70RS0001-01-2024-001036-69

№ 2-28/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28.01.2025 Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Л.Л.Аплиной

при секретаре К.С.Никишиной,

помощник судьи К.А.Параскева,

с участием

представителя третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2 к Штурму Г.Н. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нестационарного нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к Штурму Г.Н. В обоснование иска, с учетом заявления об уточнении основания иска от 08.05.2024, указано, что 24.01.2024 между сторонами заключен договор купли-продажи нестационарного нежилого здания от 24.01.2024, который удостоверен нотариусом ФИО3 и зарегистрирован в реестре за /________/. По условиям договора ФИО7 продал ФИО2 нестационарное нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: /________/, общей площадью /________/ кв.м; при переходе права собственности на указанное нежилое здание ФИО2 приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым нежилым зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. ФИО2 уплатила Штурму Г.Н. 2100000 руб., при этом нотариусом в договоре была указана сумма сделки 1000000 руб. Также, в день сделки 24.01.2024 ФИО7 попросил оформить на него доверенность на управление имуществом, аргументируя это тем, что он сам переоформит права на земельный участок, расположенный под продаваемым зданием. После посещения нотариуса стороны направили по почте в Департамент управления муниципальной собственности администрации г.Томска уведомление о смене собственника объекта. Ввиду бездействия ответчика, в конце февраля 2024 года истец самостоятельно обратилась в Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, где узнала, что никто никаких документов не оформляет, также ей было сообщено о том, что Арбитражным судом Томской области принято решение о сносе данного объекта. О том, что здание подлежит сносу, ФИО7 знал с осени 2023 года, а 19.01.2024 в Арбитражный суд Томской области поступило заявление судебного пристава-исполнителя о замене стороны в исполнительном производстве на покупателя Штурма Г.Н. В дальнейшем было установлено, что земельный участок по адресу: /________/ с кадастровым номером /________/, площадью /________/ кв.м, принадлежит муниципальному образованию «Город Томск», относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации павильона-кафе, для объектов общественно-делового значения. Часть земельного участка в размере /________/ кв.м была предоставлена во временное пользование /________/ по договору размещения нестационарного торгового объекта /________/ от 01.09.2017. В связи с нарушением условий данного договора (расположение нежилого помещения за границами предоставленного участка), решением Арбитражного суда Томской области по делу № /________/ от 16.03.2023 на ФИО4 возложена обязанность освободить земельный участок от расположенных на нем зданий (свободным от нестационарных объектов "/________/", "/________/") и возвратить его собственнику МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска. На основании выданного 27.06.2023 Арбитражным судом Томской области исполнительного листа, 18.08.2023 ОСП по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области возбуждено исполнительное производство /________/. Также установлено, что 20.10.2021 между /________/ и /________/ (пекарня "/________/") заключен договор аренды. /________/ /________/ умер. Осенью 2023 года к арендатору /________/ обратился /________/, указывая, что является собственником нестационарного нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: /________/, общей площадью /________/ кв.м, на основании договора купли-продажи от 16.03.2023, заключенного с /________/, факт заключения которого подтвердила наследница /________/ - ФИО5 Вместе с тем, документы о продаже объекта ни в Арбитражный суд Томской области, ни в Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, ни арендатору (пекарня "/________/") не поступали. После отказа арендатора (пекарня "/________/") на предложение Штурма Г.Н. о выкупе нестационарного объекта, последний разместил объявление о продаже нестационарного объекта на сайте "Авито" за 2 500 000 руб., которое и приобрела истец, не предполагая, что в отношении нее совершаются мошеннические действия. 19.01.2024 в Арбитражный суд Томской области поступило заявление судебного пристава-исполнителя о замене стороны в исполнительном производстве /________/, где ФИО7 привлечен к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, что свидетельствует о его осведомленности о том, что нестационарный объект подлежит сносу.

Ссылаясь на ст.ст.178, 179 ГК РФ, истец считает, что оспариваемая сделка была совершена ею под влиянием обмана со стороны ответчика, по объективным причинам она заблуждалась относительно предмета сделки, а именно того, что на нее будет переоформлен земельный участок. В настоящий момент эксплуатация объекта невозможна, поскольку он фактически выбыл из гражданского оборота. 

На основании изложенного, ФИО2 просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нестационарного нежилого помещения, заключенный между сторонами 24.01.2024, обязать Штурма Г.Н. вернуть истцу все полученное по сделке, а именно денежные средства в размере 2 100 000 руб., взыскать со Штурма Г.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 700 руб.

Согласно заявлению от 10.12.2024, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 60000 руб., на оплату судебной экспертизы в размере 100000 руб. 

Истец ФИО2, ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности от 28.02.2024 сроком на три года, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Ранее в судебных заседаниях ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что до совершения оспариваемой сделки ответчик утверждал, что продает нестационарное помещение вместе с арендованным у МО «Город Томск» земельным участком, обязался после заключения договора купли-продажи переоформить право аренды на истца, в связи с чем, на ответчика истец оформила в день заключения оспариваемого договора соответствующую доверенность. Цена договора составляла 2100000 руб., указанная денежная сумма была передана Штурму Г.Н., однако, в договоре по его просьбе стороны указали стоимость в размере 1000000 руб. С момента приобретения и до настоящего времени истец осуществляет арендные платежи за земельный участок за ФИО5 Считает, что истец заключила договор под влиянием обмана, полагая, что сможет переоформить договор аренды земельного участка на себя, поскольку ФИО7 утверждал, что объект является нестационарным. Истец заблуждалась в свойствах приобретаемого объекта, она не знала, что объект неразрывно связан с землей и его использование по назначению вне данного земельного участка невозможно. Характеристики здания не позволяют его перенести, пол здания является монолитным, залит цементом, в случае переноса, его возможно будет только разломать. Кроме того, на момент заключения оспариваемой сделки ответчик знал, что земельный участок подлежит освобождению на основании решения Арбитражного суда Томской области. 

Ответчик ФИО7, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительным причинах неявки суд не уведомил. Представил письменные возражения на иск, в которых указал, что 16.03.2023 на основании договора купли-продажи приобрел у /________/ нестационарный объект, торговый павильон, расположенный по адресу: /________/. В дальнейшем, до совершения оспариваемой сделки, он уведомил ФИО2 о том, что нестационарный объект продается без земельного участка, арендные договоры на земельный участок прекратили свое действие, в связи с чем, вопросы по аренде необходимо будет решать самостоятельно, а также о том, что имеется судебное решение об освобождении земельного участка, расположенного под продаваемым объектом. ФИО2 была согласна на указанные условиям, но в связи с отсутствием надлежаще оформленных отношений по аренде земельного участка, снизила цену за продаваемый объект с 2 100 000 руб. до 1 000 000 руб., на что он (ФИО7) был согласен. Также, о том, что имеется решение об освобождении земельного участка ФИО2 говорили арендаторы "/________/" и "/________/", при осмотре объекта перед совершением сделки купли-продажи. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика МО "Город Томск" в лице администрации г.Томска, Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска представителя в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Согласно отзыву на исковое заявление, Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска считает иск ФИО2 подлежащим удовлетворению в полном объеме, полагая спорную сделку ничтожной в силу закона на основании злоупотребления правом, совершенной для затруднения исполнения в дальнейшем решения Арбитражного суда Томской области по делу № /________/. 

Определением суда от 19.03.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены нотариус г.Томска ФИО3, ФИО5, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрении дела извещены надлежащим образом. 

Третье лицо нотариус г.Томска ФИО3 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и письменные возражения на иск, в которых считал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Доводы истца о фактическом выбытии спорного нежилого объекта из гражданского оборота считал не основанными на законе. Указал о том, что при нотариальном удостоверении оспариваемого договора какие-либо документы, свидетельствующие о правах ответчика на занимаемый зданием земельный участок, представлены не были и не требовались, поскольку действующее законодательство не связывает действительность договора купли-продажи движимого имущества с наличием у продавца каких-либо прав на земельный участок, занимаемый отчуждаемым движимым объектом. 

Представитель третьего лица нотариуса г.Томска ФИО3 - ФИО1, действующий на основании доверенности от 26.06.2024 сроком на один год, исковые требования считал не подлежащими удовлетворению, поддерживал доводы возражений своего доверителя, а также представил письменные возражения на иск, которые поддержал. Считал, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о введении истца в заблуждение относительно правовой природы отчуждаемого объекта действиями ответчика или нотариуса, при этом обещание ответчика оказать помощь в заключении договора аренды нельзя отнести к условиям сделки, поскольку таковое условие договор не содержит. Стоимость спорного имущества стороны согласовали и удостоверили подписями в договоре, доказательств согласования иной стоимости не представлено. Был не согласен с выводами судебной экспертизы, ссылаясь на то, что обследование было проведено визуальным способом и не были выполнены работы по шурфированию фундаментов (не выявлено заглубление), не определена связь каркаса здания с фундаментом. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, определив на основании ст.167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной целью заключения договора купли-продажи является переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. (подпункт 1); сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2); сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункт 3); сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой (подпункт 4); сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5).

Согласно разъяснениям, данным Конституционным Судом Российской Федерации, статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения от 22 апреля 2014 г. N 751-О, 228 марта 2017 г. N 606-О, 8 февраля 2019 г. N 338-О, 31 мая 2022 г. N 1313-О и др.).

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24.01.2024 между ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нестационарного нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: /________/, площадью /________/ кв.м, общей площадью /________/ кв.м, который удостоверен нотариусом нотариального округа г.Томск и зарегистрирован в реестре за /________/. 

В соответствии с п.2 договора, указанное нежилое здание принадлежит Штурму Г.Н. на основании договора купли-продажи торгового павильона Нестандартный объект от 16.03.2023. Регистрация права не проводилась. 

Согласно п.3 договора, стороны оценивают указанное нежилое здание в 1 000 000 руб., ФИО2 покупает у Штурма Г.Н. указанное нежилое здание за 1 000 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора, что также подтверждается распиской в получении денежных средств по договору купли-продажи от 24.01.2024.

Согласно п.11 договора, ФИО7 гарантирует, что до подписания настоящего договора указанное нежилое здание никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В соответствии с п.9 договора, при переходе права собственности на здание ФИО2 приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым нежилым зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

В материалы дела также представлен акт приема-передачи торгового павильона (приложение к нотариальному договору купли-продажи от 24.01.2024), подписанный сторонами.

24.01.2024 ФИО2 оформила доверенность на Штурма Г.Н. с правом на управление принадлежим ей зданием, находящимся на земельном участке, расположенным по адресу: /________/. 

Ссылаясь на заключенный договор купли-продажи спорного объекта от 24.01.2024, ФИО2 29.01.2024 обратилась в администрацию Кировского района г.Томска с заявлением о включении спорного объекта в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории МО «Город Томск», утвержденной постановлением администрации Города Томска от 31.08.2015 № 807.

05.02.2024 в департамент недвижимости поступило обращение ФИО2 с заявлением о начислении стоимости оплаты аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности по адресу: /________/, со ссылкой на заключенный договор купли-продажи от 24.01.2024.

Ответом от 04.03.2024 Департамент недвижимости отказал ФИО2 в начислении арендных платежей за пользование земельным участком. В обоснование указал, что департамент обратился в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к ФИО4 с требованием об освобождении указанного земельного участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Основанием для обращения в суд с исковым заявлением являлся факт расторжения договоров аренды земельного участка № /________/ от 20.05.1999 и № /________/ от 17.05.2005, а также наличие того обстоятельства, что до настоящего момента земельный участок под указанными объектами департаменту недвижимости по акту приема-передачи не возвращен. Решением Арбитражного суда Томской области от 16.03.2023, вступившим в законную силу 21.06.2023, выдан исполнительный лист, 18.08.2023 возбуждено исполнительное производство. 

Судом установлено, что, действительно, решением Арбитражного суда Томской области от 16.03.2023, вступившим в законную силу 21.06.2023, на /________/. возложена обязанность возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска земельный участок, расположенный по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/) в первоначальном состоянии (свободным от нестационарных объектов «Хлебница», «Садовод») посредством подписания акта приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Из указанного решения следует, что с 1995 года /________/ являлся арендатором земельного участка по адресу: /________/, предоставленного для размещения нестационарного торгового объекта.

01.09.2017 между МО «Город Томск» в лице администрации Кировского района г.Томска (администрация) и /________/ (владелец объекта) заключен договор о размещении нестационарного торгового объекта /________/, по условиям которого администрация предоставляет владельцу объекта право на использование земельного участка, площадью /________/ кв.м, по адресу: /________/ (усл.), местонахождение границ определено согласно приложению 1 к договору, для размещения и эксплуатации нестационарного торгового объекта, а владелец объекта обязуется оплатить администрации цену за право на заключение договора. Площадь нестационарного торгового объекта определена /________/ кв.м, тип – павильон. 

В 2022 году администрацией Кировского района г.Томска Департаменту недвижимости была передана информация о том, что по указанному адресу расположен павильон площадью /________/ кв.м. По информации на декабрь 2021 года деятельность осуществляли /________/ (павильон «/________/»), /________/ (магазин «/________/»). Впоследствии администрацией Кировского района г.Томска было установлено, что объект не соответствует паспорту нестационарного торгового объекта, в связи с чем, владельцу павильона ФИО4 было выдано требование о приведении объекта в соответствии с паспортом. 

Поскольку данное требование исполнено не было, договор на размещение нестационарного торгового объекта /________/ от 01.09.2017 был расторгнут в одностороннем порядке 29.03.2022. 

16.03.2023 между /________/ (продавец) и ФИО7 (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи торгового павильона Нестационарный объект, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю торговый павильон общей площадью /________/ кв.м (объект "/________/") и /________/ кв.м (объект "/________/"), расположенный по адресу: /________/, стоимостью /________/ руб.

В подтверждение факта заключения договора представлены расписка в получении денежных средств и акт приема-передачи торгового павильона от 16.03.2023. 

27.11.2023 ФИО7 обратился в Департамент недвижимости с заявлением о начислении арендных платежей за земельный участок по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/) ему, как приобретателю объектов, расположенных на указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи нестационарного объекта по адресу: /________/, заключенного 16.03.2023 между /________/ и ФИО7

Департамент недвижимости отказал Штурму Г.Н. в начислении арендных платежей за пользование земельным участком по адресу: /________/, (кадастровый /________/) на основании того, что основанием для обращения в суд с исковым заявлением являлся факт расторжения договоров аренды земельного участка № /________/ от 20.05.1999 и № /________/ от 17.05.2005 по адресу: /________/, а также наличие того обстоятельства, что до настоящего момента земельный участок под указанными объектами департаменту недвижимости по акту приема-передачи не возвращен.

20.12.2023 между ФИО7 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения Нестационарный объект, расположенного на земельном участке по адресу: /________/, площадью /________/ кв.м, состоящего из основного строения общей площадью 81 кв.м, который удостоверен нотарусом нотариального округа г.Томск ФИО3 и зарегистрирован в реестре за /________/. 

23.01.2024 между ФИО5 и ФИО7 заключено соглашение о расторжении указанного договора, в связи с неоплатой цены договора, удостоверенное нотарусом нотариального округа г.Томск ФИО3 и зарегистрирован в реестре за /________/.

Определением Арбитражного суда Томской области от 19.01.2024 по делу № /________/ к производству принято заявление судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г.Томска о замене стороны должника в исполнительном производстве /________/ от 18.08.2023, которое мотивировано тем, что умерший /________/ произвел отчуждение нестационарных объектов "/________/", "/________/", расположенных по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/) Штурму Г.Н., который привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Томской области от 07.03.2024 в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г.Томска о замене стороны в исполнительном производстве отказано.

Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве, суд исходил из того, что заключение договоров купли-продажи спорных объектов повлекло только передачу новому собственнику вещного права на сборно-разборную конструкцию торговых павильонов, при этом перехода обязанностей, основанных на решении суда, не произошло. К Штурму Г.Н. и ФИО2 не переходило право собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/; договоры аренды в отношении спорного земельного участка с указанными лицами также не заключены. 

Суд полагает, что данные судебные акты, принятые Арбитражным судом Томской области, могут быть положен в основу при разрешении настоящего спора, поскольку они являются письменными доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. 

Обращаясь с настоящим иском, ФИО2, ссылаясь на состоявшиеся судебные акты, указывает на то, что Штурм Г.М. обманул ФИО2, утаив при совершении сделки информацию о том, что в отношении продаваемого объекта имеется вступившее в законную силу решение суда о его сносе и об отсутствии у него (Штурма) прав на земельный участок, на котором оно расположено. Также ФИО2 указывает на то, что приобретая спорный объект, она заблуждалась относительно его существенных свойств: вместо нестационарного нежилого строения она приобрела самовольно возведенный объект недвижимости, который в силу его свойств и имеющегося решения суда, невозможно эксплуатировать по назначению. Суд находит данные доводы истца обоснованными, подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. 

Так, допрошенная в судебном заседании свидетель /________/ пояснила, что является продавцом в пекарне «/________/», расположенной в спорном строении. Она присутствовала при показе ФИО7 помещения пекарни ФИО2 О том, что здание подлежит сносу, она знала еще в декабре 2023 года, при этом, ФИО7 при показе говорил, что это не соответствует действительности. При ней ФИО7 озвучивал покупателям стоимость объекта в размере 2 100000 руб. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель /________/, являющаяся управляющей сети пекарен «/________/», пояснила, что договор аренды помещения пекарни по адресу: /________/, был заключен изначально с /________/, после него собственником помещения стал ФИО7 По договоренности с /________/ данное здание было полностью отремонтировано, в связи с чем, предоставлена отсрочка по арендным платежам до 2024 года. О том, что было принято решение о сносе здания, стало известно еще при жизни /________/ ФИО5 и Штурм Г.М. пытались предпринять какие-то действия во избежание сноса, но администрация г.Томска отказала в этом. О сносе здания было сообщено ФИО2 при осмотре объекта, но ФИО7 заверил их, что данный вопрос разрешен. 

В соответствии с изложенным, суд полагает установленным, что на момент заключения договора купли-продажи нестационарного нежилого здания от 24.01.2024, ответчик ФИО7 умышленно не уведомил истца о том, что имеется вступившее в законную силу решение суда о сносе объекта договора, а расположенный под ним земельный участок - возвращению собственнику свободным от данного объекта. Умалчивание о данных обстоятельствах может явиться основанием для признания сделки недействительной, поскольку законность существования объекта и возможность его эксплуатации в приобретаемом виде в месте его размещения, являлись решающими при совершении сделки. Это подтверждается выдачей в день совершения сделки ФИО2 доверенности на имя Штурма Г.М. на управление спорным имуществом с правом представления ее интересов в различных органах. Как пояснила представитель истца и это не оспорено ФИО8, данная доверенность была выдана с целью оформления прав на земельный участок. 

Таким образом, Штурм Г.М. утаил от покупателя информацию относительно спорного объекта, при сообщении которой сделка была бы не заключена. 

Кроме того, истец в качестве основания иска указывает, что имело место заблуждение истца относительно строительно-технических характеристик предмета оспариваемой сделки, вместо временного нестационарного объекта она приобрела объект недвижимости, который невозможно перенести и использовать в ином месте без несоразмерного ущерба.

В связи с этим, по ходатайству стороны истца определением суда от 17.07.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз». 

Согласно заключению экспертов /________/, объект исследования, здание, расположенное по адресу: /________/, имеет кирпичный фундамент, заглубленный в землю и имеет монолитную железобетонную плиту пола, которая имеет прочную связь с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. По технологии производства работ монтажа здания его невозможно разбирать без нарушения целостности и его функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. По всем конструктивным признакам исследуемое здание необходимо считать объектом недвижимости и объектом капитального строительства. 

Перенести строение, расположенное по адресу: /________/, невозможно, так как фундаменты и пол здания имеют прочную связь с земельным участком. Стены опираются на кирпичный фундамент, перегородки опираются на монолитную плиту пола, у здания имеется навес, который опирается на несущие колонны, так же обследуемое здание имеет соседа (цветочный магазин) которые имеют смежную стену, при разборке здания, одно из помещений остаётся без стены. Также над исследуемым зданием имеется общая кровля и навес. Данное здание можно только демонтировать, без возможности использования вторично.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлена компетентными специалистами в области строительства, имеющими образование и стаж работы в указанной области, которые в установленном законом порядке предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт /________/ подтвердил выводы экспертного заключения, дал пояснения, аналогичные выводам судебной строительно-технической экспертизы. Также эксперт дал подробные пояснения относительно своих выводов, пояснил, что экспертиза проведена с использованием визуального и инструментального метода, что было достаточно для ответа на поставленные судом вопросы. Исследуемое здание является блочным строением, представляет собой единое здание, которое изначально состояло из трех блоков, а в настоящее время из двух – пекарня и цветочный магазин. Здание имеет общий фундамент, что является одним из признаков капитального строения, в связи с чем, нельзя убрать одно из зданий, не причинив вреда другому зданию. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в обоснованности выводов эксперта отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом доказано заблуждение относительно предмета сделки. Суд находит подтвержденным тот факт, что предметом оспариваемого договора являлась сборно-разборная конструкция, не имеющая связи с землей, что при рассмотрении дела опровергнуто проведенной по делу судебной экспертизой. О том, что спорный объект является объектом капитального строительства, истцу на момент совершения сделки не было известно.

Указанные обстоятельства свидетельствует о заключении договора купли-продажи строения под влиянием заблуждения относительно его существенных качеств, которые в отсутствие прав на земельный участок и вступившее в законную силу решение суда о его сносе, делают невозможным его использование по назначению.

Согласно ч. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных вышеуказанной статьей пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом, по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, на основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств судом установлено, что оспариваемая сделка совершена под влиянием обмана, при ее совершении ФИО7 намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась, кроме того, ответчик ввел истца в заблуждение относительно существенных качеств объекта договора купли-продажи, что не могло не повлиять на принятие решения о заключении договора. 

В соответствии с частью 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу п.4 ст.179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. 

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как указано ранее, в договоре стороны оценили продаваемое нежилое здание в размере 1 000 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора, что также подтверждается распиской в получении денежных средств по договору купли-продажи от 24.01.2024.

Возражая против указанной стоимости, стороной истца в подтверждение оплаты по спорному договору денежной суммы в размере 2 100 000 руб., представлены скриншоты объявления о продаже пекарни «/________/» стоимостью 2 500 000 руб. с сайта «Авито», выписка по счету АО «Альфа-Банк» за период с 24.01.2024 по 24.01.2024, скриншоты личного кабинета мобильного банка. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании со Штурма Г.Н. полученных по недействительной сделке денежных средств в пользу ФИО2 подлежит удовлетворению в размере только 1000000 руб. 

Данный вывод суда основан на согласованности в порядке свободного волеизъявления условия спорного договора о его цене и исполнении сторонами, доказательств получения ФИО7 денежных средств по спорному договору в большем размере, в материалы дела не представлено. 

Таким образом исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. 

К судебным расходам, согласно ст.88 ГПК РФ относятся госпошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ). 

При назначении судебной экспертизы расходы на проведение экспертизы были возложены на истца ФИО2, представителем которой, /________/, на счет временного распоряжения средств Управления Судебного департамента в Томской области внесены денежные средства в размере 100 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 17.07.2024. 

Согласно счету и акту приема-передачи оказанных услуг от 06.11.2024 ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз», стоимость проведения экспертизы составила 100000 руб., в связи с чем, денежные средства в указанной сумме подлежат перечислению в экспертное учреждение со счета временного распоряжения средств Управления Судебного департамента в Томской области.

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, указанные расходы подлежат взысканию с проигравшей стороны Штурма Г.Н. в пользу ФИО2

Также, истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 18700 руб., что подтверждается чеком по операции от 02.03.2024. Поскольку иск удовлетворен частично в размере 1000 000 руб., с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по уплате госпошлины в размере 13500 руб. 

В силу с ч.1 ст.100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в разумных пределах.

Разумность расходов на оплату услуг представителя должна быть обоснована стороной, требующей возмещения указанных расходов (ст.56 ГПК РФ).

Судом установлено, что интересы истца в суде первой инстанции представляла ФИО6 на основании договора на оказание юридических услуг от 28.02.2024. 

Так, ФИО6 подготовила и направила в суд исковое заявление с приложением, заявление в порядке ст.39 ГПК РФ, ходатайство о назначении судебной экспертизы, ходатайство о принятии обеспечительных мер, принимала участие на подготовках дела к судебному разбирательству 19.03.2024, 08.05.2024, в предварительном судебном заседании 28.05.2024, судебных заседаниях 13.06.2024, 03.07.2024, 08.07.2024, 17.07.2024, 23.12.2024, подготовила заявление о взыскании судебных расходов. 

Согласно договору от 28.02.2024, стоимость услуг представителя составила 60000 руб., которые оплачены в полном объеме, что подтверждается чеком от 28.02.2024. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, содержащимся в п.12 Постановления от 21 января 2016 года № 1, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.1 ст.100 ГПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (п.13 Постановления).

С учетом сложности дела, длительности его рассмотрения в суде, объема и качества работы представителя, принимая во внимание положения ст.100 ГПК РФ, существующие в регионе расценки на оплату аналогичных услуг, суд считает разумными и подлежащими взысканию с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 60000 руб. вместе с тем, с учетом частичного удовлетворения иска, с ответчика в пользу истца подлежат расходы на оплату услуг представителя в размере 44280 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нестационарного объекта от 24.01.2024, удостоверенный нотариусом нотариального округа г.Томск ФИО3

Применить последствия недействительности сделки, обязать Штурма Г.Н. возвратить ФИО2 денежные средства в размере 1000000 руб., полученные по договору купли-продажи нестационарного объекта от 24.01.2024.

Взыскать со Штурма Г.Н. в пользу ФИО2 судебные расходы на оплату экспертизы в размере 100000 руб., на оплату госпошлины в размере 13500 руб., на оплату услуг представителя в размере 44280 руб.

В счет оплаты судебной экспертизы, по результатам которой подготовлено заключение судебных экспертов ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» /________/, перечислить со счета временного распоряжения средств УСД по Томской области /________/ на счет ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» /________/ денежные средства в сумме 100 000 руб., внесенные предварительно /________/ за ФИО2 согласно чеку по операции от 17.07.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Л.Л.Аплина

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2025