Дело № 2-67/2025

УИД 54RS0004-01-2024-002524-17 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2025 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска 

в составе:

Председательствующего судьи Наваловой Н.В., 

при помощнике судьи Черикчиевой Ш.Н.,

с участием помощника прокурора Анкушиной А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 евне о выселении, возложении обязанности по освобождению жилого помещения от личных вещей, по встречному иску ФИО3 евны к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма жилого помещения незаключенным, о признании заключенным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по иску ФИО3 евны к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности по освобождению жилого помещения от личных вещей.

В обоснование заявленных требований с учетом уточнений ФИО1 указал, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

При заключении договора купли-продажи вышеуказанной квартиры истец был проинформирован предыдущим собственником квартиры – ФИО2 о том, что в квартире проживает ФИО3 на основании заключенного с ней устного договора аренды жилого помещения. 

Однако, у истца ФИО1 каких-либо договорных отношений по порядку проживания ФИО3 в спорной квартире не имеется, в связи с чем истец обратился с настоящим иском, просит выселить ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> срок 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, обязать ФИО3 освободить от личных вещей указанную квартиру в срок 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 заявлен встречный иск к ФИО1, ФИО2 о признании устного договора найма жилого помещения незаключенным, о признании заключенным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Красный проспект, 

<

адрес>.

В обоснование встречных исковых требований указано, что в 2021 году в связи с жизненной ситуацией у ФИО3 возник вопрос о приобретении жилого помещения в собственность. 

Через сайт N1.RU Недвижимости она нашла нужный вариант двухкомнатной квартиры, который рекламировался риэлтерским агентством недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость 2» (Квадротека). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 позвонила по указанному в рекламе номеру телефона, риэлтором ей был предложен к просмотру вариант квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Красный проспект, 

<

адрес>. В этот же день ФИО3 осмотрела квартиру, заключила предварительный договор купли-продажи квартиры с ее собственником ФИО4, которая действовала от своего имени и от имени второго собственника ФИО5 Согласно условиями предварительного договора купли-продажи ею был внесен задаток продавцу в сумме 50 000 руб. Общая стоимость квартиры была определена в сумме 5 700 000 руб., которая подлежала оплате за счет собственных средств в сумме 2 000 000 руб., за счет заемных кредитных средств в размере 3 700 000 руб.

В связи с тем, что у ФИО3 была испорчена кредитная история, банк кредит ей не одобрил. Свою помощь в оформлении кредита в банке предложила ранее знакомая ФИО3 ФИО2, с которой она договорилась, что та оформит кредитный договор в ПАО Сбербанк на свое имя и приобретет для нее на условиях ежемесячной оплаты ФИО3 задолженности по кредитному договору, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключен кредитный договор № с ПАО Сбербанк на сумму 3 700 000 руб. для приобретения спорной квартиры. Размер ежемесячного платежа составил 46 072,83 руб. Таким образом, номинальным собственником указанной квартиры стала ФИО2

В день сделки купли-продажи, на территории агентства недвижимости, фактически ФИО3 была передана продавцам квартиры (ФИО6) часть ее стоимости в сумме 2 000 000 руб. и на протяжении длительного времени оплачивались путем перевода денежных средств на дебетовую карту ФИО2 ежемесячные платежи, которые списывались в счет платежей по кредиту в рамках кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО2 с ПАО Сбербанк. Сумма ежемесячных платежей оплачивалась ФИО2 в соответствии с графиком по кредитному договору и в назначении платежа ФИО3 указывалось – «за ипотеку».

В конце 2023 года ФИО3 стало известно, что ФИО2 сняла с квартиры обременение и продала ее ФИО1, который является ее сожителем. 

ФИО3 полагает, что фактически между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной квартиры с рассрочкой платежа на условиях ежемесячной оплаты в размере 46 072,83 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа, то соответственно никакой договор найма спорной квартиры ФИО3 не заключался, поскольку ФИО3 владеет указанной квартирой как собственник. 

С учетом указанных обстоятельств, ФИО3 просит признать устный договор найма квартиры, расположенный по адресу: 

<

адрес>, между ФИО2 и ФИО3 незаключенным, применить к сделке, состоявшейся между ФИО2 и ФИО3 правила договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Красный проспект, 

<

адрес>, с рассрочкой платежа на условиях ежемесячной оплаты в размере 46 072,83 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ – заключенным.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в суд с самостоятельным исковым заявлением к ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, действующей от своего имени и по доверенности от имени ФИО5, и ФИО2 – недействительным, а также с требованием о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 – недействительным.

В качестве обоснования заявленных требований ФИО3 указывалось, что сделка – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, т.к. действительным покупателем спорной квартиры является ФИО3, а не ФИО2, а договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку последовала после совершения притворной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того содержит в себе признаки мнимой сделки, поскольку воля сторон сделки не была фактически направлена на отчуждение спорной квартиры. Так, документы на квартиру не передавались, также как и квартира.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ настоящее гражданское дело объединено в одно производство с гражданским делом № по иску ФИО3 евны к ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании сделок недействительными.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ представителя ФИО3 евны от исковых требований к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, действующей от своего имени и по доверенности от имени ФИО5 и ФИО2, недействительным, производство по делу в указанной части прекращено.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО7, которая требования первоначального иска с учетом уточнений поддержала, указав, что до настоящего времени ФИО3 проживает в спорной квартире. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований, а также самостоятельного искового заявления ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным по основанию мнимости.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителей ФИО8, ФИО9, которые требования первоначального иска не признали, не оспаривая факта проживания ФИО3 в спорной квартире, указали, что какой-либо договор найма квартиры отсутствует, фактически ФИО3 является собственником спорной квартиры ввиду заключения ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. ФИО3 осуществляет обязанности собственника квартиры, неся бремя ее содержания: оплачивает коммунальные расходы. Ранее осуществляла страхование объекта по кредитному договору, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО2

ФИО3 в материалы дела представлены письменный отзыв на иск, (т.2 л.д.155-156), письменные пояснения по делу (т.3 л.д.179-185), в которых указано, что с экономической точки зрения, найм спорной квартиры на предполагаемых условиях ФИО2 и ФИО1, изложенных в исковом заявлении, заведомо считается для ФИО3 долговой ямой, поскольку затратная часть на квартиру варьируется от 51 572-52 702 руб. (якобы арендная плата и коммунальные услуги), что явно превышает размер арендной платы по аналогичным квартирам. При этом, ФИО2, принимая от нее ипотечные платежи в размере 46 072 руб., в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, подтвердила тем самым свои обязательства в рамках ранее достигнутых договоренностей по продаже спорной квартиры с рассрочкой платежа. Ответчик проживает в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменные пояснения (т.2 л.д.117, т.3 л.д. 23-24, 53, 236-237), из которых следует, что после приобретения спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ по устной договоренности с ФИО3 она разрешила последней проживать на условиях договора найма квартиры с размером ежемесячного платежа равным размеру платежа по кредитному договору, поскольку ФИО3 негде было жить. Условия продажи спорной квартиры она с ФИО3 не обсуждала, сделки по продаже квартиры не заключала. Спорную квартиру продала ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 за 5 000 000 руб., которого поставила в известность, что в квартире на условиях найма проживает ФИО3 Продажа квартиры в 2023 году вызвана тем, что ФИО3, которая платила за найм квартиры в размере ипотечного платежа, перестала оплачивать проживание, т.к. ФИО2 проживает в 

<

адрес>, ею было принято решение о продаже квартиры и погашении ипотеки с полученных средств при продаже квартиры. В связи с получением дохода за сдачу спорной квартиры ею в налоговый орган подавались декларации по налогу на доходы физического лица.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третье лицо ПАО Сбербанк в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представили письменный отзыв на иск, согласно которому указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен кредитный договор №, предметом которого явилось предоставление Банком заемщику ипотечного кредита в размере 3 700 000 руб. под 8,60 % годовых сроком на 120 мес. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставлял кредитору в залог квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. На настоящий момент задолженность по договору полностью погашена, соответственно Банк не выступает кредитором и залогодержателем по указанному кредитному договору (т.3 л.д.40).

Помощник прокурора Анкушина А.Ф. в судебном заседании полагала, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречные требования ФИО3, а также самостоятельный иск к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – удовлетворению не подлежат.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5, именуемые в дальнейшем Продавцы, с одной стороны, и ФИО2, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры (с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк).

По условиям договора Продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 57,7 кв.м.

Стоимость объекта недвижимости составила 5 700 000 руб. Стороны установили следующий порядок оплаты: часть стоимости объекта в сумме 2 000 000 руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, часть стоимости объекта в сумме 3 700 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО2 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО «Сбербанк России». (раздел 2 договора) (т.2 л.д.68).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор №. Сумма кредита составила 3 700 000 руб. на срок 120 месяцев. (т.2 л.д.85-86). 

Размер ежемесячного платежа по кредиту составил 46 072,83 руб. (т.3 л.д.64-65). 

Цель использования заемщиком кредита: приобретение в собственность на основании договора купли-продажи предмета ипотеки, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Красный проспект, 

<

адрес>. 

Оплата по договору Покупателем ФИО2 осуществлена в полном объеме, квартира Продавцами передана Покупателю. 

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена регистрация права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого ФИО2 продала ФИО1 квартиру по цене 5 000 000 руб. Расчет и передача объекта произведены до государственной регистрации настоящего договора. (т.2 л.д.69-70).

В подтверждение осуществления расчета по договору ДД.ММ.ГГГГ, в материалы дела представлена копия расписки о получении ФИО2 от ФИО1 5 000 000 руб. (т.3 л.д.54).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена регистрация права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ПАО Сбербанк внесена сумма 3 249 316,80 руб. для закрытия кредитного договора № (т.3 л.д.65).

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Возражая против первоначальных требований о выселении из спорной квартиры, ФИО3 заявлено о признании заключенным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своего права на спорную квартиру ФИО3 ссылается на фактическую передачу имущества, оплату 2 000 000 руб. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, оплату ипотечных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с 2021 по 2023 гг., заключенному между ФИО2 и ПАО Сбербанк, на несение расходов по оплате коммунальных платежей по спорной квартире.

В ходе рассмотрения дела письменный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в материалы дела не представлен.

Согласно абзацу второму статьи 550 ГК РФ последствием несоблюдения формы договора продажи недвижимости является его недействительность.

Пунктом 2 статьи 162 ГК РФ установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Таким образом, законодателем в очевидной форме, не допускающей иного толкования, установлено последствие несоблюдения требования к форме сделки, предписанной статьей 550 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи жилого помещения между ФИО10 и его собственником ФИО2 в надлежащей (письменной) форме, т.е. в виде одного документа, подписанного сторонами, (п.2 ст. 434 ГК РФ), с определением его существенных условий) предмета и цены (ст.554, п.1 ст.555 ГК РФ) отсутствует, договор не прошел государственную регистрацию, то в силу вышеприведенных норм права оснований для признания сделки купли-продажи заключенной не имеется.

Длительность проживания ФИО3 в квартире, несение расходов по ее содержанию, оплата страховых премий за ФИО2, перечисление денежных средств в период с 2021 по 2023 гг. равнозначных размеру ипотечных платежей ФИО2 по кредитному договору, на что указывает ФИО3, не дают суду права считать, что договор купли-продажи квартиры был заключен между ФИО2 и ФИО3, и не создает оснований для возникновения у ФИО3 права собственности на спорную квартиру. 

Следует отметить, что возможность конвалидации ничтожных сделок законодателем прямо предусмотрена только в случаях несоблюдения нотариальной формы, что следует из положений пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Для случаев полного или частичного исполнения сделки, в отношении которой не соблюдена простая письменная форма и законом предусмотрено последствие ее несоблюдения в виде недействительности, такая возможность не предусмотрена.

Разрешая требования ФИО3 о признании договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным по основанию мнимости, суд приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, ничтожна.

Из положений изложенной статьи также следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки. 

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. 

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В обоснование требований о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, указано, что ФИО2 на момент заключения оспариваемого договора являлась мнимым собственником, до окончания срока ипотеки. В то время как действительный собственник ФИО3 владела спорной квартирой с момента вселения - с сентября 2021 года.

Однако, доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, на основании которых можно было сделать вывод о мнимости оспариваемого договора, либо о злоупотреблении правом при его заключении, ФИО3 не представлено, тогда как бремя доказывания данных фактов в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит именно на истце. 

В свою очередь направленность подлинной воли ФИО2, как законного собственника квартиры, и ФИО1, как покупателя, при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки в судебном заседании нашли свое подтверждение. 

На момент заключения спорного договора, намерения сторон были направлены на создание соответствующим этой сделке правовым последствиям. Сторонами договора был зарегистрирован переход права собственности, что свидетельствует о совершении действий для получения необходимого правового результата. Форма и содержание сделки соответствуют требованиям действующего законодательства. Спорная квартира приобретена ФИО1 возмездно, в подтверждение чего представлена копия расписки о получении ФИО2 5 000 000 руб.

Отсутствие факта пользования ФИО1 спорной квартирой не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора купли-продажи, действующее законодательство не устанавливает обязанности собственника (собственников) жилого помещения постоянно проживать в нем и быть зарегистрированным (зарегистрированными) в данном жилом помещении. 

Кроме того, как следует из пояснений представителя истца, факт проживания ФИО3 в спорной квартире препятствует ФИО1 использовать квартиру по назначению.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ). 

По смыслу вышеприведенных норм права, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить лицо, не являющееся стороной сделки, лишь в случае, если оно имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. При этом именно истец должен доказать наличие у него охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной. 

В связи с тем, что ФИО3 свое право собственности на спорную квартиру не подтверждает, стороной оспариваемой сделки не являлась, порочность сделки как мнимой в данном случае не имеет значения в силу отсутствия у ФИО3 заинтересованности применительно к положениям ч.1 ст. 3 ГПК РФ, и не восстановит права ФИО3 в рамках предмета заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно разъяснениям пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории РФ, право свободно передвигаться, выбирать место жительства, а также гарантировала право на жилище. В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Разрешая требования истца ФИО1 о выселении ответчика ФИО3 и обязании ее освободить от личных вещей жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им право владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. 

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Как установлено судом, на момент рассмотрения спора ФИО1 является собственником спорного жилого помещения - квартиры по адресу: 

<

адрес>, обладает признаками владеющего собственника.

Ранее квартира принадлежала на праве собственности ФИО2, но была продана ею истцу ФИО1

Как следует из искового заявления ФИО1, письменных пояснений ответчика ФИО2, ФИО3 была вселена в 2021 году прежним собственником ФИО2 в спорную квартиру фактически на условиях договора найма помещения.

Факт проживания в спорной квартире ответчиком ФИО3 в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

В силу ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое проживание ответчика в спорном жилом помещении, внесение ею денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг и платежей первоначальному наймодателю ФИО2, наличие договоренности между сторонами о проживании ответчика в спорном жилом помещении, суд приходит к выводу, что между ФИО2 и ФИО3 фактически сложились отношения, вытекающие из договора найма помещения.

Судом установлено, что после отчуждения ФИО2 принадлежащей ей квартиры ФИО3 продолжает проживать в спорном жилом помещении, без регистрации по месту жительства или пребывания, что подтверждается выпиской из домовой книги (т.2 л.д.170).

Как следует из искового заявления, объяснений представителя истца, после продажи квартиры ФИО1, последний какие-либо условия проживания ФИО3 с ответчиком не согласовывал.

Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

С учетом указанного, суд приходит к выводу, что у ответчика ФИО3 после продажи истцу ФИО1 квартиры право пользования квартирой сохранилось в силу найма. 

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Пунктом 1 ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать ее размер. 

В соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ, плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. 

Также согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 не представлено доказательств того, что она своевременно оплачивала истцу ФИО1 плату за предоставленное жилое помещение. Напротив, ответчик оспаривала факт какого-либо заключенного договора найма спорного жилого помещения, что само по себе исключает осуществление расчетов между сторонами.

Как следует из представленной ФИО3 выписки по счету, последний платеж в сумме 46 200 руб. ею был произведен на карту ФИО2 – ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.71). Более платежей ни ФИО2, ни ФИО1 от ФИО3 не поступало, что и не оспаривалось ответчиком.

Поскольку срок не внесения платы составляет более 6 месяцев, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для расторжения договора найма помещения в порядке ст. 687 ГК РФ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено письменное уведомление о расторжении договора, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т.2 л.д.10-12).

Доказательства предоставления ответчику фактически занимаемого спорного жилого помещения его собственником ФИО1 на каких-либо иных законных условиях в деле отсутствуют, членом семьи собственника жилого помещения по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ ответчик не является, потому как совместно не проживают, семейных и иных отношений между ними не поддерживается, совместное хозяйство не ведется, каких-либо иных соглашений о пользовании спорным жилым помещением между собственником и ответчиком не заключалось. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Согласно пункту 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. 

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

Проживание в спорной квартире ответчика, нахождение там ее вещей препятствует реализации правомочий собственника ФИО1 по пользованию и распоряжению спорным жилым помещением. 

Таким образом, поскольку не внесение платы по договору найма более 6 месяцев является основанием для расторжения договора, правовым последствием которого является выселение нанимателя проживающего в жилом помещении (ст. 688 ГК РФ), суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о выселении ФИО3 из спорной квартиры.

При этом, истец, заявляя требования о выселении ответчика из спорной квартиры, фактически указывает на отсутствие намерения сохранения отношений по найму квартиры с ответчиком, что также подтверждается ранее направленным в адрес ответчика уведомлением о расторжении договора найма.

Поскольку судом принято решение о выселении ответчика из спорной квартиры, в которой ФИО3 проживает, суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность освободить спорную квартиру от личных вещей и имущества.

Требования истца ФИО1 о выселении ответчика из квартиры и обязании ответчика освободить от личных вещей квартиру в срок 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу не требуют разрешения, поскольку этот вопрос относится к порядку исполнения судебного акта.

Оснований для установления срока для исполнения решения суд не находит, поскольку в силу ст. 210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления в законную силу. 

Учитывая установленные обстоятельства, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении требований по встречному иску ФИО3, меры по обеспечению иска, принятые определением суда ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д. 203-205), подлежат отмене в порядке ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО3 евне (паспорт № о выселении, возложении обязанности по освобождению жилого помещения от личных вещей – удовлетворить.

Выселить ФИО3 евну, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО3 евну освободить от личных вещей и имущества жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 евны к ФИО1, ФИО2 (СНИЛС №) о признании устного договора найма жилого помещения незаключенным, о признании договора купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенным – отказать.

В удовлетворении искового заявления ФИО3 евны к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – отказать.

С момента вступления решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Калининского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (паспорт №) совершать сделки по отчуждению квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2025.

Судья подпись Н.В. Навалова 

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-67/2025 Калининского районного суда г. Новосибирска. УИД 54RS0004-01-2024-002524-17

Решение суда «____»_________2025 года не вступило в законную силу.

Судья Н.В. Навалова

Помощник судьи Ш.Н. Черикчиева