Дело № 2- 15\18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе:

председательствующего судьи С.В. Каленского

при секретаре В.С.Акушевич

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «МТС-Банк» о признании недействительным договора ипотеки и встречному иску ПАО «МТС-Банк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены, 

установил:

Истец обратился с указанными исковыми требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (отцом истца) оформлен договор потребительского кредита № в ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк» на сумму 8 000 000 рублей на покупку объекта, сохранившегося в результате физического износа (здание бани), сохранностью 85% и земельного участка, площадью 1971,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества. Общая сумма договора составила 15 150 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ПК в отношении объекта сохранившегося в результате физического износа (здание бани), сохранностью 85%, назначение: не определено, инв. №, лит. А и земельного участка, площадью 1971,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации № и № 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону открывшегося после смерти ФИО5 куда входит спорное имущество. В управлении Росреестра по ПК истцом получено свидетельство о государственной регистрации права на спорное имущество, где указано существующее ограничение – ипотека в силу закона. Истец считает, что договор ипотеки заключен с нарушением норм законодательства, а именно в договоре потребительского кредита отсутствуют существенные условия ипотеки: предмет ипотеки, его оценка и существо ипотеки. Кроме того отсутствуют в договоре потребительского кредита сведения о страховании заложенного имущества, уплате страховой премии, страховой полис, договор страхования отсутствует. 

В соответствии со ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»: если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Исходя из данных положений закона, к договору потребительского кредита №№ как обеспечиваемому (основному) обязательству, применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества, указанные в Федеральном законе «Об ипотеке».

Предмет ипотеки не определен, отсутствует его полное наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. Не указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, что противоречит п.1 и п.2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».

Также не определена оценка предмета ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»). В отношении предмета ипотеки, оценка не была проведена, в нарушение п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».

В договоре потребительского кредита сведения о страховании заложенного имущества, уплате страховой премии, страховой полис, договор страхования отсутствуют, что ставит под сомнение правомерность выдачи ипотечного кредита по данному договору со стороны банка. Вызывает сомнение подлинность подписи отца в договоре.

ПАО «МТС-Банк» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просит суд, взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору в размере 10 342 875,75 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 59 914,38 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество – объект сохранившийся в результате физического износа (здание бани) сохранностью 85% (лит.А), расположенный по адресу: 

<

адрес>, установить начальную продажную стоимость в размере 9 591 200 рублей, способ реализации с публичных торгов, обратить взыскание на земельный участок площадью 1971 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, установить начальную продажную стоимость в размере 2 560 000 рублей, установить способ реализации путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указывает о том, что ФИО5 свои обязанности по возврату кредита исполнял недобросовестно, допустив просрочку погашения сумм кредита, наследником ФИО2 является ФИО1 

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержал изложенное в исковом заявлении, возражал против удовлетворения требований банка.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв, в котором просил суд взыскать задолженность по кредиту, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, указанной в заключении оценщика, применить сроки исковой давности к требованиям истца.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (отцом истца) оформлен договор потребительского кредита №№ в ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк» на сумму 8 000 000 рублей на покупку объекта, сохранившегося в результате физического износа (здание бани), сохранностью 85% и земельного участка, площадью 1971,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества. Общая сумма договора составила 15 150 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ПК в отношении объекта сохранившегося в результате физического износа (здание бани), сохранностью 85%, назначение: не определено, инв. №, лит. А и земельного участка, площадью 1971,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации № и №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону открывшегося после смерти ФИО5

Обосновывая свои требования ФИО1 ссылается на положения ст.ст.166,167, 168 ГК РФ: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 4.1. Кредитного договора, от ДД.ММ.ГГГГ обеспечением исполнения обязательств по договору выступает залог нежилой недвижимости и земельного участка.

В соответствии с Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО4 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель/Заёмщик), Покупатель приобретает в собственность у Продавца объект, сохранившийся в результате физического износа (здание бани) сохранностью 85 % и земельный участок площадью 1 971 кв.м. (к зданию бани) по адресу

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2.1. Договора купли-продажи приобретение объекта недвижимости осуществляется в том числе за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Далькомбанк» но кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ,

Согласно п. 2.2. Договора купли-продажи, кредит предоставлен покупателю для целей приобретения в собственность покупателя объекта недвижимости с земельным участком, указанным в п. 1.1. Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.4. Договора купли-продажи объект с земельным участком в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и права собственности покупателя на объект с земельным участком.

Согласно отметок, на Договоре купли-продажи, право собственности покупателя, договор и ипотека в силу закона прошли государственную регистрацию в УФРС по 

<

адрес>.

Договор страхования и договор поручительства при заключении кредитного договора, не оформлялись.

Согласно п. 2.5. Договора купли-продажи заложенное имущество оценивается сторонами в размере 15 189 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ЗАО «Дальком-Аудит», акт оценки от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, доводы истца ФИО1 об отсутствии оценки предмета ипотеки не имеют правовых оснований.

Решением Первореченского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ПАО «МТС-Банк» о снятии обременения с объекта недвижимости истцу отказано в требованиях. Суд установил, что до погашения существующей задолженности по кредитному договору, которое обеспечивает защиту прав банка как добросовестного залогодержателя, отсутствуют правовые основания для снятия обременения. Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, поскольку предмет ипотеки установлен и не оспаривался истцом. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Суд считает обоснованным применение к требованиям истца сроков исковой давности. В разъяснении Пленума Верховного Суда Российской Федерации совместно с Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 32 постановления от 01.07.96 N 6/8, где говорится, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании ничтожной недействительной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

На основании ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Разъяснения по вопросам применения сроков исковой давности по требованиям, связанным с последствиями недействительности ничтожной сделки, даны в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года.

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделке определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Следовательно, при рассмотрении данного спора судебными инстанциями должна быть применена специальная норма п.1 ст. 181 ГК РФ, закрепляющая сроки исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию применения последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня. когда началось исполнение этой сделки.

Кредитный договор № № заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора исполнение производится путем ежемесячной уплаты платежа в сроки, установленные графиком платежей. Тем самым оплата по кредиту является повременной, для каждого платежа установлен срок его уплаты.

Таким образом, момент начала исполнения сделки - ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок исковой давности о применении последствий недействительности сделки истек ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом исковые требования предъявлены только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001г. № 15 Пленума ВАС РФ от 15.11.2001г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Как указал Верховный суд в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшееся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (ст. 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства. 

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им кредитному договору, наследник принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства.

В соответствии со ст. 38 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеки» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 342 875,75 рублей, в т.ч. задолженность но основному долгу составляет 7 033 900,49 руб., задолженность но процентам составляет 3 308 975,26 руб.

Согласно заключения эксперта от 12.09.2017г. рыночная стоимость (здание бани) сохранностью 85 % (лит. А), расположенный по адресу: 

<

адрес> составляет 2 473 000руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 1971 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 3 514 000руб.(л.д.160-181).

В соответствии с пп. 4) п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, указанной в заключении оценщика-1 978400руб. и 2 811 200руб. соответственно.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО1 расходы по госпошлине 59914руб.

Руководствуясь ст.ст.191-196 ГПК РФ суд,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требованиях ФИО1 к ПАО «МТС-Банк» о признании недействительным договора ипотеки отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «МТС-Банк»сумму долга по Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ посостоянию на ДД.ММ.ГГГГ 7 033 900 руб. 49 коп. основной долг по кредиту, 3308975 руб. 26 коп. проценты за пользование кредитом, 59 914руб. 38коп. расходы по уплате государственной пошлины.

Обратить взыскание на объект, сохранившийся в результате физического износа (здание бани) сохранностью 85 % (лит. А), расположенный по адресу: 

<

адрес>. собственник: ФИО1. Установить начальную продажную стоимость 1 978 400руб. 

Обратить взыскание на земельный участок площадью 1971 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. собственник: ФИО1. Установить начальную продажную стоимость объекта недвижимости 2 811 200руб. 

Установить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г. Владивостока.

Председательствующий: