Дело № 3а-68/2025 (3а-971/2024)

36OS0000-01-2024-000910-17

Строка № 3.123

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 апреля 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Чечи И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи БухтояровойН.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Витекс» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», заинтересованные лица публично-правовая компания «Роскадастр», администрация городского округа город Воронеж, общество с ограниченной ответственностью «Горэлектросеть-Воронеж», общество с ограниченной ответственностью «Крокс Плюс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

19.11.2024 в Воронежский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Витекс» (далее – ООО «Витекс») к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – МИЗО Воронежской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области), государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (далее – ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области»), в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость следующих земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, в размере 105317 000 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дорожное покрытие предзаводской зоны, в размере 9 321 000 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения, в размере 8 069 000 руб. (на момент рассмотрения дела ООО«Витекс» прежний собственник),

4) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, в размере 52 065 000 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, в размере 13 967 000 руб.,

6) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, в размере 13 531 000 руб. (намомент рассмотрения дела ООО «Витекс» прежний собственник),

7) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, в размере 10 693 000 руб.,

8) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, в размере 86 965 000 руб.,

9) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения, в размере 147 610 000 руб.

В обоснование заявленных требований ООО «Витекс» указало, что является собственником указанных объектов недвижимости (в отношении земельных участков №№3, 6 с кадастровыми номерами № в настоящее время является бывшим собственником).

Размер указанной истцом рыночной стоимости земельных участков подтверждается отчетом об оценке № 8213/24 от 06.08.2024, выполненным оценщиком ООО «Эстим-Такс» ФИО

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 163 075 055 руб. 80 коп.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 696 709 руб. 74 коп.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 794 757 руб. 28 коп.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 82145 931 руб. 30 коп.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 23 871 809 руб. 12 коп.,

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 20 108 110 руб.,

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 515 737 руб. 60 коп.,

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 121 793 519 руб. 91 коп.,

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 182 304 458 руб.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих административному истцу, не соответствуют их рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога, просит изменить в отношении указанных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Определением судьи Воронежского областного суда от 22.11.2024 административное исковое заявление принято к производству суда, возбуждено административное дело.

Представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, в связи с чем в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, истец ООО «Витекс» является собственником или являлся бывшим собственником следующих объектов недвижимости:

1) с 10.03.2020 земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения (т. 3 л.д. 82-85),

2) с 23.11.2018 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дорожное покрытие предзаводской зоны (т. 3 л.д. 86-89),

3) до 18.01.2024 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения (т. 3 л.д. 90-93),

4) с 09.03.2021 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база (т. 3 л.д. 94-97),

5) с 06.03.2020 земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база (т. 3 л.д. 98-101),

6) до 18.09.2024 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база (т. 3 л.д. 102-110),

7) с 06.03.2020 земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база (т. 3 л.д. 111-114),

8) с 28.02.2020 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база (т. 3 л.д. 115-119), 

9) с 27.09.2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения (т. 3 л.д. 120-123).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется, в том числе для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца ООО «Витекс» заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих в настоящее время и ранее принадлежавших юридическому лицу на праве собственности земельных участков.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 10.07.2024 следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 163 075 055 руб. 80 коп.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 696 709 руб. 74 коп.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 794 757 руб. 28 коп.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 82145 931 руб. 30 коп.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 23 871 809 руб. 12 коп.,

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 20 108 110 руб.,

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 515 737 руб. 60 коп.,

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 121 793 519 руб. 91 коп.,

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 182 304 458 руб. (т. 1 л.д. 153-161).

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков №№ 1-8 с кадастровыми номерами № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об определении кадастровой стоимости № АОКС-36/ЗУ/2023/000135 от 22.03.2023 (т. 3 л.д. 129-130).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость рассматриваемых объектов недвижимости, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № 8213/24 от 06.08.2024, выполненный оценщиком ООО «Эстим-Такс» ФИО которым рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 105 317 000 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 9321 000 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 8069 000 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 52065 000 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 967 000 руб.,

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 531 000 руб.,

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 693 000 руб.,

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 86 965 000 руб.,

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 147 610 000 руб. (т. 1 л.д. 162-250, т. 2 л.д. 1-250, т. 3 л.д. 1-44).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В связи с этим судом назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено определить, соответствует ли предоставленный истцом отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022.

Согласно заключению эксперта № 196/6-4-25 от 14.02.2025, выполненному экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России, в отчете об оценке № 8213/24 от 06.08.2024 оценщиком ООО «Эстим-Такс» ФИО допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта исследования, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а именно нарушения: подпунктов 1, 2 пункта 2 ФСО VI, подпункта 12 пункта 7 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI, пункта 22 ФСО № 7, а также Федерального закона № 135-ФЗ.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 141 522 000 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № размере 18 033 846 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № размере 10 556 548 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 57072180 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 25 342 496 руб.,

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 335 800 руб.,

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 737 920 руб.,

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 91 619 016 руб.,

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 154 023 400 руб. (т. 3 л.д. 181-231).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью (статья 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ № 196/6-4-25 от 14.02.2025 соответствует законодательству об оценочной деятельности. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда неимеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

Экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован (т. 3 л.д. 202 -203).

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений (т. 3 л.д. 209-211).

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России №196/6-4-25 от 14.02.2025 соответствует требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона об оценочной деятельности.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертом государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости в отношении рассматриваемых девяти земельных участков с кадастровыми номерами №.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит необоснованные научные выводы, математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлено.

Участвующими в деле лицами данное заключение эксперта не оспорено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков от них не поступало. Выводы судебной экспертизы не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельных участков, указанной в выписках из ЕГРН, рыночной стоимости данных объектов недвижимости ими не представлено.

С учетом размера оспариваемой кадастровой стоимости, превышающего рыночную стоимость земельных суд на основании заключения эксперта, суд считает возможным установить кадастровую стоимость следующих шести земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением эксперта №196/6-4-25 от 14.02.2025:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 141 522 000 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 556 548 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 57072 180 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 335 800 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 91 619 016 руб.,

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 154 023 400 руб. 

Вместе с тем, административное исковое требование ООО «Витекс» об установлении кадастровой стоимости трех земельных участков (№№ 2, 5, 7) с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 14696709руб. 74 коп., 23871809 руб. 12 коп. и 15515737 руб. 60 коп. соответственно.

Заключением эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № 196/6-4-25 от 14.02.2025 определена рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2022 в размере 18033846 руб., 25342496 руб. и 15737920 руб. соответственно. 

Таким образом, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, определенная заключением эксперта, выше их кадастровой стоимости, в связи с чем нарушение прав административного истца в данном случае отсутствует.

Согласно статье 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы земельного налога, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не установление факта рыночной стоимости объектов недвижимости в определенном размере, то установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как налогоплательщика, будет ухудшено.

Исходя из общих принципов налогового законодательства, правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, в связи с чем установление судом кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к нарушению права административного истца ООО «Витекс» как налогоплательщика и увеличению налоговой базы; цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Витекс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление сдано нарочно в областной суд 19.11.2024 (т. 1 л.д. 7), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 19.11.2024.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Воронежской области от 22.10.2020 № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым (в действующей в настоящее время редакции) МИЗО Воронежской области является исполнительным органом Воронежской области в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на МИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1, 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Постановлением Правительства Воронежской области от 14.02.2018 № 144 создано ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Воронежской области (пункт 2.1.1 устава).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении рассматриваемых земельных участков с кадастровыми номерами № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об определении кадастровой стоимости от 22.03.2023, то МИЗО Воронежской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по делу являются надлежащими ответчиками и в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Воронежской области суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Витекс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, по состоянию на01.01.2022 в размере 141522000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения, по состоянию на01.01.2022 в размере 10556548 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, по состоянию на01.01.2022 в размере 57072180 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, по состоянию на01.01.2022 в размере 19335800 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, по состоянию на01.01.2022 в размере 91619016 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения, складские помещения, по состоянию на01.01.2022 в размере 154023400 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 19.11.2024.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Витекс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на01.01.2022 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Витекс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции (город Москва) через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 09.04.2025.

Судья И.В. Чеча