Дело № 2-3504/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года г.Ижевск, УР

Октябрьский районный суд г.Ижевска в составе: 

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В., 

при секретаре Федоровой Н.Л,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО «город Ижевск» об изменении условий договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к Администрации города Ижевска (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды земельного участка № 

<

номер> от 

<

дата>, а именно: просил исключить из п. 6.1 положение о том, что при расторжении договора арендатор обязан уплатить арендную плату за весь календарный год, в котором заключено соглашение о расторжении договора, и предшествующие заключению данного соглашения годы; включить в п.6.1 договора положение о том, что в случае расторжения договора арендная плата уплачивается пропорционально сроку использования земельного участка на правах аренды: с даты начала текущего года действия договора (то есть с числа и месяца текущего календарного года, аналогичных числу и месяцу вступления в силу договора), до момента регистрации перехода права собственности; признать договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 

<

номер> от 26 января 2016 действовавшим в измененной редакции с даты заключения сторонами договора. 

Требования мотивированы тем, что истец является победителем аукциона, прошедшего 

<

дата> г., между ним и ответчиком по результатам данного аукциона был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 

<

номер> от 26 января 2016. Предметом договора являлся земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Текст договора был разработан ответчиком (арендодателем) до объявления аукциона. Процедура разработки и заключения исключала возможность внесения изменений в текст по инициативе участников аукциона и победителя. 08 декабря 2016 истец обратился к ответчику с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность и о расторжении договора аренды № 

<

номер> от 26.01.2016. Заявления были рассмотрены в конце декабря 2016 и в начале января 2017 документы о расторжении договора были подготовлены ответчиком и переданы истцу в январе 2017.

Согласно п.6.1 договора арендатор обязан уплатить арендную плату за весь календарный год, в котором заключено соглашение о расторжении договора, и предшествующие заключению данного соглашения годы. 27.01.2017 истец стал собственником земельного участка. В результате сложилась ситуация, когда истец, пользуясь земельным участком на условиях аренды лишь несколько дней в январе 2017, вынужден будет оплатить арендную плату за весь 2017, т.е. даже за тот его период, в течение которого он не будет арендатором земельного участка. Кроме того, на основании п.6.1 договора на него может быть возложена обязанность дополнительно оплатить арендную плату за 2016, хотя она уже была оплачена в полном объеме сразу после заключения договора. В соответствии со ст.452 ГК РФ истец дважды обращался к ответчику с предложением об изменении условий договора – изменить п.6.1 договора и установить, что в случае расторжения договора арендная плата уплачивается пропорционально сроку использования земельного участка на правах аренды, однако, положительного ответа не получил, ему предложено оплатить арендную плату за весь 2017 год. Также ответчик указал, что арендная плата является существенным условием договора аренды, изменение условий договора аренды может нарушить права иных участников аукциона.

Полагает, что п.6.1 договора содержит явно обременительные для него условия, а доводы ответчика являются надуманными. Возможность изменения договора аренды по соглашению сторон прямо предусмотрена в п.6.1 самого договора. Согласно п.6.1 договора он обязан в 2017 оплатить арендную плату за весь год, а в соответствии с Земельным и Налоговым кодексами должен оплатить земельный налог, начиная с 

<

дата>, что приведет к двойному взысканию с него платы за землю, установленной ст.65 ЗК РФ – в виде арендной платы и и виде земельного налога. 

На основании изложенного, и ст.428 ГК РФ истец просит изменить редакцию п.6.1 договора аренды земельного участка, определив его действующим в новой редакции с даты заключения договора.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о времени и месте его проведения надлежащим образом, просил рассмотреть дело без их участия. Кроме того, представителем ответчика представлен письменный отзыв на исковые требования, в соответствии с которым 13.01.2016 года состоялся аукцион. До его проведения в установленный срок с целью оповещения и предварительного ознакомления заинтересованных лиц с условиями заключаемого договора аренды земельного участка Управлением земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска размещалось на официальном сайте сети «Интернет» извещение о проведении аукциона с приложением проекта будущего договора аренды. В результате такой процедуры заинтересованные лица в случае несогласия с предложенными условиями могут отказаться от принятия участия в аукционе. В соответствии с протоколом о результатах проведения аукциона от 

<

дата> года победителем аукциона является ФИО1 

Таким образом, и в информационном сообщении, и в проекте договора были указаны условия договора аренды, в том числе изложенные в п.6.1. 

Истец, подав заявку на участие в аукционе, зная правовые последствия заключения договора с победителем торгов, согласился заключить договор на предложенных условиях. Договор был подписан сторонами 26.01.2016. 

На основании изложенного и ст.420, 421, 309, 310 ГК РФ ответчик просит суд в удовлетворении исковых требований об изменении редакции п.6.1 договора аренды земельного участка в редакции истца отказать.

Выслушав доводы истца, изучив и проанализировав материалы гражданского дела, суд устанавливает следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ФИО1 является победителем аукциона, прошедшего 13.01.2016 г. Между ФИО1 и Администрацией МО «город Ижевск» по результатам данного аукциона был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 

<

номер> от 26 января 2016. Предметом договора являлся земельный участок по адресу: г

<

адрес>. с разрешенным использованием: жилая застройка (код 2.0) – Малоэтажная жилая застройка (код 2.1) Ж3 (подзона Ж3-1 зона малоэтажной жилой застройки на основе существующих территорий). Индивидуальное жилищное строительство.

<

дата> истец обратился к ответчику с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность и о расторжении договора аренды № 2737 от 26.01.2016. Заявления были рассмотрены в конце 

<

дата>, и в начале 

<

дата> документы о расторжении договора были подготовлены ответчиком и переданы истцу в январе 2017.

28 декабря 2016 между ФИО1 и Администрацией МО «город Ижевск» заключен договор № 

<

номер> купли-продажи (купчая) земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: жилая застройка (код 2.0) – Малоэтажная жилая застройка (код 2.1) Ж3 (подзона Ж3-1 зона малоэтажной жилой застройки на основе существующих территорий). Индивидуальное жилищное строительство.

<

дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании представленными и исследованными доказательствами и сторонами по делу в целом не оспариваются. 

Суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 435 ГК РФ определено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

В соответствии со ст. 437 ГК РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Учитывая характер имеющего место правоотношения, отсутствие императивных норм, придавать изменениям условий договора ретроспективное действие, в договоре возможно согласовать условие о плате за фактическое пользование, это может быть одним из условий заключаемого соглашения. Однако для этого требуется выражение взаимной воли сторон.

Оценивая объективную и субъективную необходимость условия о фактическом пользовании, суд исходит из того, что ответчик возражает против изменения условий договора и в ходе рассмотрения спора соглашения также не достигнуто.

Кроме того, проанализировав указанные выше правовые нормы, суд приходит к выводу, что истец, став победителем торгов, приобрел право на заключение договора аренды земельного участка на определенных условиях, основываясь на том, заключение указанного договора на условиях, существенно отличающихся от предложенных в информационном сообщении, фактически изменяют условия торгов и их правовую природу.

Ссылка истца на нарушение ответчиком положений ст. 428 ГК РФ подлежит отклонению.

В силу ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

По мнению истца, договор аренды земельного участка от 26.01.2016 № 

<

номер> является договором присоединения.

Между тем, исходя из буквального толкования ст. 428 ГК РФ, если сторонами согласовано хотя бы одно условие договора (например, об арендной плате, о площади арендованного имущества), он уже не является договором присоединения.

Суд также отмечает, что фактическое использование земельного участка, находившегося в пользовании истца на условиях аренды несколько дней в январе 2017, а всего года, находилось в зависимости от волеизъявления и действий самого истца и с действиями администрации по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договором аренды обязательств не связано.

Кроме того, 27 января 2017 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> Обязательства по прежнему договору аренды прекратились совпадением кредитора и должника (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает возможность удовлетворения требования об изменении условий договора, обязательства по которому прекращены до подачи иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к Администрации МО «город Ижевск» об изменении условий договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской республики в течении месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено 29.06.2017.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова