УИД: 63RS0037-01-2024-000057-12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 октября 2024 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

при секретаре Канаевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-367/2024 по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к ФИО1 об изъятии недвижимости имущества путем выкупа,

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с названным иском к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа. В обоснование иска указав, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указанный дом включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2022 года, утвержденную Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Собственником нежилого помещения, расположенном по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1

В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственнику вышеуказанного жилого помещения направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно отчету по определению рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 82,9 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 2 674 061,33 рубль. Указанная величина размера возмещения за изъятие жилого помещения включает в том числе, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. 

Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчика, однако ответчик отказался от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие нежилого помещения. 

С учетом изложенного, истец просил суд изъять нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа у ФИО1 нежилого помещения, в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, за 2 674 061,33 рубль, прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на нежилое помещение по указанному адресу, после выплаты компенсации признать право собственности за муниципальным образованием г.о. Самара.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика не возражали против удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности, выплаты компенсации и снятии с регистрационного учета, просил определить размер выкупной стоимости объектов недвижимого имущества в сумме, определенной судебной экспертизой, рассчитанной ООО «ОК ППП».

Представитель третьего лица Администрации г.о. Самара, Департамента финансов Администрации г.о. Самара, Администрации Самарского внутригородского района г.о. Самара в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившиеся стороны, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно пункту 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указанный дом включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2022 года.

Постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № изъяты для муниципальных нужд земельный участок по адресу 

<

адрес>, а также расположенные в многоквартирном доме жилые/нежилые помещения у правообладателей.

Ответчик является собственником нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН Управления Росреестра по Самарской области. 

В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственникам вышеуказанного нежилого помещения направлено уведомление. 

Согласно отчету по определению рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Республиканский центр оценки», предоставленному Департаментом управления имуществом г.о. Самара, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения площадью 82,9 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, составила 2 674 061,33 рублей. 

Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчика, однако ответчик отказалась от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие жилого помещения.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление, а также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г., указано следующее: по требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В силу статьи 13 Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

С целью определения размера возмещения за изъятие нежилого помещения, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ОК ППП».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертами ООО «ОК ППП», рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 82,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет на ДД.ММ.ГГГГ 5 165 000 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>- 31 составляет на ДД.ММ.ГГГГ 2 630 000 рублей Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта вышеуказанного нежилого помещения привело к снижению уровня надежности здания и оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости данного нежилого помещения. Рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 933 000 рублей. Размер убытков собственникам нежилого помещения связанных с изъятием нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет на ДД.ММ.ГГГГ 471 000 рублей.

Допрошенный эксперт ФИО2, выводы судебной экспертизы подтвердил. Оснований сомневаться в обоснованности и правильности заключения судебного эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, полно ответил на все поставленные сторонами вопросы. 

Таким образом, сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия нежилого помещения, площадью 82,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>- 31, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, составляет 5 165 000 рублей, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 630 000 рублей, размер убытков в размере 471 000 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 933 000 рублей.

В силу положений части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Исследовав представленные материалы, суд пришел к выводу о том, что само по себе несогласие участвующих в деле лиц с заключением судебного эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы. Обстоятельств, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы, не имеется. 

Заключение судебной экспертизы ООО "Оценочная компания ППП» суд признает и допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит необходимое подробное описание проведенного исследования согласно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", имеет все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, убытков. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки, подобранные объекты аналоги сопоставлены с объектами оценки. Экспертиза содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, не имеет неясностей и противоречий, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Довод истца о необоснованном взыскании с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не может быть принят во внимание.

Согласно правовой позиции, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Указанная позиция согласуется с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которым предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что изъятие нежилого помещения путем выкупа не нарушает права и законные интересы ответчика, в связи с чем, заявленные требования в этой части подлежат удовлетворению на основании судебной экспертизы рыночной стоимости за нежилое помещение в размере 5 165 000 рублей, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 630 000 рублей, размер убытков в размере 471 000 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 933 000 рублей.

Учитывая, что в данном случае производится изъятие спорного нежилого помещения путем выкупа, то после принятия решения о выкупе нежилого помещения, право собственности ответчика на нежилое помещение подлежит прекращению. 

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию городской округ Самара.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Департамента управления имуществом городского округа Самара к ФИО1 об изъятии недвижимости имущества путем выкупа, - удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд нежилое помещение площадью 82,9 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа у ФИО1 в размере рыночной стоимости за нежилое помещение 5 165 000 рублей, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 630 000 рублей, размер убытков 471 000 рублей, стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 933 000 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 82,9 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда после выплаты денежной компенсации ФИО1, является основанием для возникновения права собственности на нежилое помещение площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за муниципальным образованием городской округ Самара.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2024.