Дело № 2а-949/2024

(УИД 73RS0004-01-2024-001298-19)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ульяновск 25 марта 2024 года 

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе: 

председательствующего судьи Савеловой А.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Саргиной А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и возложении обязанности по устранению нарушенных прав, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и возложении обязанности по устранению нарушенных прав, указав следующее.

Административный истец является собственником в праве общей долевой собственности 1/2 доли квартиры, назначение - жилое, общей площадью 57,2 кв.м., этаж 4, кадастровый номер объекта №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №. Также собственником 1/2 доли указанной квартиры является ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

10 февраля 2024 года между административным и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании которого приобрела у ФИО3 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Договор оформлен в простой письменной форме и предоставлен в орган государственной регистрации с необходимым пакетом документов.

Уведомлением Управления Росреестра по Ульяновской области № от 14 февраля 2024 года регистрация прав приостановлена, указано на необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи. Данное уведомление получено 16 февраля 2024 года.

Считает принятое Управлением Росреестра решение необоснованным, незаконным и нарушающим права, поскольку, в данном случае, административный истец обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемой доли квартиры, по результатам совершения сделки становится единственным собственником объекта недвижимости, требование о нотариальном удостоверении сделки противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

Учитывая, что отчуждение доли в праве общей долевой собственности от одного сособственника к другому к нарушению прав третьих лиц не приведет, поскольку иные субъекты, имеющие преимущественное право приобретения, отсутствуют, отсутствует необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе, установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности.

При таких обстоятельствах в отношении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

Просит признать незаконным и отменить уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о приостановлении государственной регистрации прав № от 14 февраля 2024 года. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области устранить препятствия к осуществлению прав ФИО1 путем возобновления государственной регистрации сделки по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры, назначение - жилое, общей площадью 57,2 кв.м., этаж 4, кадастровый номер объекта №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. приостановленной согласно уведомлению № от 14 февраля 2024 года.

Определением суда к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ульяновской области – ФИО5 возражала против удовлетворения административного искового заявления, указав следующее.

10.02.2024 в Управление обратились ФИО3 с заявлением переходе права общей долевой собственности (размер доли 1/2) и ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (размер доли 1/2) на квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира).

Заявителями в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от 10.02.2024, составленный в простой письменной форме, а также передаточный акт от 10.02.2024.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно п.п.7, 13 ч,1 ст.26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

14.02.2024 на основании вышеуказанной нормы Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена по следующим причинам.

Как определено п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (аналогичная норма содержится в п.2 ст. 163 ГК). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК).

Согласно п.1 ч.1.1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. При этом исключений из данного правила в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемые между сособственниками, не установлено.

В данном случае свои доли в праве на квартиру отчуждают не все участники общей долевой собственности, а лишь один участник - ФИО3 (то есть предметом договора является не объект недвижимости в целом, а доля в праве общей собственности на него). ФИО1 по этой сделке свою долю не отчуждает, а оставаясь собственником 1/2 доли в праве, приобретает 1/2 долю в Квартире, становясь в результате собственницей 2/2долей, то есть собственницей квартиры в целом.

В письме Росреестра от 02.02.2023 №13-0823-АБ/23 «О необходимости нотариального удостоверения в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемых между сособственниками» (Приложение) разъясняется, что исключений из правила о нотариальном удостоверении в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемых между сособственниками, не установлено.

В уведомлениях о приостановлении государственным регистратором были даны конкретные рекомендации по устранению причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права, а именно - предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи Квартиры.

Что касается приведенной в административном исковом заявлении судебной практики, Управление отмечает, что решение суда по конкретному делу не является источником права, а также нормативным правовым актом Российской Федерации, в том числе не составляет правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.2017 N 24-П практикообразующее значение имеют, по сути, только акты Президиума и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к ним не могут быть отнесены даже определения судебных коллегий Верховного Суда Российской Федерации по конкретным делам. Законные основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Административный ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Административные ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя административного ответчика, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.В силу ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 являлась собственником ? доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию № (л.д.7).

ФИО1 является собственником ? доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 мая 2001 года серии № (л.д.10).

10 февраля 2024 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, цена которой составляет 650 000 руб.(л.д.65).

10 февраля 2024 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра за регистрацией прав на указанное имущество.

По результатам рассмотрения указанного заявления 14 февраля 2024 года вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № для предоставления договор купли-продажи указанного имущества, удостоверенного нотариально (л.д.68).

Указывая на приобретение указанной доли в праве общей долевой собственности, в результате чего административный истец становится единоличным собственником, полагает данное заявление незаконным и подлежащим отмене.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Судом установлено, что обременений на объект недвижимости не имеется. Иные лица, оспаривающие права административного истца на объект недвижимости, отсутствуют.

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Части 1, 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ предусматривают, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Глава 32 ГК РФ, регулирующая порядок заключения, форму договоров дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Исходя из норм статьи 163 ГК РФ и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 года N 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ для удовлетворения административного иска необходимо установить несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что Управлением Росреестра были нарушены права ФИО1, поскольку необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, в данном случае отсутствует. Суд принимает во внимание, что покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, в связи с чем правило части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований административного истца.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и возложении обязанности по устранению нарушенных прав надлежит отказать, как заявленных к ненадлежащим ответчикам.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд, руководствуясь положениями частей 9 и 11 статьи 226, части 2 статьи 227, 227.1 КАС РФ приходит к выводу удовлетворении заявленных требований в части. 

Руководствуясь ст.ст.176-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и возложении обязанности по устранению нарушенных прав удовлетворить частично.

Признать незаконным и отменить уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО2 о приостановлении государственной регистрации прав № от 14 февраля 2024 года.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области устранить препятствия к осуществлению прав ФИО1 путем возобновления государственной регистрации сделки по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры, назначение - жилое, общей площадью 57,2 кв.м., этаж 4, кадастровый номер объекта №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, приостановленной согласно уведомлению № от 14 февраля 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и возложении обязанности по устранению нарушенных прав отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Л. Савелова

Решение будет изготовлено в окончательной форме 01.04.2024.