Дело № 2-103/2024

УИД 33RS0011-01-2023-004145-45

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Ковров 13 февраля 2024 г.

Ковровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Одинцовой Н.В.,

при секретаре Тихомировой О.В.,

с участием представителя истцов адвоката Канзавели Д.Д., представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, от 

<

дата>, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение, признании на него права собственности за истцами. В обоснование указали, что 

<

дата> между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, с кадастровым номером 

<

№>, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 3 договора купли-продажи стороны оценили квартиру в сумме 1500 000 руб., что эквивалентно 21162,53 доллара США согласно курсу ЦБ РФ на 

<

дата>. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи стороны договорились, что расчет за квартиру будет произведен после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности на покупателя ФИО4 до 

<

дата>, которая может оплатить стоимость указанной квартиры и ранее указанного срока, уведомив при этом продавцов за 1 месяц любыми доступными способами. Кроме того, стороны договорились, что при оплате стоимости квартиры, в случае изменения курса доллара по ЦБ РФ, стоимость квартиры будет пропорционально изменена в соответствующую сторону. Однако, до настоящего времени оплата стоимости квартиры ответчиком не произведена. В адрес ответчика 

<

дата> была направлена претензия, в которой ответчику предложено в трехдневный срок произвести оплату стоимости квартиры, а также указано на оставление за истцами права на расторжение договора купли-продажи. Однако, данная претензия ответчиком проигнорирована. 

В судебном заседании представитель истцов адвокат Канзавели Д.Д. заявленные исковые требовании ФИО2 и ФИО3 поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО4, будучи извещенной о времени и дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, для представления своих интересов направила представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 исковые требования ФИО2 и ФИО3 не признал и пояснил, что действительно 

<

дата> между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, с оплатой стоимости квартиры в рассрочку до 

<

дата>. ФИО4 оплатила стоимость квартиры лишь частично, в размере 250 000 руб. Вместе с тем, с требованиями истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры ответчик не согласна. Полагает, что истцами не соблюден досудебный порядок рассмотрения такого спора, считая, что ответчику не было направлено предложения о расторжении договора, а направленная претензия таковым не является. При этом, также указал на не сообщение истцами ответчику банковских реквизитов для перечисления денежных средств. Также, полагал, что в случае расторжения договора купли-продажи квартиры истцы должны возвратить ответчику уплаченные ею денежные средства в размере 250 000 руб., а также возместить понесенные убытки, в связи с производством в квартире ремонтных работ. В связи с этим, просил в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, управление Росреестра по 

<

адрес>, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные документы, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями статей 550-551 Гражданского кодекса РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом, правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах третьем, четвертом и пятом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> 

<

№> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО2, ФИО3 (продавцами) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателю квартиру с кадастровым номером 

<

№>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.

<

данные изъяты>).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что стороны оценили указанную квартиру в размере 1500 000 руб., что эквивалентно 21162,53 доллара США согласно курсу ЦБ РФ на 

<

дата>. 

В соответствии с пунктом 4 договора стороны договорились, что расчет за квартиру будет произведен после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности на покупателя ФИО4 до 

<

дата>, которая может оплатить стоимость указанной квартиры и ранее указанного срока, уведомив при этом продавцов за 1 месяц любыми доступными способами. Кроме того, стороны договорились, что при оплате стоимости квартиры, в случае изменения курса доллара по ЦБ РФ, стоимость квартиры будет пропорционально изменена в соответствующую сторону.

Таким образом, из заключенного между сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцам за квартиру денежные средства в размере 21162,53 доллара США, в рублях согласно курсу ЦБ РФ на день оплаты.

На основании передаточного акта от 

<

дата> квартира была передана от продавцов к покупателю (л.д.

<

данные изъяты>).

Договор купли-продажи квартиры от 

<

дата>, а также обременение квартиры в виде ипотеки в силу закона в пользу продавцов ФИО2 и ФИО3 зарегистрированы 

<

дата> в Управлении Росреестра по 

<

адрес> (л.д.

<

данные изъяты>). 

В нарушение договорного обязательства стоимость квартиры не была оплачена покупателем.

<

дата> ФИО2 и ФИО3, в связи с неисполнением ФИО4 обязательства по оплате приобретенной квартиры, направили в адрес ответчика претензию с требованием об оплате в трехдневный срок задолженности по договору купли-продажи в размере 21162,53 доллара США, в рублях согласно курсу ЦБ РФ на день оплаты, на приложенные к претензии банковские реквизиты. При этом, истцами в претензии от 

<

дата> указано на расторжение договора купли-продажи квартиры в случае не поступления денежных средств в указанный срок (л.д.

<

данные изъяты>).

Указанная претензия оставлена ФИО4 без удовлетворения.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает на частичную оплату стоимости квартиры в размере 250 000 руб. 

С указанными доводами суд согласиться не может, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдан кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

В силу статьи 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими доказательствами.

В качестве доказательств частичной оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи представителем ответчика суду представлены сведения из ПАО Сбербанк о переводе на банковскую карту ФИО3 

<

дата> денежных средств в размере 80 000 руб., 

<

дата> денежных средств в размере 120 000 руб. (л.д.

<

данные изъяты>), а также скриншот переписки в социальных сетях между ФИО4 и ФИО3, в которой ФИО3 подтверждает передачу ей долга в размере «50» (л.д.

<

данные изъяты>).

Вместе с тем, допустимых доказательств, подтверждающих, что указанные денежные средства были перечислены ФИО3 в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи от 

<

дата>, в нарушение ст.56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено. Как следует из представленных банком сведений, а также пояснений представителя ответчика, указанные денежные средства были переведены ФИО3 не ответчиком, а иными лицами, в том числе, в размере 80 000 руб. - супругом ответчика ФИО5, 120 000 руб. – матерью супруга ФИО6

Истцы получение указанных денежных средств в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи от 

<

дата> отрицают.

Проанализированные доказательства в их совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от 

<

дата> в части оплаты стоимости квартиры ответчиком не исполнен, денежные средства за проданное имущество истцам не переданы. Такое нарушение условий договора купли-продажи со стороны ФИО4 является существенным и дает ФИО2 и ФИО3 право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества. Неоплата покупателем цены по договору купли-продажи с очевидностью лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

В связи с расторжением договора купли-продажи право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером 

<

№>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, подлежит прекращению, а право общей долевой собственности истцов ФИО2 и ФИО3 подлежит восстановлению в 

<

данные изъяты> доли у каждого.

Доводы ответчика о несоблюдении истцами досудебного порядка разрешения спора, а также о не предоставлении банковских реквизитов для перечисления денежных средств и в связи с этим, о просрочке кредитора, суд признает несостоятельными.

Соблюдение досудебного порядка разрешения заявленного спора подтверждается направленной ответчику 

<

дата> претензией, содержащей предупреждение, в случае не оплаты стоимости квартиры в трехдневный срок, о расторжении договора. К направленной ФИО4 претензии были приложены банковские реквизиты ФИО2 и ФИО3 Получение указанной претензии по одному из адресов (по 

<

адрес>) ответчик не отрицает. Конверт с претензией, направленный по адресу спорной квартиры (

<

адрес>) был возвращен истцам средствами почтовой связи за истечением срока хранения. При вскрытии данного конверта в судебном заседании было подтверждено наличие приложенных к претензии банковских реквизитов продавцов для оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Таким образом, ответчик имела возможность исполнить требования продавцов об оплате стоимости квартиры в досудебном порядке, однако, свои обязательства не исполнила.

Отклоняет суд также и доводы ответчика о необходимости разрешения в настоящем деле вопроса о возмещении причиненных ей убытков в связи с проводимыми в приобретенной по договору купли-продажи квартире ремонтными работами, поскольку ответчик не лишена заявить к продавцам указанные требования самостоятельно.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры истец ФИО3 оплатила государственную пошлину в размере 15 700 руб., что подтверждается чеками от 

<

дата> и от 

<

дата>.

В связи с удовлетворением заявленных исковых требований, указанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4, 

<

дата> года рождения, ИНН 

<

№>, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, возвратить квартиру в общую долевую собственность ФИО2, 

<

дата> года рождения, ИНН 

<

№>, и ФИО3, 

<

дата> года рождения, ИНН 

<

№>, по 

<

данные изъяты> доли каждому.

Взыскать в пользу ФИО3, 

<

дата> года рождения, ИНН 

<

№>, с ФИО4, 

<

дата> года рождения, ИНН 

<

№>, в возмещение судебных расходов 15 700 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Одинцова

Справка: резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 13.02.2024, мотивированное решение составлено 20.02.2024.