Дело № 3а-656/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 23 сентября 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца АО «Держава-М» ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Держава-М» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Держава-М» (далее также – АО «Держава-М», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: гаражи (встроенные, пристроенные, многоэтажные, подземные и надземные), боксового типа, общей площадью 27 592,8 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 35 705 342 (тридцать пять миллионов семьсот пять тысяч триста сорок два) рубля по состоянию на 26 февраля 2019 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 26 февраля 2019 г. составляет 85 133 169,55 рублей. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка, что подтверждается отчётом об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 26 февраля 2019 г. составляет 35 705 000,00 рублей, чем нарушаются права АО «Держава-М» как плательщика земельного налога.

27 мая 2019 г. административный истец обратился в комиссию при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **. Решением Комиссии от 18 июня 2019 г. № 155 АО «Держава-М» отказано в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Держава-М» ФИО1, действующий на основании доверенности, на заявленных исковых требованиях настаивал.

Административный ответчик федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее также – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Пермскому краю, извещённый о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, представил письменный отзыв на административное исковое заявление.

Административный ответчик Правительство Пермского края, заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённые о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, письменные возражения на административное исковое заявление не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации города Перми ФИО2, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, представила письменные пояснения на административное исковое заявление.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Держава-М» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: гаражи (встроенные, пристроенные, многоэтажные, подземные и надземные), боксового типа, общей площадью 27 592,8 кв. м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 7 июля 2008 г. (л.д. 11), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 22 – 24). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена 26 февраля 2019 г. ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» и составляет 85 133 169,55 рублей по состоянию на 26 февраля 2019 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 25) и письменным отзывом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю (л.д. 138 – 140).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № 38/Н-19 от 22 мая 2019 г. (л.д. 26 – 111), составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 26 февраля 2019 г. составляет 35 705 342,00 рубля.

В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Представленный отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Оценщик ООО «МВМ-Оценка» Ш., проводивший оценку, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включён в реестр оценщиков 31 октября 2007 г., свидетельство **. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «Ингосстрах» и АО «АльфаСтрахование».

Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения оценщиком использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в городе Перми, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с сайтов https//perm.cian.ru, http://domofond.ru, а также из электронной базы данных Пермской мультилистинговой системы от 23 ноября 2018 г. Кроме того, оценщик использовал аналитические и статистические материалы, опубликованные ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» на Интернет-ресурсах.

Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на местоположение, возможный торг, площадь.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленном письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, позицию АО «Держава-М» и представленные им документы не опровергают.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 35 705 342,00 рубля по состоянию на 26 февраля 2019 г. в соответствии с отчётом об оценке от № 38/Н-19 от 22 мая 2019 г., в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Утверждения в письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края», суд считает ошибочными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исходя из положений части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, а по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена 26 февраля 2019 г. ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю в порядке, предусмотренном статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности, указанное учреждение обоснованно привлечено к участию в административном деле в качестве соответчика.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что АО «Держава-М» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 27 мая 2019 г. Решением Комиссии от 18 июня 2019 г. № 155 заявление АО «Держава-М» отклонено.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения АО «Держава-М» в Комиссию, то есть 27 мая 2019 г.

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Держава-М» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: гаражи (встроенные, пристроенные, многоэтажные, подземные и надземные), боксового типа, общей площадью 27 592,8 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 35 705 342 (тридцать пять миллионов семьсот пять тысяч триста сорок два) рубля по состоянию на 26 февраля 2019 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения акционерного общества «Держава-М» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 27 мая 2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 30 сентября 2019 г.

Судья – подпись