Дело № 2-1887/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 ноября 2017 года

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нагаевой Т.В.,

при секретаре Журавлеве Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, встречному требованию о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что 25.07.2016г. между ФИО1 и ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ООО «ФСК«Р.Б.С.») в лице генерального директора ФИО6 был заключен в нотариальной форме договор купли-продажи.

Согласно пункта 1 указанного договора продавцы продали, а покупатель купил земельный участок площадью 900 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Пунктом 8 договора было установлено, что договор одновременно являлся документом по фактической передаче имущества, указанного в пункте 1 договора, от продавцов покупателю, а также, что подписанием договора стороны подтверждают, что продавцы передали, а покупатель принял вышеуказанный земельный участок с расположенным на нем имуществом: железобетонным ограждением; деревянными въездными воротами; фундаментом под жилой дом; а также технической документацией: градостроительным планом земельного участка № № от 24 июня 2016; техническими условиями на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, ключами от въездных ворот на земельный участок.

При этом, при приеме земельного участка с расположенным на нем движимым имуществом и технической документацией от покупателя ни в день их передачи 25.07.2016г. ни в разумный срок после этого каких-либо замечаний, претензий истцам от покупателя не поступало.

Кроме того, представитель покупателя ФИО6 после подачи документов в Управление Росреестра по Калининградской области для регистрации перехода права собственности на земельный участок на имя покупателя попросил истца ФИО1 подписать составленный им вариант Акта приема-передачи исполнительной документации, в котором ФИО6 была перечислена полученная им в интересах покупателя оговоренная сторонами техническая документация.

Поскольку вариант Акта приема-передачи исполнительной документации ФИО6 содержал не совсем точные сведения о переданной по договору покупателю технической документации, истец ФИО1 составил свой вариант Акта приема-передачи исполнительной документации, в котором были уточнены сведения о переданной технической документации и дополнительно более подробно было описано расположенное на земельном участке движимое имущество, переданное истцами покупателю в соответствии с договором купли-продажи.

27.07.2016г. истец ФИО1 и представитель продавца ФИО6 подписали оба варианта вышеуказанных актов, подтверждающих получение покупателем в лице ФИО6, в том числе, всей технической (исполнительной) документации, предусмотренной договором.

При этом, ни 27.07.2016г., ни в разумный срок после подписания ФИО1 и ФИО6 указанных актов от покупателя, также истцам не поступало никаких замечаний, претензий относительно переданных земельного участка, расположенного на нем имущества, предусмотренной договором технической документации.

29.07.2016г. на основании заключенного сторонами договора в Управлении Росреестра по Калининградской области за покупателем было зарегистрировано право собственности на проданный земельный участок, номер государственной регистрации №, а также на срок с 29.07.2016г. по 22.11.2016г. установлена ипотека в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.05.2017г.

Таким образом, истцы свои обязательства перед ООО «ФСК «Р.Б.С.» по названному договору купли-продажи земельного участка исполнили в полном объеме: передали в собственность покупателю проданный земельный участок с расположенным на нем движимым имуществом, являющимся улучшением земельного участка, и предусмотренной договором технической (исполнительной) документацией. Ответчик же со своей стороны свои обязательства перед истцами по оплате цены проданного земельного участка в полном объеме не исполнил.

Так, согласно условиям пункта 3 договора земельный участок был продан продавцами покупателю за цену 

<

данные изъяты> рублей, которые покупатель обязался выплатить путем перечисления денежных средств на принадлежащие продавцам и указанные в договоре банковские счета в следующем порядке:

денежные средства в общем размере 

<

данные изъяты> рублей, по 

<

данные изъяты> рублей каждому, покупатель должен был уплатить продавцам в течение одного рабочего дня после подписания договора;

оставшуюся часть денежных средств в общем размере 

<

данные изъяты> рублей покупатель должен был оплатить продавцам в равных долях каждому, любыми частями, с рассрочкой платежа не позднее 22 ноября 2016 года.

В нарушение взятых на себя обязательств, покупатель выплатил продавцам в установленные договором срок и порядке только часть цены земельного участка в сумме 

<

данные изъяты> рублей, оставшуюся часть денежных средств в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей покупатель не уплатил продавцам по настоящее время, нарушив свое обязательство по внесению очередного рассроченного платежа любыми частями в установленный по договору срок до 22.11.2016г.

Следовательно, ввиду того, что по вышеуказанному договору покупатель нарушил срок оплаты земельного участка, суммы платежей, полученных продавцами от покупателя по расторгаемому договору не превышают половину его цены, иные последствия нарушения покупателем обязательства по оплате цены земельного участка договором не предусмотрены, руководствуясь пунктом 2 ст. 450, пунктом 2 статьи 489 ГК, истцы вправе расторгнуть спорный договор и вернуть в свою собственность проданный по этому договору земельный участок.

19.04.2017г., реализуя свои права, истцы обратились к ответчику с заявлением от 19.04.2017г. об отказе от исполнения договора купли-продажи от 25.07.2016г. и требованием о возврате проданного по указанному договору земельного участка с кадастровым номером №, которое было получено ответчиком в тот же день 19.04.2017г., о чем свидетельствует отметка генерального директора ООО «ФСК«Р.Б.С.» на названном документе о его приеме.

02.05.2017г. истцы получили от ответчика письмо-ответ исх.№07/04-01 от 28.04.2017г., согласно которому ответчик игнорировал заявление истцов об их отказе от исполнения спорного договора и их требование о возврате истцам проданного по указанному договору земельного участка, фактически отказавшись от удовлетворения требований истцов в досудебном порядке, заявил о якобы, невыполнении истцами своих обязательств в полном объеме, придав свое собственное толкование пунктам 1 и 8 договора. Заявил об отсутствии в переданной ответчику технической документации некой исполнительной документации на фундамент и забор, состав и передача которой сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка не оговаривалась, заявил о пересмотре цены договора, хотя ранее настаивал на ее неизменности, что в своей совокупности говорит о недобросовестном поведении покупателя, его нежелании платить определенную договором цену в установленные договором порядке и сроки и, в то же время, о его нежелании возвращать указанный земельный участок обратно продавцам.

Просят расторгнуть договор купли-продажи от 25.07.2016г. земельного участка, удостоверенный нотариусом Калининградского городского нотариального округа ФИО7, передать земельный участок площадью 900 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от ориентира по направлению на северо-запад, Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2, признав за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок и за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок, прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) на земельный участок площадью 900 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от ориентира по направлению на северо-запад, Почтовый адрес ориентира: Россия, 

<

адрес>, обязать Общество с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №, передать ФИО1 и ФИО2 расположенные на земельном участке с кадастровым номером № движимое имущество: железобетонное ограждение, деревянные въездные ворота, фундамент под жилой дом, а также техническую документацию: градостроительный план земельного участка № № от 24 июня 2016, технические условия на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, ключи от въездных ворот на земельный участок, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) в счет возмещения уплаченной истцами государственной пошлины 16 750 рублей в пользу ФИО1 и 16 750 рублей в пользу ФИО2

Впоследствии ООО «ФСК«Р.Б.С.» обратилось со встречными исковыми требованиями (л.д. 89-90) указав, что истцы не желают возвращать полученные от ответчика 

<

данные изъяты> рублей. В исполнение заключенного договора купли-продажи земельного участка, ответчик ООО «ФСК«Р.Б.С.», выступая покупателем, перечислил истцам (продавцам) часть стоимости земельного участка 26 июля 2016 года в сумме 

<

данные изъяты> рублей, а именно: ФИО1 - 

<

данные изъяты> рублей (платёжное поручение № 3 от 26.07.2016 г.), ФИО2 - 

<

данные изъяты> рублей (платёжное поручение № 2 от 26.07.2016 г.). В силу ст. 1102 ГК РФ полученная истцами сумма является неосновательным обогащением истцов. 

Просят взыскать в пользу общества с ФИО1, ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 750 000 рублей с каждого, расходы по оплате госпошлины.

С учетом заявленных встречных исковых требований ФИО5 уточнили исковые требования (том 2, л.д. 1-2), просят расторгнуть договор купли-продажи от 25.07.2016г. земельного участка, удостоверенный нотариусом КГНО ФИО7, передать земельный участок площадью 900 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от ориентира по направлению на северо-запад, Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2, признав за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок и за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок, прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) на земельный участок площадью 900кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от ориентира по направлению на северо-запад, Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, обязать Общество с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) передать ФИО1 и ФИО2 наряду с самим земельным участком с кадастровым номером № также расположенное на указанном участке движимое имущество: железобетонное ограждение, деревянные въездные ворота, а также техническую документацию: градостроительный план земельного участка № № от 24 июня 2016, технические условия на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, ключи от въездных ворот на земельный участок, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1 и ФИО2 в счет компенсации стоимости фундамента под жилой дом, возврат в натуре которого ответчиком не представляется возможным, денежную сумму в размере 1 141 645 рублей, в том числе 570 822,50 руб. в пользу ФИО1 и 570 822,50 руб. в пользу ФИО2

Истец / ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, пояснил, что деньги в размере 

<

данные изъяты> руб. из ООО «ФСК«Р.Б.С.» не поступали. На момент заключения договора купли-продажи 25.07.16. у ООО «ФСК«Р.Б.С.» не было конкретики относительно будущего участка и построек на нем. Продажа участка с фундаментом и другими постройками – было условием ответчика. ООО «ФСК «Р.Б.С.» должен вернуть стоимость разбитого фундамента. В апреле 2017 года после заявления об отказе от исполнения договора закрыли счет для перечисления денег по договору. С экспертным заключением ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» согласен. Спора между экспертами не было, они просили ООО «ФСК«Р.Б.С.» предоставить точные данные о том, сколько было фундамента демонтировано, для чего им будет достаточно вскрытия 3-4 шурфов. За вычетом суммы по экспертизе и судебных расходов оставшуюся сумму готовы вернуть ООО «ФСК «Р.Б.С.». 

Истец /ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания.

Представили отзыв на встречный иск (том 2, л.д. 3-4), из которого следует, что со встречным иском ООО «ФСК«Р.Б.С.» к ФИО1 и ФИО2 согласны частично. ФИО1 и ФИО2 не оспаривают факт оплаты ООО «ФСК«Р.Б.С.» во исполнение договора купли-продажи от 25.07.2016г. ФИО1 и ФИО2 денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей, по 

<

данные изъяты> рублей каждому. Вместе с тем истцы полагают, что в случае расторжения указанного договора судом, полученные по нему ФИО1 и ФИО2 денежные средства могут быть признаны неосновательным обогащением ФИО1 и ФИО2 при условии возвращения ООО «ФСК «Р.Б.С.» в собственность ФИО1 и ФИО2 земельного участка с распложенным на нем движимым имуществом в том виде, в котором ФИО1 и ФИО2 передали этот земельный участок и имущество по указанному договору в собственность ООО «ФСК «Р.Б.С.». Однако, как было установлено в ходе судебного производства по данному делу, истец по встречному иску не может вернуть ФИО1 и ФИО2 земельный участок с распложенным на нем имуществом в том же виде, в котором он его от них получил по расторгаемому договору, а именно: ООО «ФСК«Р.Б.С.» не может вернуть истцам по первоначальному иску фундамент под жилой дом, поскольку в период владения земельным участком ООО «ФСК«Р.Б.С.» разрушило его. Для приведения возвращаемого ООО «ФСК«Р.Б.С.» по расторгаемому договору купли-продажи имущества в первоначальное состояние ФИО1 и ФИО2 необходимо понести расходы в сумме 

<

данные изъяты> рублей, размер которых установлен проведенной по назначению суда независимой судебной строительно-технической экспертизой. Следовательно, сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей, заявленная истцом по встречному иску ко взысканию в составе 

<

данные изъяты> рублей, не может быть неосновательным обогащением ФИО1 и ФИО2, поскольку эти денежные средства будут потрачены истцами по первоначальному иску на приведение имущества в первоначальное состояние. Таким образом, ФИО1 и ФИО2 согласны со встречным иском ООО «ФСК«Р.Б.С.» в части взыскания с ФИО1 и ФИО2 денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей, по 

<

данные изъяты> рублей с каждого. Просят отказать ООО «ФСК «Р.Б.С.» во взыскании с ФИО1 и ФИО2 по встречному иску денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей. После заключения договора купли-продажи составлялось два акта приема-передачи исполнительной документации. Один составил ответчик, истец составил свой акт, более подробный, который стороны подписали в итоге.

Представитель ФИО5 по доверенности от 05.05.2017г. (л.д. 27) ФИО3 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, пояснил, что при покупке ООО «ФСК «Р.Б.С.» фундаментом не интересовался, но после регистрации права собственности ООО «ФСК «Р.Б.С.» приступило к демонтажу фундамента, переданного по акту приема-передачи. ООО «ФСК «Р.Б.С.» было выплачено только 

<

данные изъяты> руб., сумма – 

<

данные изъяты> руб. в срок до 22.11.2016 года уплачена не была. Начались переговоры, ООО «ФСК «Р.Б.С.» обещали все погасить даже с процентами путем заключения дополнительного соглашения, чего сделано не было, предлагали квартиру, но Шаповал нужны деньги. В итоге более половины фундамента демонтировано, деньги по договору не выплачены. Нужно будет демонтировать остаток фундамента, восстановить его заново, в том виде, в котором он был до передачи ООО «ФСК «Р.Б.С.». Осмотр участка экспертами происходил в присутствии ФИО3 и ген.директора ООО «ФСК«Р.Б.С.», последнему эксперты предложили вырыть шурфы для определения пригодности фундамента. За предоставленное время ответчик ничего не сделал. 

Представитель ответчика ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» ФИО4 по доверенности от 20.06.2017г. (л.д. 79) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что по договору купли-продажи была произведена частичная оплата в размере 

<

данные изъяты> руб. Пытались договориться с Шаповал, но те просили оплатить им также проценты за пользование чужими денежными средствами, на что им сообщили, что при расторжении договора стороны должны вернуться в первоначальное положение, истцы должны вернуть 

<

данные изъяты> руб. Не оспаривают, что производили работы по демонтажу фундамента. Вместе с тем, не была откопана подземная часть фундамента, обследование которой дало бы ответ о пригодности остатков фундамента. Один эксперт говорит, что нужно отрыть фундамент полностью, другой вел речь о 2-3 шурфах, из-за этой неопределенности директор ООО «ФСК «Р.Б.С.» этого не сделал. Не было единого мнения о том, что именно делать: отрывать весь грунт или только 3-4 шурфа. 

Заслушав пояснения участников процесса, показания эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар.

Вместе с тем, указанные положения не запрещают сторонам предусмотреть в договоре купли-продажи возможность применения иных санкций за нарушение покупателем обязательства по оплате товара.

25 июля 2016 года между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (покупатель) в лице ген.директора ФИО6 заключен Договор купли-продажи (том 1, л.д. 53-56), по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил земельный участок, площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м от; ориентира по направлению на северо-запад, Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. 

Согласно п. 3 Договора, вышеуказанный земельный участок продается продавцом покупателю за цену 

<

данные изъяты> руб., которые уплачиваются покупателем продавцам путем перечисления денежных средств на принадлежащие ФИО1 и ФИО2 расчетные счета, в следующем порядке:

- денежные средства в общем размере 

<

данные изъяты> руб., по 

<

данные изъяты> руб. каждому, покупатель уплачивает продавцам в течение одного рабочего дня после подписания Договора;

- оставшаяся часть денежных средств в общем размере 

<

данные изъяты> руб. покупатель оплачивает продавцам в равных долях каждому, любыми частями, рассрочкой платежа не позднее 22.11.2016 года. 

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ земельный участок, указанный в п. 1 Договора, признается находящимся в залоге у продавцов в силу закона до момента его передачи покупателю, в обеспечение исполнения обязательств, принятых по Договору. 

Покупатель осмотрел вышеуказанный земельный участок и подтверждает, что претензий к качественному и санитарно-техническому состоянию не имеет (п. 6 Договора). 

В соответствии с п. 8 Договора, настоящий договор одновременно является документом по фактической передаче имущества, указанного в п. 1 Договора, от продавцов к покупателю. 

Подписанием Договора стороны подтвердили, что продавцы передали, а покупатель принял вышеуказанный земельный участок с расположенным на нем имуществом: железобетонным ограждением; деревянными въездными воротами; фундаментом под жилой дом; а также техническую документацию: градостроительный план земельного участка № № от 24 июня 2016; технические условия на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, ключи от въездных ворот на земельный участок.

Суду предоставлены два Акта приема-передачи исполнительной документации (том 1, л.д. 12, 13), подписанных сторонами. Данные Акты в судебном заседании не оспаривались.

Акт приема-передачи исполнительной документации на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> от 27.07.2016 года содержит исчерпывающий перечень (том 1, л.д. 13), в т.ч.:

- забор, правильной геометрии, установленный по периметру земельного участка, железобетонный, секционный, наборный, неокрашенный, без видимых механических повреждений и дефектов производства ПО «ФЕНСЕР» - 90 погонных метров, комплектация забора: плита № 36 (сланец природный) – 135шт, плита - № 35 (сланец природный) – 45 шт., столб на четыре плиты (2800х150х120) – 50 шт.;

- ворота (4000х2150) двухстворчатые с замком и 4-мя ключами распашные с основой из профильной окрашенной трубы, «обшитые» строганной крашеной доской (лиственница), установленные на 2-х металлических профильных трубах (100х100х2700) – 1 шт; 

- калитка входная (900х2150) с замком и 4-мя ключами и ручкой открывания, одностворчатая распашная с основой из профильной окрашенной трубы, «обшитая» строганной крашеной доской (лиственница), установленная на металлической профильной трубе (100х100х2700 – 1 шт;

- градостроительный план земельного участка № № от 24 июня 2016 – 2 шт, оригинал,

-технические условия на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения и др. 

Спорное имущество, также являющееся предметом договоров купли-продажи от 25.07.2016 года, фактически передано истцами ФИО5 ответчику ООО «ФСК«Р.Б.С.» и находится во владении ООО «ФСК«Р.Б.С.», т.е. договор купли-продажи истцами Шаповал исполнен.

29.07.2016 года в ЕГРП внесена запись № о государственной регистрации права собственности ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» на указанный земельный участок, а также установлено обременение – ипотека в силу закона с 29.07.2016г. по 22.11.2016г. (том 1, л.д. 15). 

Денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей были получены ФИО1 и ФИО2 26.07.2016 года по 

<

данные изъяты> руб. каждым, что подтверждается платежными поручениями № 2 и № 3 от 26.07.2016 года (л.д. 92, 93), сторонами не отрицается.

Основанием для обращения в суд согласно первоначальному исковому заявлению явилось существенное нарушение условий договора покупателем, не оплатившим в установленный договором срок оставшуюся цену товара.

19.04.2017 года ФИО1 и ФИО2 обратились в ООО «ФСК «Р.Б.С.» с заявлением об отказе от исполнения договора купли-продажи от 25.07.2016г. и требованием вернуть проданный по указанному договору земельный участок с КН № (том 1, л.д. 17-18). 

В ответ 28.04.2017г. ООО «ФСК «Р.Б.С.» информировало о намерениях исполнить договор, для чего предлагают в надлежащей форме согласовать существенные условия договора, изменив цену договора, исходя из фактического и юридического отсутствия имущественного комплекса. Так, исходя из буквального толкования условий договора (п. 8) предметом договора купли-продажи является земельный участок с оформленным надлежащим образом имущественным комплексом. В соответствии с ГрК РФ, ГПЗУ является основным документом, характеризующим земельный участок. Согласно п. 3.1 переданных продавцу ГПЗУ № № от 24.06.16., указано, что объекты капитального строительства не имеются. Покупатель также получил ГПЗУ № № от 30.08.16., согласно п. 3.1 которого, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют. Кроме того, в переданной исполнительной документации отсутствует исполнительная строительная документация на фундамент и забор, являющийся предметом договора.

01.08.2017 года ФИО1 и ФИО2 обратились в ООО «ФСК «Р.Б.С.» с заявлением по урегулированию спора (том 1, л.д. 112-113), предложив два варианта, в т.ч. возврат организации уплаченных 

<

данные изъяты> руб. за вычетом стоимости новых строительно-монтажных работ, необходимых для восстановления фундамента под жилой дом. 

В ответ ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФСК «Р.Б.С.» предложило согласовать стоимость восстановления фундамента в сумме 

<

данные изъяты> руб. без затрат на проведение экспертизы, с указанием суммы долга в 

<

данные изъяты> руб., а также тех обстоятельств, что демонтированный фундамент на сегодняшний день находится на земельном участке в виде кучи разобранного бетона (том 1, л.д. 115-116). 

Законодателем предусмотрено только одно исключение, когда продавец не вправе требовать возврата проданного товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ), это когда сумма полученных от покупателя платежей, превышает половину цены товара.

В данном случае сумма платежа, полученная от покупателя за товар, не превышает половину цены товара. В связи с чем, закрытие ФИО5 в апреле 2017 года расчетных счетов, т.е. после окончания срока исполнения по договору купли-продажи от 25.07.2016г., а также после получения ООО «ФСК «Р.Б.С.» заявления об отказе от исполнения договора с требованием вернуть имущество продавцам, прав ООО «ФСК «Р.Б.С.» не нарушило. 

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, судом установлено, что оплата проданного недвижимого имущества предполагала рассрочку платежа, однако, ответчиком ООО «ФСК «Р.Б.С.» обязательства по оплате 

<

данные изъяты> руб. в срок до 22.11.2016 года в полном объеме исполнены не были, на момент рассмотрения дела денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей Шаповал не переданы, что сторонами не оспаривается.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что невыполнение ООО «ФСК «Р.Б.С.» обязанности по оплате приобретаемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> является существенным нарушением условий заключенного сторонами договора его купли-продажи, в связи с чем, заключенный между сторонами договор подлежит расторжению с возвратом земельного участка в натуре в долевую собственность ФИО5, с расположенным на нем движимым имуществом (забором, воротами, калиткой входной, ключами для открывания, а также технической документацией), что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ФСК «Р.Б.С.» на спорное недвижимое имущество. 

Что касается суммы 

<

данные изъяты> руб., уплаченной по договору купли-продажи от 25.07.2016 года, суд приходит к следующему. 

Поскольку основанием для расторжения договора послужило его нарушение стороной, получившей по договору имущество в собственность, эта сторона обязана вернуть имущество и компенсировать любые, в том числе случайные, недостачу или ухудшение состояния имущества в соответствии с п. 1 ст. 405 ГК РФ.

В случае, когда имущество невозможно возвратить в натуре, названная сторона обязана возместить другой стороне его стоимость по предусмотренной в расторгнутом договоре цене, а при отсутствии такого указания - по цене, определяемой по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, на момент приобретения. При наличии недостатков у имущества в расчет принимается его стоимость, определенная с учетом данных недостатков.

В судебном заседании стороны не оспаривали факт проведения ООО «ФСК «Р.Б.С.» демонтажных работ фундамента, переданного покупателю по Акту приема-передачи от 27.07.2016 года. 

В подтверждение степени повреждений фундамента и стоимости его восстановления стороной Шаповал предоставлено Техническое заключение о состоянии строительных конструкций фундамента индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленное ООО «Стандарт Оценка» (том 1, л.д. 119-164), согласно которому сметная стоимость работ без учета НДС составила 

<

данные изъяты> руб., в т.ч. стоимость затраченного материала 

<

данные изъяты> руб.

Поскольку ответчик ООО «ФСК «Р.Б.С.» оспаривал стоимость разрушенного им фундамента определением суда от 09.10.2017 года (том 1, л.д. 190) назначена по делу экспертиза, производство которой поручено эксперту (ам) ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки». 

Судебная экспертиза, согласно действующему Гражданскому процессуальному кодексу РФ, является единственной процессуальной формой закрепления специальных знаний.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

На разрешение эксперта (ов) были поставлены вопросы: возможно ли восстановление фундамента, находящегося по адресу: 

<

адрес>.,с использованием его оставшейся части и какова стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению фундамента на жилой дом, а именно: фундамента двухсемейного жилого дома, отдельно стоящего, мансардного типа, серия Studio Artrum GL 347 (DWA MICHALY), согласно рабочему проекту до уровня + 0,00, с техническими входами и выходами для коммуникаций, наружной системой отвода грунтовых вод на земельном участке с кадастровым номером № ( проект находится в материалах дела).

Согласно заключению экспертов № 234/С от 31.10.2017г. ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» (том 1, л.д. 202-219) после проведения ответчиком демонтажных работ большей части бетонных стен фундамента, оставшаяся часть конструкции утратила целостность, не способна исполнять свои функции по восприятию нагрузки от стен здания и передаче ее на основание (грунт), остатки конструкции не являются фундаментом и находятся в аварийном состоянии, восстановление либо усиление оставшейся части конструкции произвести не представляется возможным. Для дальнейшей эксплуатации фундамента необходимо демонтировать оставшуюся часть конструкции фундамента, а затем выполнить устройство новой монолитной конструкции до ранее существовавшего уровня на основании проектных решений. Стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению фундамента на жилой дом, а именно: фундамента двухсемейного жилого дома, отдельно стоящего, мансардного типа, серия Studio Atrium GL 347 (DWA MICHALY) согласно рабочему проекту до уровня +0,000, с техническими входами и выходами для коммуникаций, с наружной системой отвода грунтовых вод на земельном участке с кадастровым номером 39:15:141202:126, определена в смете (приложение №1 к заключению экспертов) и составила 

<

данные изъяты> рублей в т.ч. НДС 18% -

<

данные изъяты> рублей. Экспертизу составили эксперты ФИО9 и ФИО10 

В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, заключение экспертизы не обязательно, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

На основании ч. 1 ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Эксперт ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО10 стаж работы по специальности которой 10 лет, экспертом - 4 года, в судебном заседании поясняла, что на земельном участке сильная растительность, поэтому требуется срезка растительного слоя. Обследовали общий объем фундамента, он равен объему фундамента по проекту. Класс бетона определялся по проекту. Класс – это плотность бетона. Сейчас его определить невозможно из-за разрушенного слоя. Объем вывозимого грунта определен 130,92 тонны, руководствовались проектом. Объем грунта, вывозимого с участка, определялся из срезанного грунта и разработанного. ООО «ФСК «Р.Б.С.» предлагалось предоставить доказательства, которые они считают нужными, чего сделано не было. Шурфовка нужна для определения объема демонтированного фундамента. Чтобы отрыть фундамент эксперту потребовалось бы около 

<

данные изъяты> руб. плюс его перевозка. Целесообразность этого действия – на усмотрение ООО «ФСК «Р.Б.С.»

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять экспертному заключению ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» от 31.10.2017 года у суда не имеется, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты имеют необходимую квалификацию (эксперт ФИО9 – имеет высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», экспертную специальность «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по специальности – 13 лет, экспертной работы – 5 лет; эксперт ФИО10 - – имеет высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», стаж работы по специальности 10 лет, экспертной работы – 4 года), экспертиза содержит подробное и четкое обоснование, заключение является полным, всесторонним, основанным на нормах действующего законодательства и имеющим под собой научную основу, выводы экспертов согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами. Более того, указанным экспертным заключением была устранена недостаточная ясность и противоречия заключения, ранее представленного суду. Доводы представителя ответчика о том, что выводы экспертов основаны на предположениях, так как фундамент не был обследован в полном объеме, осмотр и замер его подземной части не производился, не состоятельны. В своем ответе от 09 августа 2017 года на заявление истцов по урегулированию спора (том 1, л.д. 115), генеральный директор ООО «ФСК «Р.Б.С.» ФИО6 ответил, что демонтированный фундамент на сегодняшний день находится на земельном участке в виде кучи разбросанного бетона. На предложение экспертного учреждения от 19 октября 2017 года в срок до 24 октября 2017 года ответчику выполнить шурфы (отрывку грунта для более полного осмотра объекта исследования), никаких действий не последовало. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих иную стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению разрушенного фундамента, ответчиком, не представлено. 

С учетом вышеизложенного, требования ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» о взыскании с Шаповал денежных средств, переданных по договору купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению частично, за минусом суммы, подлежащей на восстановление разрушенного фундамента, находящегося на земельном участке, то есть с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» подлежит взысканию 

<

данные изъяты> рублей по 

<

данные изъяты> рублей с каждого, из расчета: 

<

данные изъяты>. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в границах участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 90 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенный 25.07.2016г. между ФИО1, ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт».

Передать земельный участок площадью 900 (девятьсот) кв. м, с кадастровымномером: №, категория земель: земли населенных пунктов - подстроительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: местоположениеустановлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Ориентир жилоездание. Участок находится примерно в 90 м от; ориентира по направлению на северо-запад,Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в общую долевую собственность Шаповалу СергеюНиколаевичу и ФИО2, признав за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок и за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью«Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН№) на вышеуказанный земельный участок.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Финансовая строительнаякомпания «Риал Билдинг Сайт» (ОГРН №, ИНН №) передатьФИО1 и ФИО2 расположенные на земельномучастке с кадастровым номером № движимое имущество: забор железобетонный, секционный, наборный; ворота двухстворчатые с замком и 4-мя ключами распашные с основой из профильной окрашенной трубы, «обшитые» строганной крашеной доской, установленные на 2-х металлических профильных трубах (100х100х2700); калитка входная (900х2150) с замком и 4-мя ключами и ручкой открывания, одностворчатая распашная с основой из профильной окрашенной трубы, «обшитая» строганной крашеной доской, установленная на металлической профильной трубе ( 100х100х2700); а также техническую документацию: градостроительный план земельного участка № № от 24 июня 2016, технические условия на подключение к инженерным сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, ключи от въездных ворот на земельный участок.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО « Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» 358355 рублей по 179177,50 рублей с каждого. В остальной части иска ООО «Финансовая строительная компания «Риал Билдинг Сайт» отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2017 года.

Судья: подпись