№2-18/2026

УИД 56RS0030-01-2025-001345-08

Решение

именем Российской Федерации

г. Оренбург 16 февраля 2026 года Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Оренбурга о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что приобрела по договору дарения от 05.05.2006 года 1/2 доли в одно-двухэтажном здании проходной литер Г9, общей площадью 112,3 кв м, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты> Впоследствии по договору купли-продажи от 21.02.2008 года она приобрела 1/2 долю того же здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> Земельный участок, площадью 411 кв м с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на котором расположено здание, находится в собственности истца. Позже истец реконструировала данное здание посредством достройки части второго этажа. В настоящее время общая площадь здания по данным технического плана составляет 232,4 кв м. Согласно заключению эксперта от 04.03.2025 года №031/2025, объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническом нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью имущества граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков. Административный порядок легализации самовольно возведенного здания законодательством не предусмотрен, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. В силу положений ст. 222 ГК РФ, истец просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, и признать за ней право собственности на указанное нежилое здание.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте судебного заседания своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении настаивала на заявленных требованиях, просила их удовлетворить, рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом. По данным письменного отзыва указал, что возможно признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, возражений и претензий относительно предмета спора не заявили.

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По данным выписки из ЕГРН от 13.03.2025 г. нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (здание проходной, количество этажей – 2, год строительства 1991, площадь 112,3 кв м), расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> на праве собственности принадлежит ФИО1 на основании договора от 21.02.2008 года – 1/2 доли и на основании договора от 05.05.2006 года – 1/2 доли.

По данным выписки из ЕГРН от 23.01.2026 г. Земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по спорному адресу, площадью 411 +/- 7 кв м, относящийся к категории земли населенных пунктов, с видами разрешенного использования – объекты придорожного сервиса на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2022 года на праве собственности принадлежит истцу.

Указанное нежилое здание расположено на данном земельном участке.

Из представленного суду технического плана от 27.01.2025 года следует, что нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 232,4 кв м.

В обоснование заявленных исковых требований суду истцом представлено заключение эксперта 

<

данные изъяты> от 04.03.2025 года, согласно которому на основании результатов проведенного обследования вявлено, что значительных нарушений строительных, противопожарных норм и технических регламентов, а также нарушений в области строительства, оказывающих влияние на пространственную жеткость и устойчивость здания не выявлено. Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено, угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. На основании результатов проведенного обследования нежилого здания выявлено, что существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемых для объекта защиты, не выявлено. Объект исследования соответствует требованиям технических регламентов о безопасности зданий и сооружений, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья и имуществу граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков.

С целью принятия по настоящему гражданскому делу законного и обоснованного решения определением суда от 08.07.2025 года назначена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением ООО Экспертное бюро «Дан Хаус» 

<

данные изъяты> от 19.12.2025 года, по результатам проведенного обследования объекта экспертизы, экспертом выявлены нарушения в области градостроительных, строительных норм и правил, при проведении (реконструкции) нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Выявленные нарушения – не создают угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе имуществу смежных землепользователей), и являются устранимыми.

По результатам проведенного визуального и инструментального обследования конструктивных элементов объекта экспертизы, экспертом выявлены нарушения:

- отсутствует наружный водоотвод с кровли здания, что не соответствует требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли». Выявленное нарушение – не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым,

- с кровли навеса (расположенного вдоль исследуемого здания с левой стороны) осадки в виде снега, дождя и наледи попадают на смежный земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, что не соответствует требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли». Выявленное нарушение – не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым,

- теплоизоляционной слой наружной несущей стены здания, с левой стороны, на уровне 2-го этажа, подвергается намоканию и теряет свои функциональные свойства – отсутствует обшивка (отделочный слой) фасада здания, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87; СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий». Выявленное нарушение – не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым,

По результатам проведенного обследования конструктивных элементов двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> при проведении (реконструкции), согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» – общее техническое состояние здания оценивается как «Работоспособное состояние».

Работоспособное состояние – это категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Безопасность эксплуатации здания (сооружения) – это комплексное свойство объекта противостоять его переходу в аварийное состояние, определяемое: проектным решением и степенью его реального воплощения при строительстве; текущим остаточным ресурсом и техническим состоянием объекта; степенью изменения объекта (старение материала, перестройки, перепланировки, пристройки, реконструкции, капитальный ремонт и т.п.) и окружающей среды как природного, так и техногенного характера; совокупностью антитеррористических мероприятий и степенью их реализации; нормативами по эксплуатации и степенью их реального осуществления.

Механическая безопасность здания (сооружения) – это состояние строительных конструкций и основания здания или сооружения, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

Объект экспертизы – двухэтажное здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (с существующим навесом и входной группой на 2-ой этаж) – не соответствует строительно-техническим номам и правилам. Выявленные нарушения – не создают угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе имуществу смежных землепользователей), и являются устранимыми.

Существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемых для объекта защиты не выявлено. Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы – обеспечены с соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта.

Двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, соответствует пожарно-техническим номам и правилам.

Объект экспертизы – двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – соответствует требованиям санитарных норм и правил.

По результатам проведенного визуального и инструментального обследования конструктивных элементов объекта экспертизы, а также произведенного анализа предоставленной технической документации в материалах дела, экспертом выявлено нарушение:

Существующая входная группа на 2-ой этаж - выходит за границы своего земельного участка до 35 см., на земельный участок муниципальной собственности, что не соответствует градостроительным нормам и правилам. Выявленное нарушение – не создает угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе имуществу смежных землепользователей), и являются устранимым.

Объект исследования – двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – не соответствует требованиям градостроительных норм и правил. Выявленное нарушение – не создает угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе имуществу смежных землепользователей), и являются устранимыми.

Оценивая заключение эксперта, в совокупности с другими доказательствами по делу и установленными фактическими обстоятельствами, а также принимая во внимание, что экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию; заключение содержит подробное описание проведенного исследования; выводы эксперта подробно мотивированы со ссылкой на материалы дела; эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд полагает данное заключение допустимым доказательством по делу.

Из анализа ст.222 ГК РФ следует, что самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если её сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней способами или иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

В обоснование требований о демонтаже самовольно возведенного объекта капитального строительства истец ссылается на отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С учетом представленных доказательств установлено, что нежилое здание не соответствует требованиям градостроительных, и соответствует требованиям санитарных, пожарных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, спора со смежными землепользователями не имеется, а выявленные нарушения носят устранимый характер. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО1

В силу разъяснений, содержащихся в п.29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Вместе с тем нарушенное право подлежит восстановлению не любым, указанным истцом способом, а в соответствии с законом и с соблюдением требований соразмерности и справедливости, при этом должен быть соблюден баланс интересов не только истца, но и ответчика, способ защиты и восстановления нарушенного права должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

С учетом вышеуказанных положений законодательства и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 и удовлетворении заявленных требований в полном объеме, сохранив спорный объект недвижимого имущества в реконструированном виде.

В силу положений ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты, а потому дополнительно возлагать обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, не требуется.

Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, и признать за ФИО1, 

<

данные изъяты> года рождения, право собственности на указанное нежилое здание.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 02 марта 2026 года.

Судья Волкова Е.С.