Дело № 3а-11/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 5 марта 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 2» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 2» (ПАО ТГК–2) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 972 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 9 685 748 рублей.

Заявление обосновано тем, что ПАО ТГК-2 является арендатором данного земельного участка на основании договора № 11341 аренды земельного участка от 27 августа 2002 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, действующим от имени города Ярославль, и дополнительного соглашения к договору от 23 января 2018 года. 

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 18 592 832 рубля.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, выполненному ООО «Яр-Оценка», данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 9 685 748 рублей. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержала, кроме того, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 10 000 000 рублей. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании и в письменных объяснениях на административный иск оставила его разрешение на усмотрение суда. 

Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО3, ФИО4, и МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля по доверенности ФИО5 возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований ПАО ТГК-2 на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине. 

Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО ТГК-2 подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2

<

1>, 2.6, 2.6

<

1> - 2.6

<

4> раздела 2 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора № 11341 аренды земельного участка от 27 августа 2002 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, и дополнительного соглашения к нему от 23 января 2018 года, ПАО ТГК-2 является арендатором земельного участка площадью 2 972 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПАО ТГК-2 в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером 

<

данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> установлена в размере 18 592 832 рубля. 

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ООО «Яр-Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 9 685 748 рублей, а также заключением проведенной по административному делу судебной экспертизы, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 10 000 000 рублей.

Анализируя имеющиеся в административном деле доказательства рыночной стоимости земельного участка административного истца, суд приходит к следующему:

Из Отчета следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для сравнения с объектом оценки оценщиком были отобраны три объекта – аналога. К ценам предложений указанных объектов применены корректировки, в том числе на торг, на вид передаваемого права, на местоположение, на линию застройки.

В соответствии с выводами судебной экспертизы представленного административным истцом Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО «Яр-Оценка», он не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в данном Отчете рыночная стоимость земельного участка не является достоверной.

Приходя к указанным выводам эксперт в заключении указал, что в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5 и 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в проведенных в рамках оценки расчетах выявлены существенные недостатки и противоречия; при описании объекта оценки не отражена информация об отнесении его к определенной функциональной зоне в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ярославля; не определена активность того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, что в дальнейшем привело к отсутствию надлежащего обоснования примененной оценщиком скидки на торг; в отношении участвовавшего в окончательной выборке объекта – аналога № 3 отсутствует подтверждение его цены; определенная оценщиком величина корректировки на местоположение также не подтверждается содержанием Отчета.

Суд находит данные выводы эксперта обоснованными, соответствующими законодательству об оценочной деятельности содержанию Отчета.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно верности указанных выводов судебной экспертизы не заявили.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для установления рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере, определенном Отчетом, не имеется.

Оценивая достоверность выводов судебной экспертизы в той части, в которой экспертом определялась величина рыночной стоимости земельного участка, с учетом дополнительных письменных пояснений эксперта и возражений относительно обоснованности заключения эксперта в исследуемой части, приведенных Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд оснований сомневаться в допустимости указанного доказательства величины рыночной стоимости земельного участка административного истца не находит.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для сравнения с объектом оценки экспертом отобраны три объекта – аналога. К ценам предложений указанных объектов применены корректировки по двум группам элементов сравнения: первая группа элементов является одинаковой для всех использованных аналогов; вторая группа – отражает индивидуальные особенности каждого из аналогов по сравнению с объектом оценки.

По первой группе элементов сравнения оценщиком применены корректировки на передаваемые права и на торг. Величины корректировки равные по каждому аналогу.

По второй группе элементов сравнения применялись корректировки на местоположение относительно районов города, на расположение в квартале (линия застройки), на площадь, на обеспеченность инженерной инфраструктурой. 

После корректировки цен каждому из объектов – аналогов оценщиком присваивался вес, то есть доля вклада стоимости данного объекта в цену объекта оценки. Расчет веса производился исходя из суммы абсолютных величин корректировок по единицам сравнения второй группы элементов по отношению к сумме данных корректировок всех использованных аналогов.

Такой метод расчет весовых коэффициентов суд находит правильным, отражающим влияние каждого из использованных объектов – аналогов в рассчитываемой цене объекта оценки и не противоречащим требованиям в области оценочной деятельности.

Возражения в указанной части заинтересованного лица о том, что для расчета весовых коэффициентов экспертом не учтены размеры корректировок по первой группе элементов сравнения, обоснованности действий оценщика не опровергают. В своих возражениях в указанной части Департамент не указывает какие положения законодательства были экспертом нарушены, а также не приводит доказательств того, что включением в расчет весовых коэффициентов величин корректировок по перовой группе элементов сравнения в результате экспертизы был бы получен иной результат.

Отсутствие в экспертном заключении формулы определения весового коэффициента восполнена экспертом дополнительными пояснениями. 

В возражениях на экспертизу в указанной части Департамент приводит также сведениях трех объектах, право аренды которых было выставлено на торги мэрией города Ярославля на дату оценки. В связи с этим, Департамент указывает на нарушение экспертом полпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, как необоснованный отказ от использования всего доступного объема информации для производства расчетов.

Суд не может согласиться с обоснованностью возражений Департамента в указанной части.

Приводя данные возражения, Департамент не приводит доказательств того, что использованных экспертом объектов – аналогов было недостаточно для определения величины рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, из представленных Департаментом сведений аукцион по продаже права аренды объекта № 1 

<

адрес> не состоялся, следовательно, цена сделки неизвестна. Цена объекта № 2 

<

адрес> и объекта № 3 

<

адрес> определена как сумма годовой арендной платы, что ставит под сомнение определение данной стоимости как стоимости права аренды земельного участка и, следовательно, обоснованности использования данных сведений в расчетах. 

По изложенным основаниям, суд полагает, что определенная в экспертном заключении величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> является достоверной. В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость указанного земельного участка на 1 января 2015 года в соответствии с выводами экспертизы в размере 10 000 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО ТГК-2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПАО ТГК-2 с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно – 4 сентября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 2» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 972 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 4 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 марта 2019 года