Азовцева Ю. Н"> Азовцева Ю. Н"> 

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-22/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.

при ведении протокола 

судебного заседания помощником судьи Азовцевой Ю.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Агрофирма «Колос» к Правительству Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ППК «Роскадастр» по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, об оспаривании решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.01.2023 года,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Агрофирма «Колос» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ППК «Роскадастр» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований (с учетом уточнения) административный истец указал, что является собственником долей и арендатором земельного участка с кадастровым номером № Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости. ООО «Агрофирма «Колос» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненный независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 Однако, уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области заявление к рассмотрению на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Липецкой области было отклонено, уведомлением ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было возвращено без рассмотрения со ссылкой на п.2 ч.8 ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ. 

В соответствии с отчетом об оценке независимого оценщика ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 от 28.03.2022 года №1916/5-2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09.03.2021 года определена в размере 49922 033 рубля. Административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 09.03.2021 г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В процессе рассмотрения дела административный истец уточнил исковые требования, просил также признать незаконным решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.01.2023 года №22.1/42-Ю-23, которым возвращено без рассмотрения заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09.03.2021 года.

Определением от 19.12.2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация Чаплыгинского муниципального района Липецкой области.

Определением от 09.01.2023 года к участию в деле в качестве административных соответчиков были привлечены Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки».

Определением от 01.02.2023 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ППК «Роскадастр».

Определением от 13.02.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены сособственники земельного участка с кадастровым номером №

Представитель административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании не оспаривала экспертное заключение от 23.05.2023 года №В-230519/С, выполненное экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3 Ходатайств о назначении по делу повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявила.

Представитель административного истца по доверенности от 18.11.2022 года ФИО4, представители административных ответчиков Правительства Липецкой области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области и ППК «Роскадастр», представитель заинтересованного лица администрации Чаплыгинского муниципального района Липецкой области, заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом, заинтересованное лицо ФИО5 в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Агрофирма «Колос» является собственником долей и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 11193281 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.03.2021 г. №АОКС-48/2021/000119 по состоянию на 09.03.2021 г. составила 75106915,51 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 09.03.2021 года.

В силу ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положениями п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Разрешая требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.01.2023, суд исходит из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 09 марта 2021 года в размере 75 106 915,51 рублей, дата начала применения указанной кадастровой стоимости - с 09.03.2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.10.2021 года.

Полагая кадастровую стоимость завышенной, ООО «Агрофирма «Колос» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.03.2021 года, представив отчет об оценке рыночной стоимости от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненный независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 Однако, уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области заявление к рассмотрению на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Липецкой области было отклонено, уведомлением ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было возвращено без рассмотрения со ссылкой на положения п.2 ч.8 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ввиду того, что заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (дата заявления -16.01.2023 года, дата определения рыночной стоимости - 09.03.2021 года).

В соответствии с частью 7 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно п.2 части 8 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что ОБУ «Центр кадастровой оценки» обоснованно принято решение о возврате ООО «Агрофирма Колос» заявления в соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ввиду того, что заявление подано 16.01.2023, то есть по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (09.03.2021 года).

В связи с указанным, принимая во внимание, что оспариваемое решение принято ОБУ «Центр кадастровой оценки» в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением порядка, подписано уполномоченным лицом, содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного иска ООО «Агрофирма Колос» о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.01.2023г. №22.1/42-Ю-23 - следует отказать.

Разрешая требования ООО «Агрофирма «Колос» об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.03.2021, суд приходит к следующим выводам.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненным независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11193 281 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 09.03.2021 года определена в размере 49922 033 рубля.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Определением от 20.03.2023 года по ходатайству представителя административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соблюдения требований Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненного независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1, а также для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненный независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (действующего по состоянию на дату оценки), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» от 26.05.2023 года №В-230519/С, в отчете об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года в разделе «Анализ рынка» оценщик проводит анализ фактических данных (стр. 44-47 отчета об оценке) о продаже предложений по продаже земельных участков сельхозназначения, аналогичных оцениваемому объекту. Однако в данном разделе отсутствуют правила (критерии) отбора объектов-аналогов из массы доступных оценщику рыночных данных для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, что нарушает требования п. 22в ФСО №7. В отчете об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года отсутствуют интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. На стр. 40-43 отчета об оценке оценщиком приведены скриншоты используемых корректирующих коэффициентов из Справочника оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО6 без соответствующих пояснений, что нарушает п. 11г ФСО №7. Оценщик на стр. 20 Отчета об оценке указывает, что «срок реализации объекта с характеристиками, аналогичными объекту исследования, на дату оценки (09.03.2021 г.) составляет от 3 до 9 месяцев, что соответствует средней ликвидности». Данное утверждение противоречит выводу на стр. 48: «Проведенный анализ рынка земельных участков, а также местоположения объекта оценки, правоустанавливающих документов, других количественных и качественных характеристик объекта оценки, позволяет сделать вывод о низком уровне ликвидности объекта оценки». Данный факт допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта оценки и вводит в заблуждение его пользователей, чем нарушает требование п.5 ФСО №3. В качестве объектов-аналогов оценщиком были подобраны объекты с датами предложения: 03.04.2019 г., 11.05.2019 г., 25.03.2019 г. Несмотря на временной диапазон в 23 месяца, оценщиком не были выявлены факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (09.03.2021 г.). В связи с постоянным изменением рыночной конъюнктуры цена предложения объекта недвижимости может изменяться в течение срока его экспозиции, поэтому экспертом был учтен такой ценообразующий фактор, как «дата предложения/сделки». Однако, в период с 25.03.2019 по 09.03.2021 года на рынке продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения происходили изменения рыночных цен. Таким образом, отчет об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года содержит необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Отчет об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года содержит опечатки, например на стр. 44 и 45 в таблице №21 допущена ошибка в дате предложения объектов №3 и №10 – 06.04.2018 года вместо 06.04.2019 года, и 22.01.2019 вместо 08.11.2018 г. Правильные даты предложений подтверждены скриншотами объявлений в Приложении №2 к отчету об оценке. Данный факт допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта оценки и вводит в заблуждение его пользователей, чем нарушает требование п. 5 ФСО №3. В отчете об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года об определении объекта исследования, подготовленного оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

По результатам проведенной экспертизы отчета об оценке №1916/5-2021 от 28.03.2022 года на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 28.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, экспертом выявлены нарушения оценщиком законодательства РФ об оценочной деятельности, ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, в нарушение требований ст. 11 ФЗ-135, п.5 ФСО №3, содержание отчета допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта оценки и вводит к заблуждение его пользователей.

Таким образом, проведенный анализ на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки показал, что отчет об оценке от 28.03.2022 года №1916/5-2021, выполненный независимым оценщиком ОАО «Воронежстройинформ» ФИО1 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения значительно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной. 

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (действующего по состоянию на дату оценки), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 (действующего по состоянию на дату оценки) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Эксперт принял решение применить методологию сравнительного подхода (метод сравнения продаж) для определения рыночной стоимости объекта исследования. Принимая во внимание, что объект исследования рассматривается как свободный от улучшений (незастроенный), эксперт счел возможным отказаться от применения затратного подхода для оценки объекта исследования, также обосновал отказ от применения доходного подхода.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 (действующего по состоянию на дату оценки) сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» (действующего по состоянию на дату оценки) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (п. 22 (д)).

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

С учетом введенных корректировок на дату предложения/сделки, на возможность торга, на местоположение и на наличие подъездных путей с твердым покрытием экспертом была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 193 281 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 09.03.2021 года в размере 55518674 рубля.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно. 

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). 

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер его рыночной стоимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 193 281 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09.03.2021 года – 55518 674 рубля.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости были утверждены Актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.03.2021 г. №АОКС-48/2021/000119 надлежащим административным ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки».

С учетом изложенного, в удовлетворении иска к Правительству Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ППК «Роскадастр» по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ППК «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежат возмещению расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45000 рублей в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленной судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчёта оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определённые расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статьи 19 (часть 1) и статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

По смыслу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, значимый с точки зрения государственной кадастровой оценки диапазон отклонений составляет 30 %.

Ранее Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О указал на то, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Следовательно, с учетом объективной специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.

Согласно счету на оплату ООО «АКГ«ИнвестОценка» стоимость судебной экспертизы по настоящему делу составляет 45000 рублей. 

Распределяя понесенные по делу судебные расходы в виде оплаты судебной экспертизы, проведенной в соответствии с определением Липецкого областного суда от 20.03.2023 года в размере 45000 рублей, суд признает выявленное различие между кадастровой и рыночной стоимостью (26 %) приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, не свидетельствующим об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что понесенные в рамках настоящего дела судебные издержки на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца, поскольку с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и определенной судом его рыночной стоимостью (26 %) не позволяет, применительно к положениям части 1 статьи 111 КАС РФ, отнести данные судебные расходы на административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки».

Таким образом, с ООО «Агрофирма «Колос» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45000 рублей.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Как следует из материалов дела, административный истец первоначально направил настоящее административное исковое заявление в электронном виде 01.12.2022 года в суд, в связи с чем, датой подачи заявления в суд следует считать указанную дату.

Поскольку Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года №131 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость в размере 91337172,96 рублей, которая применяется с 01.01.2023 года, в резолютивной части решения суда подлежит указанию период действия определенной судом кадастровой стоимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявлениеООО «Агрофирма «Колос» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требованийООО «Агрофирма «Колос» о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.01.2023 №22.1/42-Ю-23 - отказать.

Административное исковое заявление ООО «Агрофирма «Колос» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 193 281 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 09.03.2021 года – 55518 674 (пятьдесят пять миллионов пятьсот восемнадцать тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля, период действия которой определить до 31.12.2022 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Датой подачи ООО «Агрофирма «Колос» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать дату обращения в суд - 01.12.2022 года.

Взыскать с ООО «Агрофирма «Колос» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Агрофирма «Колос» к Правительству Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ППК «Роскадастр» по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений по Липецкой области, ППК «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости надлежит отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной 

форме принято 14.07.2023 года.