Дело № 2-3872/24

УИД 23RS0047-01-2024-000959-88

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 24 апреля 2024г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Шуваровой Л.В.,

с участием:

истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки.

С учетом уточнения исковых требований просит суд обязать ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» подписать переданный истцу акт приема-передачи квартиры от 21.09.2023; взыскать с ответчика в его пользу неустойку в размере 167 498,24 рублей; денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021 от 10.09.2021 в размере 260 135 рублей; расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы квартиры в размере 17 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей; штраф; понесенные нотариальные расходы в размере 2 200 рублей.

В обоснование требований указано, что 10.05.2021 между ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее 30.06.2023, а истцом уплачена предусмотренная договором цена. Цена договора составила 2 246 400 рублей, с учетом измерения площади квартиры на момент вручения участнику акта приема-передачи, стоимость увеличена пропорционально увеличению фактической площади на 0.89 кв.м, проплата покупателя составила 54 400 рублей, общая стоимость квартиры составила 2 300 800 рублей. В ходе эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, 18.10.2023 проведена строительно-техническая экспертиза №043/10.23-30, согласно заключению которой качество строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных застройщиком по договору участия в долевом строительстве № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021 от 10.05.2021 не соответствует условиям договора., строительно-техническим требованиям, а также иным стандартам и нормам. Стоимость устранения недостатков ненадлежащего качества строительно-монтажных и отделочных работ в ценах по состоянию на дату исследования составляет 260 135 рублей. Фактически передача объекта долевого строительства застройщиком состоялась 21.09.2023, покупателю переданы ключи от квартиры, составлен акт приема-передачи, который на момент приемки застройщик подписал. Требование истца о соразмерном уменьшении цены договора ответчиком не удовлетворено. Считает, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, ему причинен моральный вред.

Истец в судебном заседании требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика после объявленного перерыва в судебное заседание не явился, извещен. Представлен письменный отзыв, приобщенный к материалам дела. Просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку, штраф, а также снизить размер компенсации морального вреда, в удовлетворении требований о взыскании нотариальных расходов – отказать; требования о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора – оставить без рассмотрения.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.05.2021 между ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом по 

<

адрес> в г. Краснодаре, в срок и на условиях, установленных договором, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется в срок уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 договора объектом долевого строительства является, однокомнатная квартира с условным номером 127. 

Цена договора составляет 2 246 400 рублей (п. 4.1) и истцом оплачена, что сторонами не оспаривается. Также установлено, что с учетом измерения площади квартиры на момент вручения участнику акта приема-передачи, стоимость увеличена пропорционально увеличению фактической площади на 0.89 кв.м, доплата покупателя составила 54 400 рублей, общая стоимость квартиры составила 2 300 800 рублей.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок не позднее, чем до 30.06.2023.

Акт приема-передачи квартиры подписан 21.09.2023. 

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 6 указанного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 закона).

Судом установлено, что ответчик принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок не исполнил. Так, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства истек 30.06.2023, однако в нарушение условий договора передаточный акт подписан 21.09.2023, дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства сторонами не заключалось. Иное суду не доказано. 

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, позицию сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению за период с 30.06.2023 по 21.09.2023, но не в заявленном размере, а в размере 48 316 рублей.

К такому выводу суд пришел еще и потому, что согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ). 

Снижая размер взыскиваемой неустойки, суд учитывает, что согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание срок нарушения застройщиком своих обязательств, то обстоятельство, что акт приема-передачи сторонами подписан в настоящее время, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и значительно превышает сумму возможных убытков, суд считает возможным уменьшить неустойку в соответствии с требованиями ст.333 ГК РФ. 

Выводы суда согласуются с правовой позицией неоднократно высказанной Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О о том, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, суд учитывает положения ч. 6 ст. 395 ГК РФ, подлежащей применению по аналогии, согласно которой если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи, а также позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении от 15.01.2015 № 7-О, согласно которой недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание изложенное, требования о взыскания компенсации морального вреда являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 10 000 рублей в пользу истца с учетом принципов разумности и справедливости.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также п. 46 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. 

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены ответчиком, с него подлежит взысканию штраф в размере 29 158 рублей (48 316 рублей + 10 000 рублей *50%) в пользу истца. Оснований для освобождения от уплаты штрафа или его снижения не установлено. 

Суд принимает во внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости предоставить ООО СЗ «КДС» отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2024 включительно.

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что в соответствии с распиской от 29.02.2024 ФИО1 получен от ООО СЗ «КДС» для регистрации права собственности пакет документов, включающий оригинал акта приема-передачи 

<

адрес> (строительный/условный №) от 21.09.2023. в связи с чем требования об обязании ответчика подписать переданный истцу акт приема-передачи квартиры от 21.09.2023, удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021 от 10.09.2021 в размере 260 135 рублей и расходов на проведение независимой строительно-технической экспертизы квартиры в размере 17 000 рублей, суд исходит из следующего.

Установлено, что 21.09.2023 объект долевого строительства принят участником долевого строительства по акту приёма-передачи, ключи от входной двери получены в полном комплекте, что не также указано в исковом заявлении и истцом не оспаривается.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительств вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Так, при подписании акта приема-передачи 21.09.2023 участник долевого строительств претензий по техническому состоянию 

<

адрес> качеству выполненных работ, а также недостатков, препятствующих пользованию квартиры, не заявил. Никаких указаний в акте приеме- передачи от 21.09.2023 на то, что у участника долевого строительства имеются претензии качеству квартиры - не сделано.

Акт с указанием несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ составлен не был, т.е. квартира принята истцом без замечаний.

29.11.2023 истец обратился к застройщику с претензией, в которой потребовал соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения недостатков в размере 260 135 рублей, установленном согласно заключению специалиста № 043/10.23-ЭС от 18.10.2023.

По результатам рассмотрения претензии ООО СЗ «КДС» установлено, что регламентированная ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ процедура составления акта осмотра и приемки квартиры истцом не соблюдена, квартира была принята без замечаний.

При этом, ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает гарантии качества, предусмотренные договором. Ч. 2-3 указанной статьи регламентирует права и обязанности участников долевого строительства и застройщика на стадии принятия объекта долевого строительства, до наступления гарантийных обязательств, то есть до момента передачи объекта долевого строительства, а ч. 5-8 предусматривает права и обязанности после наступления гарантийных обязательств.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долгах строительства.

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанной нормы права, следует, что участником долевого строительства дефекты могут быть выявлены: при приемке объекта долевого строительства и предъявлении претензии до подписания передаточного акта, при этом участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать одно из альтернативных требований, указанных в ч. 2 ст. 7; после подписания передаточного акта в течение гарантийного срока - в данном случае участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков.

Вместе с тем, истцом 18.10.2023, то есть после приемки квартиры, проведена строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой качество работ в квартире не соответствует условиям договора и строительно-техническим требованиям.

Таким образом, оснований соразмерного уменьшения цены договора, без предоставления застройщику возможности устранить выявленные недостатки, не усматривается.

С требованием об устранении выявленных недостатков истец к застройщику не обращался.

В связи с этим, ответом № 03/6037 от 26.12.2023 ответчик указал на данные обстоятельства и отказал в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора. Отсутствие надлежащего соблюдения досудебного порядка настоящего спора, лишающего застройщика безвозмездно устранить недостатки, обращение в суд с настоящим иском, является недобросовестным поведением участников долевого строительства, обусловленным желанием извлечь преимущество и расценивается ответчиком, как злоупотребление правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, в том числе, в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что участником долевого строительства не соблюден порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный нормами ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, разделом 7 Договора, в связи с чем, исковое заявление в части данного требования подлежит оставлению без рассмотрения. Учитывая, что требование о взыскании расходов на проведение строительно-технической экспертизы является производным от требования о соразмерном уменьшении цены договора, заявленную сумму не подлежит взысканию.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Установлено, что истец оплатил расходы по оформлению нотариально заверенной доверенности на имя представителя в размере 2 200 рублей.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.16 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» установлено, что расходы на оформление доверенности на имя представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Вместе с тем, доверенность, выданная истцом на имя представителя является общей и не содержит сведений об участии представителя только в настоящем деле, в связи с чем суд приходит к выводу во взыскании судебных расходов по оплате доверенности на имя представителя отказать. 

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований (ст. 103 ГПК РФ). 

Учитывая изложенное, а также требования ст. 333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 649,48 рублей.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ст. 195, 196 ГПК РФ). 

Суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства по договору № Р/Л-7/ПД1/УКН127/ЭТ14/2021 от 10.09.2021 за период с 30.06.2023 по 21.09.2023 в размере 48 316 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 29 158 рублей, а всего – 87 474 (восемьдесят семь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля.

Предоставить ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2024 включительно.

Исковые требования в части соразмерного уменьшения цены договора – оставить без рассмотрения.

В остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Взыскать с ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» государственную пошлину в размере 1 649,48 рублей в доход бюджета муниципального образования город Краснодар.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено 02.05.2024 

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка