Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 ноября 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1507/2018 по административному исковому заявлению ФИО5 ФИО1 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5 обратился в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 610,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Указанный выше объект недвижимого имущества находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (здание лит. А16А17) в соответствии с градостроительным регламентом зоны № ПК-2, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Административный истец, воспользовавшись своим преимущественным правом на приобретение указанного выше земельного участка в аренду, как собственник расположенного на нем объекта капитального строительства, обратился в Администрацию городского округа Тольятти Самарской области с заявлением о вступлении в договор аренды от 7 декабря 2004 года № 1059, который заключен с иными правообладателями нежилых помещений.

Кадастровая стоимость названного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 10 456 514 рублей 79 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, поскольку арендная плата подлежит исчислению из кадастровой стоимости земельного участка. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 31 августа 2018 года № 2018/08-14, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 2 733 125 рублей.

При таких обстоятельствах, ФИО5 полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (здание лит. А16А17) в соответствии с градостроительным регламентом зоны № ПК-2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 733 125 рублей.

Представитель административного истца ФИО6, действующий на основании доверенности от 20 августа 2018 года №, в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просит суд рассмотреть дело без его участия, заявленные административные исковые требования поддерживает.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области и ООО «РДЦ» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменное пояснение на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просил в удовлетворении административного искового заявления отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, проверив дело, полагает административный иск ФИО5 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что ФИО5 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 610,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 августа 2018 года.

Указанный выше объект недвижимого имущества находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (здание лит. А16А17) в соответствии с градостроительным регламентом зоны № ПК-2, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 августа 2018 № года и от 7 сентября 2018 года №.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, физические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду и вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец, будучи собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, 29 августа 2018 года обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти Самарской области с заявлением о включении в договор аренды земельного участка от 7 декабря 2004 года № 1095.

В соответствии с п. 2.2 настоящего Договора арендная плата земельного участка с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 10 456 514 рублей 79 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2018 года №.

Поскольку административный истец имеет исключительное право на приобретение указанного выше земельного участка в аренду, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Считая свои права нарушенными, административный истец 10 сентября 2018 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Таким образом, обращение ФИО5 в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как лица, имеющего исключительное право на приобретение указанного выше земельного участка в аренду, поскольку арендная плата спорного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 31 августа 2018 года № 2018/08-14, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 2 733 125 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В рамках настоящего судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации городского округа Тольятти Самарской области, назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

По заключению эксперта ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» от 25 октября 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 2 749 226 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» от 25 октября 2018 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта исследования не является произвольной, при оценке земельного участка с кадастровым номером № эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» от 25 октября 2018 года.

Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы. Эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» от 25 октября 2018 года суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, подлежат удовлетворению в части.

Доводы Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению поступлений доходов в местный бюджет, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО5 ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (здание лит. А16А17) в соответствии с градостроительным регламентом зоны № ПК-2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 749 226 рублей.

В остальной части административные исковые требования ФИО5 ФИО3 оставить без удовлетворения.

Датой подачи ФИО5 ФИО4 заявления в суд считать 10 сентября 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 ноября 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.