Дело № 2-698/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2018 года г. Рязань

Октябрьский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Осина В.В.,

при секретаре Лежневой И.В.,

с участием истцов (ответчиков по встречному иску) ФИО2, ФИО1, ФИО3,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и земельных участков, и по встречному иску ФИО4 к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании суммы предоплаты по договору купли-продажи и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истцы (ответчики по встречному иску) ФИО2, ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и земельных участков, в обоснование которого указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежат 65/123 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 123,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Также ФИО2 и ФИО1 принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, а ФИО3 принадлежит право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанных земельных участков и доли жилого дома. По этому договору стороны договорились, что ФИО4 в день подписания договора передает истцам (ответчикам по встречному иску) 100 000 руб. в качестве задатка. Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО2, ФИО1 и ФИО3 денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка в счет оплаты трех объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи указанных земельных участков и долей жилого дома №, который был заверен нотариусом ФИО6 Стоимость имущества, в соответствии с п. 2, 3 договора, была оценена сторонами в 700 000 руб., из которых 100 000 руб. была передана продавцам до подписания договора купли-продажи, а оставшиеся денежные средства покупатель должен был уплатить до ДД.ММ.ГГГГ. Также стороны договорились, что до момента окончательного расчета между сторонами, отчуждаемые доли в праве на жилой дом, а также земельные участки будут находиться в залоге у продавцов. 

ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки и доли в жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, ввиду отсутствия у сторон заявления и документов необходимых для проведения регистрации ипотеки. 

Между тем, до ДД.ММ.ГГГГ стороны не представили необходимые документы, ввиду чего уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № им было отказано в государственной регистрации перехода права собственности. 

ДД.ММ.ГГГГ истцы (ответчики по встречному иску) направили ФИО4 требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, ввиду неоплаты денежных средств по договору в сроки. Указанное требование осталось без ответа. Исходя из этого истцы (ответчики по встречному иску) просят суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО2, ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны.

В свою очередь ФИО4, обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании суммы предоплаты по договору купли-продажи и убытков, в обоснование которого указала, что ответчики по встречному иску не передали ей доли в праве собственности на жилой дом и земельные участки, ввиду чего она отказалась от исполнения договора и просит вернуть уплаченные ранее денежные средства в сумме 100 000 руб., которая была передана в качестве предоплаты. Также считает, что вследствие ненадлежащего исполнения ФИО2, ФИО1, ФИО3 условий договора ей были причинены убытки в размере 20 877,10 руб., выразившиеся в затратах на нотариальное оформление договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Исходя из этого просила суд взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО1, ФИО3 сумму предоплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, а также убытки в размере 20 877,10 руб. и расходы на оплату государственной пошлины.

В судебном заседании истцы (ответчики по встречному иску) ФИО2, ФИО1, ФИО3 иск поддержали, просили суд расторгнуть договор купли-продажи. Против удовлетворения встречного иска возражали, указав, что именно ФИО4 виновата в том, что государственная регистрация перехода прав на указанное имущество не произошло, а полученные ими денежные средства возврату не подлежат.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 – ФИО5 против расторжения договора купли-продажи не возражал. Пояснив, что фактически договор уже расторгнут, при этом поддержал встречный иск в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом, как установлено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено, что ФИО2, ФИО1, ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежат 65/123 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 123,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

При этом ФИО2 согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 19/123 долей в праве собственности на дом.

ФИО1 согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 19/123 долей в праве собственности на дом.

ФИО3 согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 27/123 долей в праве собственности на дом. 

Также, согласно свидетельствам о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, а ФИО3 согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Из представленных суду доказательств установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанных земельных участков и долей жилого дома. 

Из условий предварительного договора следует, что стороны договорились, что ФИО4 передает истцам (ответчикам по встречному иску) в день подписания договора денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка за приобретаемые объекты недвижимости. 

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО2, ФИО1 и ФИО3 денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка за приобретение трех объектов недвижимости.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи №, который был заверен нотариусом ФИО6

Пунктами 2 и 3 указанного договора, стороны установили, что стоимость долей жилого дома составляет 200 000 руб., а стоимость земельных участков составляет 500 000 руб. При этом, покупатель ФИО4 долю продавцов в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, оплачивает следующим образом: 100 000 руб. оплачено до подписания договора купли-продажи, а оставшиеся денежные средства ФИО4 обязалась заплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 3 договора, стороны установили, что с момента передачи покупателю и до момента окончательного расчета между продавцами и покупателем, отчуждаемые доля в праве собственности на жилой дом и земельные участки будут находиться в залоге у продавцов.

ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки и доли в жилом доме. 

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку стороны не представили документы необходимые для проведения регистрации перехода права собственности и ипотеки, а именно – документа о передаче имущества от продавцов покупателю (передаточного акта). Об указанном приостановлении стороны были надлежащим образом уведомлены регистрирующим органом.

В установленный регистрирующим органом срок (до ДД.ММ.ГГГГ) ни продавцы -ФИО2, ФИО1, ФИО3 с одной стороны, ни покупатель - ФИО4 с другой стороны, не представили необходимых документов, ввиду чего уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № сторонам было отказано в государственной регистрации перехода права собственности. 

Оценивая доводы сторон по основному и по встречному искам, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истцы ФИО2, ФИО1, ФИО3 (ответчики по встречному иску) обращаясь в суд с иском указывают на то, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности произошел по вине ФИО4 

При этом доказательств, подтверждающих обстоятельства того, что они пытались передать недвижимое имущество покупателю, а ФИО4 уклонялась от подписания акта-приема передачи долей в праве собственности на жилой дом и земельные участки, истцы суду не предоставили, как и не предоставили доказательств того, что до ДД.ММ.ГГГГ они обращались к ФИО4 за оформлением указанных документов.

Только ДД.ММ.ГГГГ истцы (ответчики по встречному иску) направили ФИО4 требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № №, ввиду неоплаты денежных средств в сроки установленные договором. Указанное требование осталось без ответа. 

Представитель ФИО4 с требованием истцом по основному иску о расторжении договора согласился, поскольку сторонами он не исполнен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельных участков подлежит удовлетворению.

Доводы ФИО2, ФИО1, ФИО3 о том, что полученные ими от ФИО4 денежные средства в сумме 100 000 руб. являются задатком и не должны быть возвращены покупателю, суд считает несостоятельными.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заверенного нотариусом ФИО6, стороны в п.7 пришли к соглашению о том, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устой или письменной форме, до заключения настоящего договора.

При таких условиях, суд приходит к выводу, что стороны по взаимному соглашению фактически изменили правовую природу полученных продавцами от покупателя денежных средств, поскольку полученные в качестве задатка в счет оплаты за три объекта недвижимости денежные средства в сумме 100 000 руб., стороны в п.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № обозначили как предоплату за отчуждаемую долю в праве собственности на жилой дом, где указано, что отчуждаемая доля продана покупателю за 200 000 руб., из которых 100 000 руб. уплачено покупателем до подписания договора, а оставшиеся денежные средства ФИО4 обязалась заплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, денежные средства в сумме 100 000 руб. не могут являться задатком, поскольку предыдущие договоренности были сторонами отменены в связи с подписанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1, 3 ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Учитывая, что договор сторонами не исполнен, и стороны не оспаривают необходимость его расторжения, уплаченные продавцам денежные средства, подлежат возврату покупателю. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что встречное требование ФИО4 к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании суммы предоплаты в размере 100 000 руб. подлежит удовлетворению.

Согласно ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Поскольку обязательства продавцов по передаче объектов недвижимости по договору купли-продажи носят неделимый характер, так как предоплата уплачена ФИО4 именно 65/123 долей в праве собственности на жилой дом, то требование ФИО4 к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании суммы предоплаты в размере 100 000 руб. является солидарным.

Оценивая доводы ФИО4 о необходимости взыскания с ФИО2, ФИО1, ФИО3 убытков в сумме 20 877,10 руб., связанных с нотариальным удостоверением договора купли продажи. Суд, считает их необоснованными по следующим основаниям.

Каждая из сторон договора считает, что убытки возникли в результате виновных действий другой стороны. Между тем, из представленных суду документальных доказательств следует, что передача долей в праве собственности на жилой дом и земельные участки не произошла не только по вине ФИО2, ФИО1, ФИО3, но и по вине ФИО4, которая как и истцы (ответчики по встречному иску) до момента обращения их в суд не предпринимала никаких действий для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. 

Более того, в период приостановления регистрационных действий, каждая из сторон знала о тех действиях, которые им необходимо предпринять в рамках заключенного договора купли-продажи объектов недвижимости. При этом, покупатель ФИО4 не исполнила обязанность по оплате денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 600 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО4 не представлено доказательств, в обоснование встречных исковых требований к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании убытков в сумме 20 877,10 руб., в виду чего оснований для удовлетворения иска в этой части не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Ввиду удовлетворения требований ФИО2, ФИО1, ФИО3 с ФИО4 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в сумме по 300 руб., в пользу каждого из истцов (Ответчиков по встречному иску).

Поскольку при подаче искового заявления ФИО2, ФИО1, ФИО3 была оплачена государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, то сумма излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату ФИО2, ФИО1, ФИО3

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Ввиду частичного удовлетворения требований (83%) ФИО4 в ее пользу подлежит взысканию с ФИО2, ФИО1, ФИО3 уплаченная государственная пошлина, сумма которой подлежит уменьшению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований и составляет 3 002,94 руб.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 4 статьи 1, статья 138 ГПК РФ, часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 131 КАС РФ, часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным произвести зачет взыскиваемых судебных издержек, ввиду чего в пользу ФИО4 подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2 102,94 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и земельных участков, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО2, ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны.

Встречный иск ФИО4 к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о взыскании суммы предоплаты по договору купли-продажи и убытков, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1, ФИО3 в пользу ФИО4 сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей, государственную пошлину в сумме 2 102 (Две тысячи сто два) рубля 94 копейки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 100 (Три тысячи сто) рублей, по чеку ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 400 (Три тысячи четыреста) рублей.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 100 (Три тысячи сто) рублей, по чеку ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 400 (Три тысячи четыреста) рублей.

Возвратить ФИО3 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 100 (Три тысячи сто) рублей, по чеку ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 400 (Три тысячи четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Октябрьский районный суд г. Рязани в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Осин В.В.