Дело № 2-146/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2020 года г.Зеленодольск 

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Дианкиной А.В.

при секретаре Рыбакиной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении стоимости договора купли-продажи, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о соразмерном уменьшении стоимости договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.10.2019, заключенного между истцом и ответчиком на сумму 962 872 руб., взыскании денежных средств в размере 962 872 руб., расходов на оплату государственной пошлины в размере 12 829 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 12 000 руб., расходов за обследование строительных конструкций здания в размере 25 000 руб. 

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком 01.10.2019 был заключен договор купли-пропажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 07.10.2019 вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ. После оформления договора купли-продажи, истец обнаружил обман ответчика, что стены дома выложены толщиной в полтора кирпича, а в действительности оказалось всего 0,5 кирпича. Остальная часть стены состоит из фанеры, примерно толщиной 8 мм, ДВП и утеплителем между ними. Между кирпичом и фанерой - пустота примерно 16-18 см. При осмотре дома перед покупкой у истца не было возможности убедиться в том, что стена кирпичная. Истцом также было обнаружено, что фундамент залит без связывающей металлической арматуры и имеет большие трещины. Под пятой несущей стеной фундамент полностью отделился. Основанием паркетного пола является всего лишь дешевые, отдельно с промежутком положенные рейки из разнопородной древесины, которые не удержат тяжесть и быстро придут в негодность. У истца на иждивении находятся три несовершеннолетних ребенка. Истец со своей семьей не может переехать в такой дом, так как он может разрушиться и небезопасен для детей, его реконструкция требует больших финансовых затрат. Истец обратился к эксперту, которым был составлен отчет, из которого следует, что строительные конструкции и здание в целом по совокупности видов, количества и характера дефектов строительных конструкций находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. Имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, с учетом действующих нагрузок (здание не эксплуатируется) отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Дальнейшая эксплуатация здания допустима при проведении необходимых мероприятий по устранению существенных дефектов. 01.11.2019 был составлен локальный ресурсный сметный расчет на ремонт дома, сметная стоимость строительных работ составляет 962 872 руб. Истец направил досудебную претензию, ответ на претензию не поступил. Поэтому истец вынужден обратиться в суд. 

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО4

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и дополнение к иску, из которого усматривается, что с наступлением весны в подвальном помещении начала протекать вода сквозь фундамент, а сам фундамент под несущей стеной сдвинулся под давлением почвы в связи с тем, что имеется большая трещина с внутренней стороны и просил соразмерно уменьшить стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.10.2019, заключенного между истцом и ответчиком на сумму для приведения дома в безопасное состояние согласно заключения эксперта ООО «СтройЭкспертИнжиниринг» (том 2 л.д.70-73). 

В судебное заседание ответчик ФИО3 и ее представитель - ФИО5, действующая на основании доверенности не явились, предоставлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и дополнение к возражениям на иск, из которого усматривается, что цена спорного объекта недвижимости была 4 000 000 руб., после осмотра истцом объекта недвижимости ответчиком была снижена цена до 3 830 000 руб. в связи с необходимыми ремонтными работами жилого дома по фундаменту и установки отмостки к жилому дому. Экспертами выявлено, что скрытых дефектов у жилого дома не имеется, все явные дефекты были выявлены истцом до покупки объекта недвижимости. На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству жилого дома между сторонами не имелось. Ответчик не признает исковые требования и просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме (том 2 л.д.74-77).

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Судом установлено и следует из материалов дела, 

01.10.2019 между истцом (покупателем) ФИО1, ФИО4, действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей ФИО9, ФИО10, и ответчиком (продавцом) ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 804 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 111,80 кв.м., с инвентарным номером №, лит.А, расположенных по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.7-10).

Согласно пункта 4 вышеуказанного договора стороны оценили объект недвижимости в размере 3 830 000 руб. из них 1 000 000 руб. стоимость земельного участка, 2 830 000 руб. – стоимость жилого дома.

Пунктом 5 настоящего договора предусмотрено, что сумма 3 200 000 рублей была внесена покупателями до подписания настоящего договора. Сумму 630 000 рублей покупатели обязались внести в срок до 20 декабря 2019 года.

Доказательств уплаты оставшейся стоимости жилого дома и земельного участка, на момент рассмотрения дела не представлено.

Истец в иске указывает, что после приобретения жилого дома были выявлены дефекты, дальнейшая эксплуатация здания допустима при проведении необходимых мероприятий по устранению существенных дефектов. Был составлен локальный ресурсный сметный расчет на ремонт дома, сметная стоимость строительных работ составляет 962 872 руб.

12 октября 2019 в адрес ответчика истцом направлена телеграмма, в которой ФИО3 было предложено явиться на независимую экспертизу на предмет выявления недостатков жилого дома.

15 октября 2019 года ООО «Арт-Проект» составлен отчет по результатам обследования строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно которому строительные конструкции и здание в целом находится в ограниченно-работоспособном состоянии, дальнейшая эксплуатация здания допустима при проведении необходимых мероприятий по восстановлению внутренней несущей стены подвала и фундамента под ней.

Представитель ответчика не согласившись с исковыми требованиями, ходатайствовала о назначении по данному делу строительно-технической экспертизы.

Определением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 27.12.2019 была назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключения эксперта ООО «СтройЭкспертИнжиниринг» дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам, действующих на территории РФ, расположение исследуемого жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № соответствует требованиям градостроительных норм о минимальных отступах от границ земельных участков. Не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям в виду отсутствия в нем отопления, водоснабжения и канализации и как следствие на момент обследования дом не пригоден для круглогодичного проживания в нем.

Экспертом выявлены дефекты и недостатки несущих и ограждающих конструкций в виде трещин на фундаменте и просадок фундамента. 

При обследовании фундамента со стороны подвала выявлены следующие дефекты: следы увлажнения стен подвала, следы затопления подвала на всей площади, вертикальная трещина на всю высоту подвальной бетонной стены, поверхностные дефекты бетонных стен: инородные включения, околы ребер, неровности, отсутствие защитного слоя, пустоты и раковины, на внутренней несущей стене в подвале обнаружена горизонтальная, переходящая в ступенчатую наклонную трещина по швам кладки стены со сдвигом по горизонтальным швам. Вертикальные трещины увеличиваются к верху. Отклонение стены от вертикали. 

В ходе экспертно-диагностического обследования было установлено, что монолитные железобетонные конструкции фундамента имеют трещины, раковины, пустоты и поры. Структура неоднородна. Выявленные дефекты бетонных конструкций, выражающиеся в пустотах, порах, щербинах, раковинах свидетельствуют о том, что подрядчиком игнорировались требования СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции» раздел 8 Требования к изготовлению, возведению и эксплуатации бетонных и железобетонных конструкций.

На основании данных полученных в результате обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций в соответствии с положениями СП 13-102-2003 оценивается как ограниченно работоспособное состояние.

Фундамент ленточный, бетонный монолитный. Основным выявленным дефектом является разрушение внутренней несущей стены, вызванное осадкой фундамента под ней. Обнаруженное повреждение привело к снижению несущей способности перекрытия над подвалом. На момент обследования все вышележащие нагрузки, приходящиеся на разрушенную стену подвала, передаются на подвальное перекрытие, выполненное из деревянных балок. При вводе объекта в эксплуатацию, т.е. при приложении полезных нагрузок, возникнет опасность внезапного разрушения, при устойчивости данных конструкций. Категория технического состояния фундамента оценивается как ограниченно-работоспособное состояние. Дальнейшая эксплуатация возможна лишь при проведении необходимых мероприятий по восстановлению внутренней несущей стены и фундамента под ней.

В ходе экспертизы была определена стоимость устранения дефектов в виде трещин и просадок фундамента дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с таблицей 1 объемов ремонтно-восстановительных работ был произведен расчет стоимости и локальный сметный расчет на устранение дефектов, составлен в уровне цен на IV квартал 2019 года по Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10.04.2019 № 12661-ДВ/09. Стоимость устранения дефектов составляет 391 932 руб. 

Оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы у суда не имеется.

Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, то есть содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы. Не доверять заключению экспертизы у суда оснований не имеется, поскольку исследование выполнено специалистом, квалификация которого подтверждена дипломом об окончании Казанского государственного архитектурно-строительного университета по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Заключение оформлено надлежащим образом, технически обоснованно, приведены расчеты, противоречий не имеется, его выводы предоставляются ясными и понятными. 

Истец, не обладая специальными знаниями в области строительства, не имел возможности установить наличие указанных в экспертном заключении дефектов, степень их выраженности и влияния на эксплуатацию дома до момента его приобретения. Поэтому ответчик, как продавец дома, в силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ, должен нести ответственность за недостатки товара в виде жилого дома, так как они возникли до его передачи покупателю и по причинам, возникшим до этого момента.

Стоимость устранения выявленных недостатков жилого дома, составляет согласно выводам экспертизы 391 932 руб.

Доводы представителя ответчика о том, что после осмотра жилого дома ФИО1 01.09.2019, ответчиком ФИО3 снижена цена объекта недвижимости до суммы в размере 3 830 000 рублей в связи с необходимыми ремонтными работами жилого дома и установкой отмостки, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Само по себе установление цены жилого дома и земельного участка в договоре ниже в сравнение с той, которая изначально была указана в объявлении о продаже, указывает на принцип свободы заключения договора и добровольность в определении сторонами его условий. Снижение цены по сравнению с изначальной стоимостью не означает, что цена занижена из-за наличия дефектов в жилом доме.

Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта, суд приходит выводу об удовлетворении требований ФИО1 об уменьшении покупной стоимости жилого дома по адресу: 

<

адрес>, так как ответчиком жилой дом был продан истцу с имеющимися в нем строительными недостатками, причиной образования которых является допущенные нарушения при строительстве данного дома.

Таким образом, покупную стоимость жилого дома по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи от 01.10.2019 следует уменьшить на 391 932 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей. 

В соответствии со статьей 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Нарушение ответчиком строительных норм и правил при возведении дома в качестве основания для взыскания компенсации морального вреда положениями статьи 151 ГК РФ не предусмотрено.

Более того, в соответствии с правовой позиций, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.

Доказательств, подтверждающих ухудшение состояния здоровья истца с действиями ответчика, не имеется, доказательств, подтверждающих причинение нравственных страданий, в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах требование истца о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При решении вопроса о возмещении судебных расходов необходимо применять правила о том, что судебные расходы присуждаются, если они понесены фактически, являются необходимыми и разумными.

Интересы истца в судебном заседании представлял ФИО6, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 01.11.2019. Расходы по оплате услуг представителя в сумме 12000 руб. подтверждаются чеком от 27.11.2019.

Учитывая категорию дела, объем фактически выполненной представителем истца работы, продолжительность судебного заседания, учитывая принцип разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 руб., поскольку указанные расходы явились вынужденными и понесены истцом в связи с настоящим спором и обращением для его разрешения в суд. Подлинник договора на оказание юридических услуг от 01.11.2019 приобщен к материалам дела, стоимость понесенных расходов подтверждается.

Требование о взыскании расходов на выполнение технического заключения, подготовленного ООО «Арт-Проект» в размере 25 000 руб., удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям.

В материалах дела имеется договор, заключенный 07.11.2019 между ФИО1 и ООО «Арт-Проект», предметом которого является техническое обследование квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, однако к иску не приложены доказательства несения соответствующих расходов, т.е. в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату ФИО1 в пользу ООО «Арт-Проект» расходов в размере 25 000 руб.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о судебных издержках, связанных с рассмотрением дела", уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (абзац 2 пункта 22).

Из материалов дела следует, что первоначально истец обратился с требованиями о соразмерном уменьшении стоимости договора купли-продажи земельного участка и жилого дома на сумму 962 872 руб.

После проведения по ходатайству ответчика судебной экспертизы, с учетом поступившего в суд заключения эксперта, истец уменьшил требования о соразмерном уменьшении стоимости договора купли-продажи земельного участка и жилого дома до 391 932 руб.

При таких обстоятельствах, судебные расходы по оплате государственной пошлины в рассматриваемой ситуации подлежат распределению с учетом принципа пропорциональности удовлетворенных судом исковых требований. С ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 119 руб. 30 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от 01.10.2019 на сумму 391 932 рубля.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 119 рублей 30 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РТ через Зеленодольский городской суд РТ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья