РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2019 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Наливкиной Е.А., при секретаре Чудиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, иску ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ФИО7 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, определении порядка пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование указала, что она является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: .... Указанное жилое помещение является трехкомнатной квартирой, расположенной на первом этаже, общая площадь помещения составляет 64,2 кв.м. Вышеуказанная доля в праве общедолевой собственности принадлежит ФИО7 на основании договора купли-продажи от ..., а так же на основании апелляционного определения Оренбургского областного суда от 11.09.2013 года, определения Оренбургского областного суда от 21.11.2013г. Собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности указанного жилом помещении в период времени с 21.03.2014г. по 07.08.2018 являлся ФИО6, собственником 3/5 доли - ФИО5 Право указанных собственников долей, в праве общей долевой собственности данного жилого помещения, было прекращено в результате заключенных договоров купли-продажи долей в вышеуказанном жилом помещении. В настоящее время собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ... принадлежит ФИО8, а также собственниками 1/5 и 1/5 доли в праве общей долевой собственности, соответственно, являются дети ФИО8 - ФИО3 и ФИО4. О факте отчуждения указанных долей собственниками в общедолевой собственности данного жилого помещения ФИО7 стало известно после обращения сособственников по вопросу вселения в указанную квартиру. С слов ФИО2 ей стало известно, что данное право было приобретено ФИО8 в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала. При обращении за разъяснениями по факту продажи указанных долей жилого помещения к предыдущим собственникам ФИО5 и ФИО6, последние пояснили, что обращались к нотариусу г.Оренбурга - ФИО9, которая в соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ, направила в адрес ФИО7 уведомление о преимущественном праве приобретения указанных долей в праве общей долевой собственности. Указывает, что в ее адрес не поступало письменных уведомлений и предложений, регламентирующих право преимущественной покупки долей. Она неоднократно высказывала намерение приобретения долей бывшим собственникам указанного спорного имущества, поскольку ее несовершеннолетний ребенок - ФИО15, проживающая совместно с матерью в данном жилом помещении, является ребенком-инвалидом, страдает тяжелой формой ... заболевания, однако, данное намерение последними было проигнорировано. В качестве медицинских рекомендаций, наряду с проводимой терапией вне стационарного лечения, рекомендовано пребывание в тишине и спокойствие, с минимальным присутствием резких и громких раздражающих звуков. Любое соседство с посторонними людьми может сказаться на состоянии здоровья ребенка, ухудшить его. Ответчики своими действиями лишили истца преимущественного права покупки квартиры, поскольку бывшие собственники скрыли факт продажи с целью реализации своих долей, поэтому у истца не было возможности узнать о совершении данной сделки. По ее мнению, договоры купли-продажи заключены с целью обойти требования законодательства о преимущественном праве покупки. Просит признать за ней преимущественное право покупки 3/5 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО5, 1/5 доли, принадлежащих ФИО6, признать ее покупателем и перевести на нее права и обязанности покупателя в отношении 4/5 долей, зарегистрировать права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

ФИО8 в свою очередь обратилась в суд с иском к ФИО7, указав, что она и ее дети являются собственниками 4/5 доли ... на основании договоров купли-продажи от ..., .... При приобретении долей в квартире, ей было известно, что в квартире сложился порядок пользования жилым помещением, который был установлен решением мирового судьи, согласно которому, продавцы ФИО5 пользуется комнатой ... площадью 19 кв.м., ФИО6 - комнатой ... площадью 9,3 кв.м. Считает, что установленный порядок пользования должен перейти к ней и ее детям. Согласно договора купли-продажи от ..., удостоверенного нотариусом г.Оренбурга ФИО10, отчуждаемая доля квартиры состоит из одной комнаты площадью 19 кв.м., обозначенной на плане ..., что подтверждается решением мирового судьи судебного участка №8 Дзержинского района г.Оренбурга от .... Таким образом, у нее имеются все основания использовать вышеуказанную комнату для своего проживания. До совершения сделки купли-продажи ответчику отправлялось письмо о преимущественном праве покупки. На что был получен отказ. Купив доли квартиры, оформив все документы надлежащим образом, она хотела вселиться в квартиру, прежние собственники передали ключи от квартиры, которые не подошли к замку входной двери. Ей стало известно, что ФИО7 поменяла замки и отказалась ее пускать. По данному факту она обращалась к сотрудникам полиции. Поскольку действия ответчика нарушают права ее и детей, договориться с ответчиком не представляется возможным, просит суд устранить препятствия в пользовании квартирой, вселить ФИО8, ФИО11, ФИО4 в ..., обязать ФИО7 передать ключи от входной двери в ..., не чинить препятствий в пользовании данным жилым помещением.

Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 07.12.2018 года, указанные дела объединены в одно производство (гражданскому делу присвоен номер 2- 4096/2018).

ФИО12 поддержала исковые требования, возражала против удовлетворения требований ФИО7, пояснила, что ей чинятся препятствия в праве пользования принадлежащим ей жилым помещением. На удовлетворении своего иска настаивала.

Представитель ФИО8 - ФИО13, действующий на основании доверенности от ..., поддержал исковые требования ФИО12, пояснил, что она не имеет ключей от принадлежащей ей на праве собственности квартиры. Просил суд передать в пользование ФИО8 и ее детей комнату площадью 19 кв.м. и 9,3 кв.м., ФИО7 передать в пользование комнату площадью 14 кв.м., поскольку ее ребенку требуется постоянный уход, данное помещение отвечает санитарным нормам, имеет окно, комната изолирована. Просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО7

ФИО7 в судебном заседании свои заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения иска ФИО8 возражала. Пояснила, что ей не было предоставлено преимущественное право покупки, она не знала, что сособственники В-вы решили продать свои доли в квартире, где она проживает с дочерью Алсу. Не отрицала, что поменяла замки входной двери с целью преградить доступ в квартиру ФИО8 и ее детям. 

Представитель ФИО7 - ФИО14, действующая на основании доверенности от ..., в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила о их удовлетворении. Пояснила, что жилое помещение, предназначенное для ребенка-инвалида ФИО1 А, ..., должно быть просторным и светлым. Комната, предложенная ФИО8 и ее представителем, для проживания ФИО1, данным требованиям не отвечает. Просила оставить в пользовании ФИО7 комнату, которая ранее была определении в ее пользование. Кроме того, представитель пояснила, что, несмотря на то, что нотариусом ФИО10 было направлено почтовое уведомление с предложением выкупить доли, ФИО7 оно не было получено, в связи с чем, ее права нарушены, поскольку право преимущественной покупки было у нее. Нотариусом не было проконтролировано получение уведомления, в связи с чем, требования ее доверителя подлежат удовлетворению.

Ответчики ФИО5, ФИО6, надлежаще извещенные о месте и времени слушания дела в суд не явились. Представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие. Высказали мнение о несогласии с иском ФИО7

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Пенсионный фонд Российской Федерации в Оренбургской области, нотариус г.Оренбурга ФИО10, Управление Росреестра по Оренбургской области, ФГУП «Почта России», надлежаще извещенные о месте и времени слушания дела, в суд не явились, сведений о причинах неявки представителей суду не сообщили. В письменном обращении к суду ФГУП «Почта Росси» просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, присутствовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что на основании договора купли продажи доли квартиры от ... ФИО6 продал принадлежащую ему 1/5 долю в праве собственности на ....1/1 по ... ФИО8 

... ФИО5 на основании договора купли-продажи доли квартиры продала 3/5 доли в праве собственности на ... по ..., а ФИО8, действуя от себя в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения купили в долевую собственность в равных долях в 1/3 доле каждому.

Другая 1/5 доля в праве собственности принадлежит ФИО7

ФИО7 указывает, что при возмездном отчуждении ФИО6 и ФИО5 своих долей квартиры, не выполнили требований закона о преимущественном праве покупки отчуждаемых долей сособственником, т.е. ею, ФИО7, не произвели надлежащие действия по ее извещению о намерении продать свои доли.

Так, свидетель МРМ суду пояснил, что ему к нему за оказанием юридической помощи обращалась ФИО7, которая поясняла ему, что люди, которые приобрели доли в квартире, где она проживает с дочерью-инвалидом по ..., предпринимали попытки выселить их. Они договаривались о том, что будет оформлена доверенность на его имя для представления интересов в суде, консультировалась по вопросу вселения посторонних лиц в ее квартиру. Ранее у него состоялся разговор с человеком, который представился риелтором. На просьбу о предоставлении документации по оформлению сделок купли-продажи, было дано обещание предоставить, но документы так и небыли предоставлены. 

Свидетель ПЛА. суду пояснила, что оказывала услуги по оформлению сделок купли-продажи долей в праве собственности в квартире, расположенной по адресу: ..., между ФИО8 и ФИО6, ФИО5 Около двух лет назад к ней обратился ФИО6 с предложением продажи долей в квартире, но в связи со спорами между сособственниками по поводу порядка пользования жилым помещением, они обратились в суд для решения этого вопроса с целью дальнейшей продажи. После того, как примерно в феврале 2018 к ФИО8 обратились В-вы с предложением продать доли в квартире, она позвонила А (ФИО7) с вопросом, будет ли она приобретать спорные доли, указала точную стоимость. ФИО7 ответила, что это дорого, попросила время для решения вопроса об оплате. По истечении срока она вновь звонила ей, ФИО7 пояснила, что денежных средств не имеет, приобретать не будет. После того, как ФИО7 стало известно о том, что уведомление будет направлено через нотариуса, она сообщила, что получать их не будет. 

Судом установлено, что при продаже долей в квартире, ФИО6 и ФИО5 обратились к нотариусу г.Оренбурга - ФИО10, которая в соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ, направила в адрес ФИО7 уведомление о преимущественном праве приобретения указанных долей в праве общей долевой собственности.

Суду представлены нотариальные извещения от ..., согласно которых нотариус ставит в известность ФИО7 о том, что в нотариальную контору обратилась ФИО5, ФИО6 с просьбой известить ФИО7 о праве преимущественной покупки, принадлежащих ФИО5 - 3/5 долей квартиры, принадлежащих ФИО7 - 1/5 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., доли ФИО5 - за 750 000 рублей, долю ФИО6 – за 450 000 рублей. Согласно свидетельств о передаче заявления от ..., ..., нотариус ФИО10 по просьбе ФИО5, ФИО7 передала почтовым отправлением ФИО7 указанные заявления. 

Согласно представленному почтовому конверту, извещения были направлены ФИО7 по адресу: ..., заказным письмом, а затем возвращены отправителю в связи с неполучением их адресатом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что фактическое место жительство и место регистрации ФИО7 по адресу в ... 2012 года совпадают.

Свидетель ГСВ пояснила, что является сотрудником почты, исполняет обязанности почтальона. По поводу доставки почтового отправления пояснила следующее. На почту поступило заказное письмо, его зарегистрировали, она относила его клиенту по адресу: .... Другого дома по ... корпусом 1 нет, это один и тот же .... Поскольку никого не оказалось дома, извещение было оставлено в почтовом ящике. Почтовый ящик не был не деформирован, был закрыт. Позже письмо было возвращено на почту. Она помнит, что это было «судебное письмо», которые хранятся на почтовом отделении 7 дней, а затем возвращаются отправителю. 

Анализируя представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ФИО7 знала о намерении бывшего супруга ФИО6 и его матери ФИО5 продать свои доли в праве собственности на квартиру, где она является сособственником. Кроме того, знала она и о направлении ей нотариального уведомления о преимущественном праве приобретения указанных долей в праве общей долевой собственности. 

Указанное нашло свое подтверждение в судебном заседании, доказательств обратного ФИО7 не представлено.

Таким образом, бывшими сособственниками жилого помещения – ....1/1 по ... был соблюден порядок отчуждения спорных долей жилого помещения, поскольку, решив продать спорные доли в жилом помещении, они направили собственнику соответствующее уведомление о намерении продать 3/5 и 1/5 доли в квартире.

Поскольку ФИО5 и ФИО6 исполнили возложенную на них законом обязанность, письменно и с указанием всех необходимых условий, указанных в законе, предлагали истцу приобрести доли квартиры, исковые требования ФИО7 не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015), иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ФИО8 принадлежит 2/5 доли в квартире, расположенной по адресу: ..., ее детям – ФИО11 и ФИО4 – по 1/5 доли в указанной квартире на основании договора купли - продажи от ... и подтверждается выпиской ЕГРН.

На основании решения мирового судьи судебного участка № 8 Дзержинского района г. Оренбурга от 26.12.2014 года, определен порядок пользования спорной квартирой. Согласно решению суда ФИО5 пользуется комнатой ... кв.м., ФИО6 комнатой ...,3 кв.м., ФИО7 – комнатой ... – 14 кв.м.

В договоре купли-продажи доли квартиры от ... указано, что отчуждаемая доля квартиры состоит из одной комнаты площадью 9,3 кв.м., обозначенной на плане под ... (п.2 Договора). В договоре купли-продажи доли квартиры от ... указано, что отчуждаемая доля квартиры состоит из одной комнаты, площадью 19 кв.м., обозначенной на плане под ... (п.3 Договора).

Указанный порядок пользования спорной квартирой не может быть принят судом при разрешении спора между ФИО8, ФИО11, ФИО4 и ФИО7, поскольку он был установлен между прежними сособственниками квартиры с учетом уже сложившегося на тот момент порядка пользования этим жилым помещением, количественного состава собственников, их родственных связей.

Как было указано выше, трехкомнатная ..., расположенная на первом этаже пятиэтажного дома, общей площадью 64,2 кв.м., жилой площадью 42,3 кв.м., в ... находится в долевой собственности ФИО8, ее несовершеннолетних детей ФИО11, ФИО4 – 2/3 доли на основании договоров купли-продажи от ..., ..., а также ФИО7 - 1/5 доля на основании договора купли-продажи от .... 

Согласно кадастровому паспорту, квартира имеет три жилые комнаты жилой площадью 42,3 кв.м., каждая комната является изолированной. Комната ... - площадью 19 кв.м., комната ... - площадью 14 кв.м., комната ... - площадью 9,3 кв.м.

Разрешая требование сособственников ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах двоих несовершеннолетних детей, суд руководствуется Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (с изменениями на день принятия решения по делу). 

Однако учесть фактически сложившийся порядок пользования спорной квартирой у суда нет возможности, поскольку ФИО8 с детьми никогда не проживали в указанной квартире, что не отрицается сторонами. 

В квартире проживают ФИО7 и ее несовершеннолетняя дочь ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

При определении порядка пользования квартирой, суд принимает во внимание данные, содержащиеся в справке, представленной ГБУЗ «ГКБ ... от ..., ...

Суд приходит к выводу о том, что жилая комната ... общей, площадью 9,3 кв.м., должна быть определена в пользование ФИО15, поскольку данное помещение отвечает условиям необходимым для проживания, в том числе несовершеннолетней дочери собственника ФИО7 – ФИО15, с учетом состояния ее здоровья.

С учетом того, что дети ФИО8 ФИО11 и ФИО4 не достигли совершеннолетия, на день рассмотрения спора ФИО11 исполнилось 12 лет, ФИО4 3 года, то им для пользования предоставляется жилая комната площадью 14,0 кв.м.

С учетом соблюдения интересов всех собственников жилого помещения, жилая комната площадью 19,0 кв.м. с балконом передается в их общее пользование. 

Поскольку помещения квартиры: №№ 1 (прихожая) площадью 9,0 кв.м., № 2 (кухня) площадью 7,7 кв.м., № 6 (ванная) площадью 2,6 кв.м., № 7 (туалет) площадью 1,1 кв.м., № 8 (шкаф) площадью 0,5 кв.м., № 9 (шкаф) площадью 0,4 кв.м., № 10 (шкаф) площадью 0,7 кв.м. являются вспомогательными помещениями, то они признаются местами общего пользования.

Судом установлено и не отрицалось ФИО1 А..Р., что она сменила замки, в том числе, в принадлежащем ФИО8 и ее детям на праве собственности жилом помещении, ФИО8 предпринимала попытки вселиться в спорное жилое помещение, но ФИО7 препятствовала ей в этом. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований ФИО8 об устранении препятствий в пользовании собственностью, в связи с чем, ФИО7 должна быть обязана передать в распоряжение ФИО8 комплект ключей от входной двери в квартиру, расположенную по адресу: ....

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления, ФИО8 была оплачена госпошлина в размере 300 рублей, в связи с чем, суд взыскивает указанную сумму ФИО7 

руководствуясь ст. 98, ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказать.

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО7 удовлетворить.

Устранить препятствия ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользовании жилым помещением - квартирой 79 ....

Вселить ФИО2, ФИО3, ФИО4 в квартиру по адресу: ....

Обязать ФИО15, ... года рождения, в лице своего законного представителя ФИО7 не чинить ФИО2, ФИО3, ФИО4 препятствий в пользовании жилым помещением, предоставив ФИО2 комплект ключей от входной двери в квартиру по адресу: ....

Установить следующий порядок пользования квартирой ... ...:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 передать в общее пользование жилую комнату ..., площадью 14,0 кв.м.;

- ФИО15 передать в пользование жилую комнату ... площадью 9,3 кв.м.;

- помещения квартиры №... (прихожая) площадью 9,0 кв.м., ... (кухня) площадью 7,7 кв.м., ... (жилая комната с балконом) площадью 19,0 кв.м., ... (ванная) площадью 2,6 кв.м., ... (туалет) площадью 1,1 кв.м., ... (шкаф) площадью 0,5 кв.м., ... (шкаф) площадью 0,4 кв.м., ... (шкаф) площадью 0,7 кв.м, признать местами общего пользования.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд ... в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: 

Мотивированный текст решения изготовлен: ... года