Дело № 3а-177/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

20 ноября 2020 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почаевой А.Н.,

с участием:

административных истцов: ФИО1 и ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Черногубовское сельское поселение» Калининского района Тверской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 и ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:554, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский муниципальный район, Черногубовское сельское поселение, 

<

...>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административных истцов как налогоплательщиков земельного налога.

В судебном заседании административные истцы ФИО1 и ФИО2 поддержали исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Черногубовское сельское поселение» Калининского района Тверской области ФИО3 возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства. 

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0130101:554, площадью 1550 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский муниципальный район, Черногубовское сельское поселение, 

<

...>, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:153 площадью 1272 кв.м., принадлежащего ФИО1 и ФИО2, государственная регистрация права произведена 04 июля 2019 года.

Основанием для перераспределения земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:153 явилось постановление Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 31 октября 2019 года № 1458.

Будучи сособственниками земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:153, административные истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость вновь образованного из него земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:554, поскольку в соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 07.07.2015 года № 313-пп «Об утверждении Порядка размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в совместной частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» увеличение площади в размере 278 кв.м. подлежит оплате административными истцами исходя из ее кадастровой стоимости. 

Кроме того, являясь правообладателями земельного участка, обязанными в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административные истцы ФИО1 и ФИО2 вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Спорный земельный участок не вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 04 марта 2020 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 06 декабря 2019 года в размере СУММА.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:554 ФИО1 05 марта 2020 года подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области. 

Решением Комиссии от 19 марта 2020 года № 100 данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ФИО7, статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3.

17 июля 2020 года ФИО1 вновь подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, представлен новый отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ФИО7

Решением Комиссии от 05 августа 2020 года № 252 данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7, выразившееся в необоснованном завышении корректировки на рельеф земельного участка; отсутствии обоснования использования лишь части доступных оценщику объектов-аналогов; отсутствие обоснования выбора земельных участков с низшим ценовым диапазоном при расчете. 

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:554 по состоянию на 06 декабря 2019 года составила СУММА.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал три аналога, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО7, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту «в» пункта 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в последовательности, предусматривающей анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Как следует из содержания отчета об оценке и показаний оценщика, им проанализированы все имевшиеся предложения земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства Калининского района Тверской области в период до даты оценки и определено среднее значение ценового диапазона, из которого отобраны 3 земельных участка-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

Подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Обоснование отбора аналогов приведено на странице 41 отчета, где указано, что из имеющихся на рынке предложений были отобраны наиболее сопоставимые по площади и по характеру местоположения аналоги, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, объявления о продаже которых содержали необходимую и достаточную информацию для производства оценки.

Применение понижающей корректировки на ограничения использования земельного участка ко всем аналогам обусловлено тем, что объект оценки, в отличие от объектов-аналогов, является угловым земельным участком с овражистым рельефом (повышенным уклоном местности), что влияет на возможность его использования по назначению, в части сокращения используемой площади на 15% и необходимости вложения денежных средств на вырубку кустарника и выравнивание участка, а также на восстановление плодородных свойств почвы (рекультивацию).

При расчете корректировки на ограничения в использовании земельных участков, ввиду отсутствия расчетных формул и аналитических исследований в этой области, поправка введена с применением метода экспертных оценок на основании данных опроса опытных экспертов-оценщиков города Твери по теме «Размер поправки (скидки) на наличие на земельном участке ограничений (обременений), зарегистрированных (сервитуты) или не зарегистрированных в установленном законом порядке, которые существенно влияют на возможность использования участка, и, как следствие, на его стоимость». Период применения полученных экспертных оценок – с 2014 года, в том числе по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе используемой в процессе оценки методологии и методов оценки недвижимости.

Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.

В то же время описание выбранного оценщиком метода и применяемой методики в отчете приведено. 

Расчет повышающей корректировки на местоположение в отношении объекта-аналога № 2, расположенного в д. Ветлино Черногубовского сельского поселения Калининского района Тверской области, обусловлен удалением от областного центра. Расчет корректировки выполнен с применением классификации населенных пунктов в пределах области, и зависимости цены от местоположения, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО4 2018г. и приведен на странице 49 отчета.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

Доводы представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Черногубовское сельское поселение» Калининского района Тверской области о том, что административный истец обратился к оценщику ФИО7 до перераспределения земельных участков, а также оценщик участвовала в заседаниях Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, не являются доказательством его личной заинтересованности в исходе дела.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0130101:554, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский муниципальный район, Черногубовское сельское поселение, 

<

...>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06 декабря 2019 года в размере СУММА

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 05 марта 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 23 ноября 2020 года.

Председательствующий С.А. Гришина