Дело № 2-401/2024 64RS0004-01-2023-005078-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года город Балаково Саратовской области

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Понизяйкиной Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Осеевой А.М.,

с участием:

представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании торгов недействительными, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании торгов недействительными, в котором просит признать недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020203:336.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Ответчик опубликовал на своем официальном сайте извещение о проведении ДД.ММ.ГГГГ торгов по продаже права аренды на земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 64:40:020203:336, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, г.п. г. Балаково, 

<

адрес>, з/у 7 (лот №), для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

Ознакомившись с извещением о проведении аукциона, истец не смог изъявить желание участвовать в них. Так как согласно пункту 5.3 проекта договора аренды земли, по незастроенным участкам Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам.

Указанные торги состоялись без участия истца. Ответчиком был определён победитель аукциона - физическое лицо.

Данные торги истец считает недействительными по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и физическим лицом был заключен договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 20 лет.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства со степенью готовности 6%.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и физическим лицом был заключен договор аренды земли от 08.11,2023 года сроком на 3 года без проведения торгов.

Следовательно, в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ физическое лицо не застроило земельный участок, а ответчик ДД.ММ.ГГГГ передал этот участок в аренду физическому лицу без проведения торгов.

Пунктом 5.3 проекта договора аренды земли ответчик предоставил информацию о предмете аукциона, которая не соответствует действительности. Чем по мнению истца нарушил п.21 ст.39.11 ЗК РФ и права истца на получение достоверной информации о предмете аукциона.

Пунктом 5.3 проекта договора аренды земли ответчик поставил по мнению истца препятствие на подачу заявки на участие в аукционе.

Таким образом, проводя торги ответчик не собирался применять пункт. 5.3 проекта договора аренды земли к победителю аукциона.

В связи с чем, истец ФИО2 обратился в суд с заявленными исковыми требованиями.

Истец ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее предоставлял заявления в которых просил рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1, присутствующий в судебном заседании, относительно заявленных исковых требований возражал, просили в иске отказать, по доводам изложенным в представленных письменных возражениях.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4, о дате, времени и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации, ст.,ст.12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ, было принято решение № о проведении ДД.ММ.ГГГГ (Лот №) открытого аукциона.

Предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды на земельный участок государственная собственность на который не разграничена, расположенный адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, т.п. город Балаково, г.Балаково, 

<

адрес>, з/у №, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый №.

Зарегистрированные права на земельный участок, ограничения этих прав отсутствуют, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилого строительства, категория земель - земли населенных пунктов.

Срок договора аренды земельного участка – 20 лет.

Извещение о проведении аукциона (лот №) в отношении земельного участка кадастровым номером 64:40:020203:336 расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, т.п. город Балаково, г.Балаково, 

<

адрес>, з/у №, общей площадью 1000 кв.м., опубликованно в газете «Балаковские вести» от ДД.ММ.ГГГГ №д/1 (4702), размещено на сайте www.torgi.gov.ru, а также на сайте администрации Балаковского муниципального района Саратовской области: www.admbal.ru.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона (лот №) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 стал победителем аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона (лот №) от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020203:336, расположенным по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, г.п. город Балаково, г.Балаково, 

<

адрес>, з/у №, с разрешенным использованием — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв.м.

Договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен сроком на 20 лет с даты его подписания (п. 2.1. Договора), указанный договор аренды был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 5.1.1 Договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор вправе использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

По незастроенным земельным участкам, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам (п. 5.3 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома с приложением схематичного изображения планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020203:336, расположенным по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, г.п. город Балаково, г.Балаково, 

<

адрес>, з/у №.

По результатам рассмотрения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ уведомила ФИО3 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

На основании полученного уведомления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 (Арендатор) возвел на земельном участке объект незавершенного строительства кадастровым номером 64:40:020203:341, степень готовности 6 % и осуществил государственную регистрацию права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства кадастровым номером 64:40:020203:341 от ФИО3 перешло к ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:40:020203:341 от ФИО3 к ФИО4, что подтверждается сведениями ЕГРН.

В последующем ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:40:020203:336, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м.р-н, г.п. город Балаково, г.Балаково, 

<

адрес>, з/у №, в связи с продажей объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:40:020203:341.

На основании указанного заявления, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО3 было подписано соглашение о расторжении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в администрацию, Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 64:40:020203:336, расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский 

<

адрес>, г. Балаково, 

<

адрес>, общей площадью 1000 кв.м., в пользование по договору аренды земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании указанного поступившего заявления, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земли №, по условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский 

<

адрес>, г. Балаково, 

<

адрес>, общей площадью 1000 кв.м., кадастровый №, для завершения строительства объекта незавершенного строительства из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора 3 года с момента его заключения (п.2.1 Договора).

Договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в органе государственной регистрации кадастра и картографии, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ подписан между сторонами – ДД.ММ.ГГГГ.

Инициируя обращение в суд с заявленными исковыми требованиями истец ФИО2 ссылается на то, что его права на участие в аукционе (торгов) по заключению договора аренды спорного земельного участка было нарушено ответчиком. Поскольку в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ физическое лицо не застроило земельный участок, а ответчик ДД.ММ.ГГГГ передал этот участок в аренду физическому лицу без проведения торгов. Пунктом 5.3 проекта договора аренды земли ответчик предоставил информацию о предмете аукциона, которая не соответствует действительности. Чем по мнению истца нарушил п.21 ст.39.11 ЗК РФ и права истца на получение достоверной информации о предмете аукциона.

Анализируя представленные сторонами доказательства, письменные возражения ответчика, суд находит заявленные исковые требования ФИО5 не подлежащими удовлетворению.

Согласно п.3 ст.447 ГК РФ в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает преимущественное заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, проводимых в форме аукциона.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п.4 ст.447 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из разъяснений, содержащихся в п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом. Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Пунктом 21 ст.39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений) закреплено, что извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать, в том числе, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Между тем, истцом ФИО2 в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, таких доказательств в материалы настоящего гражданского дела не представлено.

Как следует из материалов дела содержание извещения о проведении торгов в полной мере соответствовало требованиям закона и позволяло получить полную информацию о предмете торгов Лот №.

Обстоятельств, которые могли бы являться основанием для признания торгов недействительными, судом не установлено, доказательств существенного нарушения закона при проведении торгов и нарушения прав истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, истцом ФИО2 не представлено.

В рассматриваемом споре не может служить основанием для признания торгов недействительными довод истца ФИО2 о том, что ответчиком при проведении торгов в извещении была предоставлена недостоверная информация об объекте торгов, поскольку как было установлено в судебном заседании, проект договора аренды спорного земельного участка (п.5.3 Договора) и в последующем сам договор аренды земельного участка предусматривал условие о том, что по незастроенным земельным участкам, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам (п. 5.3 Договора). Данная информация была доведена ответчиком в извещении о проведении торгов. На момент проведения аукциона (торгов) и заключения договора аренды земли с ФИО3 на земельном участке отсутствовали какие-либо объекты строительства (застройки). После того как ФИО3 как арендатор стал владеть и пользоваться земельным участком им был возведен на земельном участке объект незавершенного строительства со степенью готовности 6 %, зарегистрированный за ним на праве собственности. Пункт 5.3 Договора аренды земельного участка предусматривал ограничение арендатора в праве передавать свои права и обязанности третьим лицам только под условием если земельный участок не застроен.

Право ФИО3 договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, как арендатора земельного участка на возведение на нем объекта индивидуального жилищного строительства не ограничивал, как и не ограничено такое правом законом.

Учитывая, что ФИО3 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства зарегистрированный им на праве собственности в установленном законом порядке, имея на то законные основания и право, ФИО3 распорядился объектом незавершенного строительства, реализовав его по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4

В связи с этим, в добровольном порядке между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО3 было заключено соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

На основании пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, договор аренды спорного земельного участка был заключен между ответчиком и ФИО4 без проведения торгов, как собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 6 % кадастровым номером 64:40:020203:341, в соответствии со ст.39.6, ст.39.8 ЗК РФ, то есть для завершения строительства этого объекта.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь ст.166, ст.167, ст.178, ст.447 - 449 ГК РФ, ст.11.9, ст.39.6, ст.39.8, ст.39.11 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приходит к выводу о соблюдении организатором торгов порядка их проведения, установленного ст.448 ГК РФ, и правил, установленных законом при проведении торгов, в связи с чем, в заявленные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании торгов недействительными, отказать в полном объеме.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба, в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья Е.Н. Понизяйкина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.Н. Понизяйкина