РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

10 февраля 2025 года город Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: 

Председательствующего Рябцевой А.И., 

при секретаре Бедикян М.Г.,

с участием представителя истца администрации МО Туапсинский муниципальный округ, действующей на основании доверенности –ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО Туапсинский муниципальный округ к ФИО2,, , ФИО4 , ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи гаража, применении последствия недействительности сделки, признание права собственности на гараж, 

УСТАНОВИЛ :

Администрация Новомихайловского городского поселения обратилась в суд с иском к ФИО2,, ,, ФИО4 о признании недействительным договора купли продажи гаража, с кадастровым номером №, площадью 20 квм, расположенный по адресу 

<

адрес> №д от 26.01.2022 заключенный между ФИО4 и ФИО2,, , применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2,, на приобретенное имущество, и признании права собственности на указанный гараж за ФИО4 

Определением суда от 15 января 2025 года, администрация Новомихайловского городского поселения заменена в порядке универсального правопреемства в связи с реорганизацией органа местного самоуправления на администрацию МО Туапсинский муниципальный округ.

Администрация МО Туапсинский муниципальный округ, уточнили исковые требования, дополнительно просили признать недействительным договор купли-продажи этого гаража от 30.09.2024 заключенный между ФИО2 и ФИО5, применении последствий недействительности к данной сделки, прекращении права собственности на гараж за ФИО5, аннулирование сведений в ЕГРН в отношении ФИО5

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО4, как победитель аукциона, предложивший более высокую цену 4 503 720 руб. 21.06.2021 года приобрел право на заключение договора аренды земельного участка площадью 310 квм с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> №д, с видом разрешенного использования –хранение автотранспорта. По итогам торгов, с ним был заключен договор аренды земельного участка, сроком на 5 лет до 20.07.2026 года, который зарегистрирован в ЕГРН 20.07.2021. В 2021 году ФИО4 построил на земельном участке гараж, площадью 20 квм, право зарегистрировано 02.08.2021, гараж учтен в ЕГРН с кадастровым номером №. Несмотря на то, что ФИО4 не оплачивает арендную плату, 21.02.2022 года он заключил договор купли продажи гаража с ФИО2,, , в результате чего на основании ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ к ФИО2,, перешло право аренды, что является нарушением п.7 ст.448 ГК РФ. В связи с чем, данный договор является ничтожной сделкой, как противоречащий закону. До настоящего времени ФИО4 арендную плату не оплачивает, решением Каменского районного суда Ростовской области с ФИО4 взыскана задолженность по арендной плате в размере 9 007 440 руб., а общая задолженность составляет 13 365 685, 59 рублей. ФИО2,, в свою очередь 30.09.2024 года заключила договор купли продажи указанного гаража с ФИО5, данная сделка по тем же основаниям является ничтожной. 

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, пояснив при этом, что сделки купли продажи заключены в нарушении п.7 ст.447 ГК РФ. Земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности органа местного самоуправления, арендатор в силу закона не мог переуступать права на указанный земельный участок, а следовательно не вправе был заключать сделку купли продажи гаража. Права администрации нарушены тем, то у ФИО4 имеется задолженность по арендной плате, а он произвел отчуждение объекта капитального строительства.

Представитель ФИО2,, , действующий на основании доверенности ФИО3 исковые требования не признал, в обоснование своих доводов пояснил, что администрация ссылается на ст.167 ГК РФ как на сделку совершенную с нарушением закона, однако не указывает какой закон нарушен. Положения ст.447 ГК РФ к данным правоотношениям не применены. Пунктом 1 ст.552 ГК РФ регламентирован переход права на объекты недвижимости, в связи с чем ФИО2,, при приобретении права на гараж приобрела право аренды на земельный участок на котором расположен гараж. В настоящее время право аренды на земельный участок перешло к ФИО5, в связи с приобретением ею гаража. ФИО2,, дополнительное соглашение с администрацией по земельному участку не заключала, и не должна была заключать, так как право аренды на земельный участок перешло к ней в силу закона. Ему неизвестно оплачивала ли она арендную плату. Гражданское законодательство не запрещает отчуждать объекты недвижимости находящиеся у гражданина в собственности, такого запрета не имеется. В связи с чем не имеется оснований для признания сделки купли продажи гаража недействительным. Просит в удовлетворении иска отказать. 

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания уведомлена судом путем направления почтового извещения, однако судебное уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения. Учитывая положения ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ, суд считает ответчика ФИО5 уведомленной надлежащим образом, и рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы, приходит к выводу, об удовлетворении заявленных требований в части, по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что ФИО4 в соответствии с протоколом №162 от 21.06.2021 проведения открытого аукциона по извещению № с предметом аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 квм, по адресу: 

<

адрес> №д, расположенного на землях населенного пункта, с видом разрешенного использования – хранение автотранспорта, был признан победителем аукциона, как предложивший более высокую цену договора – 4 503 720 рублей. 

02 июля 2021 года с ФИО4 по результатам аукциона, был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка серии УИО №08/21, сроком на 5 лет, до 20 июля 2026 года, договор зарегистрирован в ЕГРН 20 июля 2021 года. 

02.08.2021 произведена государственная регистрация права собственности на здание –гараж, с кадастровым номером 23:33:0805002:2624 площадью 20 квм, расположенного на указанном земельном участке, за ФИО4

Согласно ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Из материалов дела следует, что 21.01.2022 ФИО4 произвел отчуждение гаража с кадастровым номером №, расположенного на арендованном земельном участке ФИО2, которая в свою очередь 30.09.2024 года произвела отчуждение гаража ФИО5, за которой в ЕГРН зарегистрировано право собственности на гараж. 

Таким образом, заключая договор купли продажи гаража 21.01.2022 года ФИО2 приобрела право аренды на земельный участок с кадастровым номером №

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Удовлетворяя исковые требования администрации МО Туапсинский муниципальный округ, суд исходит из следующего. Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательных процедур.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Земельный участок с кадастровым номером №, предоставлен в аренду по результатом торгов на основании итогового протокола от 21.06.2021 после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ. 

Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на передачу земельного участка предоставленного по совершенному после 01.06.2015 г. на торгах договору.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 г. по результатам торгов уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1.17 договора аренды земельного участка от 02 июля 2021 года серии УИО №08/21 в случае прекращения деятельности арендатора или передаче прав арендатора на здания, строения, сооружения другому лицу в 10-и дневный срок арендатор обязан направить арендодателю письменное уведомление об этом, с наименованием и реквизитами лица, к которому перешли права, даты их перехода и основания передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов. В соответствии с п.4.1.19 в случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам. Арендатор обязан вносить арендную плату до дня расторжения договора. 

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Таким образом, заключив договор купли продажи гаража, расположенного на арендованном земельном участке, ФИО4 все права обязанности в отношении земельного участка передал ФИО2, а с ним отношения по данному договору с указанного времени являются прекращенными. 

Однако, согласно п. 7.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по инициативе арендатора только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате.

Указанные условия договора ФИО4 не соблюдены.

Как установлено решением Каменского районного суда Ростовской области от 18 октября 2021 года, по делу №2- 1987/2021, ФИО4 арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 23:33:0805002:992 за весь период пользования не уплатил, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 4 464 720 руб., которая указанным решением суда взыскана с ФИО4 в пользу собственника земельного участка, администрации Новомихайловского городского поселения. 

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 15 мая 2024 года по делу №2-866/2024 с ФИО4 взыскана задолженность по арендной плате за указанный земельный участок в размере 9 007 440 рублей, в пользу администрации Новомихайловского городского поселения. Решения суда до настоящего времени не исполнены. В настоящее время задолженность ФИО4 согласно пояснениям представителя истца составляет 13 365 685,59 руб. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при досрочном расторжении договора на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды.

Согласно п. 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 статьи. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, при досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0805002:992, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 7.2 договора на арендатора возлагается обязанность оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды.

Между тем, арендная плата за весь срок аренды ФИО4 не внесена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор купли-продажи гаража заключенный между ФИО4 и ФИО2 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его заключения, поскольку заключен в нарушение пункта 4.1.19 ип.7.2 договора аренды от 02 июля 2021 года серии УИО №08/21. Данным договором нарушают права и интересы администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ. 

В связи с чем, сделка совершенная между ФИО2 и ФИО5 является следствием первой сделки, и является также ничтожной.

При этом, суд считает, что в данном случае подлежит применению последствия недействительности только в отношении сделки между ФИО2 и ФИО5, путем прекращения права собственности на гараж за ФИО5, поскольку в ЕГРН сведения о праве собственности ФИО2, погашены, а право ФИО4 на гараж подлежат восстановлению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации МО Туапсинский муниципальный округ удовлетворить частично.

Признать недействительными договор купли продажи гаража площадью 20 квм с кадастровым номером № расположенный по адресу 

<

адрес>, №д, от 21 января 2022 года заключенный между ФИО4 и ФИО2,, .

Признать недйствительным договор купли-продажи гаража площадью 20 квм с кадастровым номером № расположенный по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, от 30 сентября 2024 года заключенный между ФИО2,, и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО5 на гараж с кадастровым номером № площадью 20 квм расположенный по адресу 

<

адрес>, №д.

Решение суда является основанием для внесения записи о прекращении права собственности за ФИО5 на гараж с кадастровым номером № площадью 20 квм расположенный по адресу 

<

адрес> и восстановления в данных Единого государственного реестра недвижимости архивной записи о регистрации права собственности на указанный гараж за ФИО4 , по заявлению администрации МО Туапсинский муниципальный округ, в отсутствии заявлений иных лиц.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение 1 месяца через Туапсинский районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2025 года. 

Председательствующий 

Судья : Рябцева А.И.