.д. 154).

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом представленных документов и пояснений сторон установлено, что первоначальный застройщик ООО «В», с которым истец вступала в правоотношения, какими-либо правами на жилой дом не обладает, завершение строительства дома происходило за счет средств членов ЖСК «А», несущих дополнительные расходы по строительству дома.

Истец просит истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Действительно, ст. 301 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом такое лицо должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В ст. 218 ГК РФ перечислены основания возникновения права собственности.

Сам по себе факт передачи объекта незавершенного строительства ЖСК «А» для завершения строительства, ни в силу закона, ни в силу договора не является доказательством правопреемства ЖСК по обязательствам ООО «В». Приобретение ЖСК «А» статуса Застройщика не влечет возложение на ЖСК обязательств по договорам, заключенным прежним Застройщиком.

С момента привлечения к строительству жилого дома ЖСК «А», учитывая, что истец членом ЖСК не является, правоотношения сторон регулируются п. 4 ст. 218 ГК РФ, согласно чему член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, одним из принципов осуществления деятельности, кооператива является обязательность выполнения членом кооператива; решений, принятых его органами управления.

ЖСК «А» не является правопреемником по обязательствам бывшего застройщика дома, не несет каких-либо обязательств перед его дольщиками. Дом передан ЖСК для завершения строительства объекта, как вновь созданному юридическому лицу и права на жилые помещения, созданные в результате деятельности кооператива, приобретают лица, имеющие членство в таком кооперативе, полностью внесшие паевые и иные взносы за помещение, предоставленное этим лицам ЖСК.

Факт не внесения денежных средств на строительство дома истцом в судебном заседании не оспаривался.

Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями ГК РФ, ФЗ РФ «О жилищных накопительных кооперативах», принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Жилое помещение передано по соответствующему акту ответчику ФИО4, доказательства недобросовестности действий ФИО4 не представлены, в силу чего его добросовестность предполагается согласно ст. 10 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 74, 75 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Однако, с учетом положений п. 4 ст. 218, ст. 398 ГК РФ, ст. 124 ЖК РФ договор долевого участия в строительстве от ... № ... между ЖСК «А» и ООО «Б», а также соглашение от ... № ... об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве между ООО «Б» и ФИО4 в отношении спорной квартиры требованиям законодательства не противоречат, поэтому не являются недействительными.

В связи с тем, что недействительность сделок не установлена, также отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании недействительной соответствующей записи в ЕГРП.

Определение арбитражного суда о признании недействительным отказа конкурсного управляющего от исполнения договора от ... участия в долевом строительстве не имеет правового значения в рассматриваемом деле, так как оспариваемые сделки не затрагивает. Такой судебный акт может быть принят во внимание при рассмотрении требований ФИО3 о взыскании убытков или неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО3 к ЖСК «А», ООО «Б» и ФИО4 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, о признании недействительным соглашения об уступке прав требования, о признании недействительной записи в ЕГРП оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Судья П.В. Панарин