К делу № 2-2531/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2019 года г. Сочи

Судья Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края ФИО4,

при секретаре судебного заседания Росляковой К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи ничтожным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просит признать договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 недействительным, и применить последствия недействительности сделки.

Восстановить в ЕРГН запись о регистрации права собственности ФИО6 на 1/2 доли в квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В обоснование своих требований истец указал, что истец, ФИО5, является собственником ? доли в праве собственности квартиры, общей площадью 96,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

Другим долевым собственником являлась ФИО6, которому принадлежала ? доля в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

Ответчик ФИО6, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст.250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения истца о предстоящей продаже доли.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписки из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости,ДД.ММ.ГГГГ внесена запись, всоответствии с которой, собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стал ФИО7.

Согласно п.3 Договора купли-продажи доли, заключенного между ответчиками, кадастровая стоимость квартиры составляет 6816052 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч пятьдесят два) рубля 29 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН выданной ДД.ММ.ГГГГ ФГИС ЕГРН, №. Кадастровая стоимость отчуждаемой доли квартиры составляет 3408026 (три миллиона четыреста восемь тысяч двадцать шесть) рублей 15 копеек.

Согласно п.3.1 Договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель купил у Продавца указанную долю квартиры за 10000000 (десять миллионов) рублей 00 копеек.

Согласно п.3.2 Договора, Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора вне помещения нотариальной конторы, Продавец получил от Покупателя 10000000 (десять миллионов) рублей 00 копеек.

Согласно Отчету № об определении рыночной стоимости ? доли в праве собственности на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подготовленного 

<

данные изъяты>, стоимость ? доли составляет 4 885 284 (четыре миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч двести восемьдесят четыре) рублей.

Истец считает договор купли-продажи доли квартиры притворной сделкой, так как ответчик ФИО6, заключая договор, не имела намерения создать ей правовые последствия, что подтверждается п.3 Договора и проведенной экспертизой об определении рыночной стоимости ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель ФИО5 по доверенности ФИО8 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчики не явились, о времени и месте извещены надлежаще, причину неявки суду не сообщили и не просили о рассмотрении иска в свое отсутствие.

С учетом указанных обстоятельств суд принял решение о рассмотрении иска в отсутствие не явившихся лиц в силу ч.4 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям. 

На основании ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом из материалов дела установлено, что ФИО5 является собственником ? доли в праве собственности на квартиру общей площадью 96,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником второй доли в праве собственности являлась ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 в лице ее представителя ФИО3 и ФИО7 в лице его представителя ФИО2 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру общей площадью 96,7 кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.3 Договора купли-продажи доли, заключенного между ответчиками, кадастровая стоимость квартиры составляет 6816052 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч пятьдесят два) рубля 29 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН выданной ДД.ММ.ГГГГ ФГИС ЕГРН, №. Кадастровая стоимость отчуждаемой доли квартиры составляет 3408026 (три миллиона четыреста восемь тысяч двадцать шесть) рублей 15 копеек.

Согласно п.3.1 Договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель купил у Продавца указанную долю квартиры за 10000000 (десять миллионов) рублей 00 копеек.

Согласно п.3.2 Договора, Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора вне помещения нотариальной конторы, Продавец получил от Покупателя 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек.

Доля в праве собственности на квартиру передана покупателю по Передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи доли в квартире и Передаточный акт, удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО1

Факт передачи денежных средств по договору купли – продажи подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности к покупателю ФИО7 зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ год, № записи №

В силу ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частью 1 ст.250 ГК РФ установлено преимущественное право покупки остальными участниками долевой собственности продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено, что извещение истцу о продаже ? доли в праве собственности на квартиру было направлено продавцом по последнему известному ему месту жительства ФИО5 по адресу: 

<

адрес>, которое было возвращено в связи с истечением срока хранения.

Вместе с тем судом установлено, что местом жительства и регистрации ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ является: 

<

адрес>. 

Заявляя требования о признании договора ничтожным по мотивам его притворности истец ФИО5, указывает, что цена ? доли была намеренно завышена покупателем в два раза в отличии от рыночной стоимости доли в размере 4 485 284 рубля, установленной отчетом №, подготовленным ООО «СГИЭЛС», что привело к нарушению ее прав и законных интересов.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем, при предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение требования о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных пунктом 3 ст.250 Гражданского кодекса РФ), о чем разъяснено в абзаце 4 п.14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

В отличие от сторон притворных сделок, лицо, чье преимущественное право на приобретение доли нарушено, может требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании указала, что истец не имеет намерения в настоящее время покупать ? долю ФИО6 в праве собственности на квартиру ни по цене, указанной в договоре, ни по цене, указанной в отчете. 

Учитывая отсутствие у истца намерения переводить на себя обязанности покупателя, завышение цены сделки и ненадлежащие извещение участника долевой собственности, не являются основанием к признанию договора купли-продажи доли в квартире ничтожной сделкой по мотиву ее притворности, так как не влияют на права и законные интересы истца. 

Таким образом, с учетом указанных норм у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемой истцом сделки недействительной на основании положений п.3 ст.250 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи ничтожным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12 июля 2019 года.

Судья 

ФИО4

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»