дело № 2-1976/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

«25» июня 2021 года город Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при помощнике судьи Тризна А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителей ответчика ИП ФИО2 ФИО3 и ФИО4, действующих на основании ордера и доверенности, соответственно,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что 30 мая 2019 года между ним и ИП ФИО2 заключен договор аренды, по условиям которого он предоставил ИП ФИО2 в аренду принадлежащее ему нежилое помещение по адресу: 

<

...>, 1 этаж на срок с 30 мая 2019 года по 30 апреля 2020 года. 

Согласно п. 1.3.1. арендатор должен уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении, за один месяц.

16 апреля 2020 года ответчиком направлено письмо о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, под которым ответчик понимал распространение новой коронавирусной инфекции COVID-19. Темже письмом ответчик просил истца освободить его от исполнения обязательства по оплате арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 30 мая 2019 года и просил считать данный договор аренды расторгнутым с 01 апреля 2020 года.

Истец письмом от 12 мая 2020 года уведомил ответчика, что распространение коронавирусной инфекции COVID-19 не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не освобождают ответчика от исполнения договорных обязательств, однако в соответствии с Федеральным законом РФ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки платы арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» являются основанием для предоставления рассрочки уплаты арендной платы. Темже письмом истец указал, что поскольку письмо ответчика от 16 апреля 2020 года направлено истцу после истечения месячного срока предупреждения, предусмотренного в п. 1.3.1 договора аренды от 30 мая 2020 года, то указанный договор аренды был ранее, с 30 марта 2020 года возобновлен действием на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. 30 мая 2020 года ответчик повторно направила в адрес истца письмо, в котором заявила односторонний отказ от договора аренды от 30 мая 2019 года.

Истец письмом от 01 июня 2020 года уведомил ответчика о том, что в связи с получением письма ответчика от 30 мая 2020 года в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды от 30 мая2019 года с учетом изложенного, считается прекращенным действием по истечении 3-х месячного срока с даты направления ответчиком отказа от договора от 30 мая 2020 года, т.е. с 30 августа 2020 года.

Письма истца от 12 мая 2020 года и от 01 июня 2020 года направлены в адрес ответчика заказной почтой с уведомлением о вручении по адресу ответчика, указанному в разделе 11 договора аренды, однако от их получения ответчик уклонился, в связи с чем, данная корреспонденция считается доставленной ответчику по правилам п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды сумма ежемесячной арендной платы составляет 75000 руб. Ответчик оплату арендной платы по договору аренды от 30 мая 2019 года не производил, начиная с 15 марта 2020 года.

В соответствии с Федеральным законом РФ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки платы арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» ответчику была предоставлена отсрочка уплаты арендной платы за период с момента введения на территории Краснодарского края режима повышенной готовности (за исключением коммунальных платежей) до 01 октября 2020 года.

Согласно п. 3 (а) указанных Требований задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины месячной арендной платы по договору аренды.

С учетом изложенного, по состоянию на 01 января 2021 года совокупный размер арендной платы, в отношении которого в соответствии с указанными Требованиями, была предоставлена отсрочка, составил:

Период отсрочки с 15 марта 2020 года по 30 августа 2020 года;

Размер арендной платы, в отношении которого предоставлена отсрочка оплаты, 412000 руб., из расчета: 75000 х 5,5

Порядок и сроки погашения задолженности по арендной плате:

01.01.2021 – 37 454,55 руб.; 01.02.2021 - 37 454,55 руб.; 01.03.2021 - 37 454,55 руб.; 01.04.2021 - 37 454,55 руб.; 01.05.2021 - 37 454,55 руб.; 01.06.2021 - 37 454,55 руб.; 01.07.2021 - 37 454,55 руб.; 01.08.2021 - 37 454,55 руб.; 01.09.2021 - 37 454,55 руб.; 01.10.2021 - 37 454,55 руб.; 01.11.2021 - 37454,55 руб.

02 марта 2021 года в связи с истечением периода, предусмотренного действующим законодательством отсрочки по уплате арендных платежей, истец обратился к ответчику с претензией о погашении задолженности по состоянию на 01 марта 2021 года в размере 112363,65 руб. Претензия оставлена без удовлетворения.

По состоянию на момент предъявления иска арендная плата, в отношении которой истек период отсрочки, составил 149818,20 руб. (4 равных платежа).

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец просил взыскать с ИП ФИО2 в счет частичного погашения задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.05.2019, арендные платежи, в отношении которых по состоянию на 01.04.2021 истек период отсрочки их уплаты, установленной Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, в размере 149818 руб. 20 коп.

Впоследствии истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика ИП ФИО2 в счет частичного погашения задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.05.2019, арендные платежи, в отношении которых по состоянию на 01.04.2021 истек период отсрочки их уплаты, установленной Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, в размере 225000 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом уточнений в прядке ст. 167 ГПК РФ и просил их удовлетворить, дав пояснения аналогичные доводам иска.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4, действующие на основании ордера и доверенности, соответственно в судебном заседании исковые требования не признали по тем основаниям, что договор аренды закончил свое действие 30 апреля 2020 года. До указанного срока доверитель освободила нежилое помещение, предупредив истца об отсутствии намерения заключать договор на новый срок. До 30 апреля 2020 года помещение было освобождено, по требованию арендодателя сделан ремонт. Фактически помещение передано истцу, однако отказался подписать акт приема-передачи.

Выслушав истца, представителей ответчика, исследовав и оценив доказательства, представленные суду и собранные в ходе судебного разбирательства, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из установленных по делу обстоятельства следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания площадью 257,3 кв.м. №, расположенного по адресу: 

<

...>. 

30 мая 2019 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ФИО1 (Арендодатель) передал ИП ФИО2 (Арендатор) в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>: торговая площадь 12 кв.м., остальная площадь – складская, коридор, котельная, санузел, согласно техническому паспорту. В соответствии с п. 1.2 Договора неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещения, передаваемого Арендатору. 

П. 1.3 Договора аренды установлено, что договор заключен на срок с 20 мая 2019 года по 30 апреля 2020 года.

Согласно п. 1.3.1 Договора аренды за один месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление договора.

Размер арендной платы по договору установлен сторонами 75000 рублей ежемесячно (п. 3.1 Договора аренды). Внесение арендной платы производится ежемесячно до 5 числа оплачиваемого месяца на расчетный счет Арендодателя (п. 3.2).

30 мая 2019 года сторонами составлен акт приема-передачи, в соответствии с которым нежилое помещение передано ИП ФИО2

Как следует из выписки по счету ФИО2, обязательства по оплате арендной плате ею полностью исполнены за период с 01 мая 2019 года по 31 марта 2020 года.

Судом установлено, что между сторонами сложились длительные арендные правоотношения, которые каждый раз неизменно оформлялись новыми краткосрочными договорами сроком на 11 месяцев, доказательств составления акта приема-передачи после окончания срока действия очередного договора суду не представлено. По истечении срока действия предыдущего договора, сторонами подписывался договор аренды на новый срок.

16 апреля 2020 года ИП ФИО2 уведомила ФИО1 о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (приостановление деятельности, включая вид деятельности ИП ФИО2 ОКВЭД – торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями в связи с введенными ограничениями в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19), невозможности исполнять обязательства по договору аренды и его расторжении с 01 апреля 2020 года.

30 апреля 2020 года ИП ФИО2 уведомила ФИО1 о прекращении действия договора аренды в связи с истечением его срока и отсутствием у нее намерения заключать договор на новый срок.

Как установлено, до настоящего времени акт приема-передачи нежилого помещения между сторонами не подписан.

Согласно позиции Верховного суда РФ, высказанной неоднократно в судебных постановлениях (определение ВС РФ от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу А53-6435/2018, определение ВС РФ от 02.11.2020 № 273-ПЭК20 по делу № А35-6435/2018) отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Пункт 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

В данном случае судом установлено, что до истечения срока договора аренды от 30 мая 2019 года ИП ФИО2 известила Арендодателя об изменении обстоятельств и невозможности в связи с введенными ограничениями исполнять договор аренды (16 апреля 2020 года), а также об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок (30.04.2020) По окончании срока действия договора аренды от 30 мая 2019 года договор на новый срок сторонами подписан не был.

Согласно актам опроса от 14 июня 2021 года ФИО и ФИО, проведенного членом Ростовской областной коллегии адвокатов им. ФИО ФИО, следует, что ИП ФИО2 в связи с Постановлением губернатора Краснодарского края вынуждена была прекратить свою деятельность и фактически освободила нежилое помещение в двадцатых числах апреля 2020 года, т.е. до истечения срока действия договора аренды от 30 мая 2019 года. Факт освобождения арендованного помещения подтверждается и объявлением собственника помещения о том, что спорное помещение сдается в аренду. Данное объявлено размещено в сети интернет 27 апреля 2020 года, что не оспаривалось стороной истца по делу. Скриншот объявления из сети интернет приобщен к материалам дела. Следовательно, после 30 апреля 2020 года ответчик фактически нежилым помещением не пользовалась, вывезла товар и оборудование, в связи с чем, договор аренды не может считаться возобновленным в соответствии с п. 2. ст. 621 ГК РФ и прекратил свое действие 30 апреля 2020 года.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как указано в требованиях к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 требований N 439 отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в том числе, на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Таким образом, в связи с введением режима повышенной готовности и ограничительными мерами, принимаемыми субъектами РФ в связи с новой коронавирусной инфекцией, ответчик имела право на отсрочку уплаты арендных платежей. Введение таких мер само по себе не является основанием для расторжения договора аренды. На предложение досрочно расторгнуть договора аренды истец ответил отказом. Таким образом, следует признать, что договор аренды от 30 мая 2019 года действовал для сторон до 30 апреля 2020 года.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за апрель 2020 года, а в апреле 2020 года ответчик фактически пользовалась нежилым помещением, оснований для одностороннего досрочного расторжения договора аренды от 30.05.2019 не имелось, у нее образовалась задолженность в размере месячной арендной платы – 75000 руб. то в этой части требования истца подлежат удовлетворению.

С учетом того, что договоры аренды от 30 мая 2019 года прекратил свое действие 30 апреля 2020 года, в остальной части требования истца о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежат.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы на оплату государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика пропорционально тем требованиям, которые были удовлетворены в сумме 2450,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам в размере 75000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 450 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2021 года