Дело № 2-2167/2024

УИД 41RS0002-01-2024-003513-03

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 декабря 2024 года г. Елизово Камчатского края 

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Коваленко М.А., 

при секретаре судебного заседания Слободчикове И.Ф., 

с участием: 

представителя ответчика – адвоката Червяковой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о снятии обременения, признании утратившей право пользования жилым помещением,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в котором просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении 2/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по вышеуказанному адресу.

В обоснование заявленных требований указала, что 16.08.2019 между сторонами заключён договор купли-продажи 2/4 доли квартиры, который удостоверен нотариусом ФИО9, и зарегистрирован в реестре № № (долее – договор). Согласно условиям договора, ответчик продала истцу принадлежащее ей на праве общей долевой собственности 2/4 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стоимость поданной доли составила 1 350 000 руб. Оплата за проданную долю производится в рассрочку в срок до 08.08.2024, согласно графику платежей путем перечисления истцом денежных средств на расчетный счет ответчика. Во исполнение п. 8 договора сторонами произведена государственная регистрация перехода права собственности, а во исполнение п. 4 договора произведена регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона. Истцом обязательства по договору перед ответчиком исполнены в полном объеме. Вместе с тем, ответчиком заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о прекращении залога в отношении спорного объекта недвижимости, не подано. Помимо прочего, до настоящего времени ответчик имеет постоянную регистрацию в спорном жилом помещении, что является нарушением п. 11 договора, согласно которому, ответчик должна была исполнить обязанность по своему снятию с регистрационного учета в спорном жилом помещении, после получения полной суммы денежных средств за долю в спорной квартире. В настоящее время ответчик проживает за пределами Российской Федерации, ее точный адрес места жительства не известен. Регистрация ответчика по спорному жилому помещению нарушает права истца, в том числе по распоряжению имуществом.

Истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещалась в установленном законом порядке, для участия в нем не прибыла. Согласно заявлению просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещалась в установленном законом порядке в соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 106) по которому она значится постоянно зарегистрированной (л.д. 45), однако судебное извещение ответчиком по данному адресу не получено, почтовое отправление возвращено в адрес суда из-за истечения срока хранения. Согласно доводам иска, ответчик проживает за пределами Российской Федерации, место нахождения ответчика судом не установлено, в связи, с чем определением суда для представления интересов ответчика назначен адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

Представитель ответчика в порядке ст. 50 ГПК РФ Червякова Е.Д. в судебном заседании полагала, что с учетом, представленных в материалы дела доказательств, исковые требования подлежат удовлетворению.

Третьи лица Управление по вопросам миграции МВД России по Камчатскому краю, ФГБУ "Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю" о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей для участия в нем не направили, мнения по иску, заявлений, ходатайств не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке. 

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, которые суд находит относимыми, допустимыми и в своей совокупности достаточными для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.

Статья 304 ГК РФ представляет собственнику имущества, его законному владельцу возможность требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Абзацем 1 ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Как следует из п. 5 ст. 488 ГК РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 11 ст. 53 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 16.08.2019 ФИО11, действующая от имени ФИО2 «продавец», продала на основании договора купли-продажи доли квартиры, ФИО1 «покупатель» принадлежащей ей (ФИО2) на праве общей долевой собственности 2/4 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор купли-продажи был удостоверен нотариусом Елизовского нотариального округа Камчатского края ФИО12 и зарегистрирован в реестре № (л.д. 17-20).

Из содержания договора купли-продажи доли квартиры следует, что стоимость проданной доли составила 1 350 000 руб. (п. 4 договора), а оплата за указанную долю производится в рассрочку, согласно графику платежей в срок до 08.08.2024 путем перечисления истцом суммы на расчетный счет ответчика.

Согласно п. 4 Договора купли-продажи при продаже доли квартиры с оплатой в рассрочку, отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате за вышеуказанное недвижимое имущество начиная с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты стоимость спорного недвижимого имущества. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества продавец обязуется предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю заявление о прекращении залога. 

В соответствии с п. 8 Договора купли-продажи произведена государственная регистрация перехода права собственности на 2/4 доли спорного жилого помещения от ответчика к истцу, о чем 17.10.2019 составлена запись регистрации № (л.д. 97), а также произведена регистрация обременения в виде ипотеки в пользу ФИО2 в силу закона, о чем в ЕГРН составлена запись №, срок действия с 24.09.2019 и до полного исполнения обязательств по договору (л.д. 92).

В подтверждение исполнения истцом обязательств по выплате суммы за спорный объект недвижимости, по договору купли-продажи доли квартиры от 16.08.2019, истцом в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие его исполнение в полном объеме (л.д. 7-16). 

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательство покупателя упомянутого выше жилого помещения по договору купли-продажи доли квартиры от 16.08.2019, перед продавцом ФИО2 исполнено в полном объеме. Доказательств обратного в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

С учетом установленных обстоятельств дела, поскольку денежные средства за проданную долю в квартире по условиям вышеуказанного договора переданы продавцу в полном объеме, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований.

Разрешая исковые требования в части признания ответчика утратившей право пользования жилым помещением суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь в собственности имущество, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Частью 1 ст. 40 Конституции РФ установлено, что каждый гражданин РФ, имея право на жилище, не может быть произвольно его лишен.

В развитие данного конституционного принципа ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

С данной нормой согласуется и ч. 1 ст. 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), согласно которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным Кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Согласно ч. 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Частью 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из выписки из ЕГРН, ФИО2 являлась собственником указанного в иске жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с 24.09.2019 данное жилое помещение было продано ею истцу ФИО1. на основании договора купли-продажи доли квартиры заключенного 16.08.2019 (л.д. 17-20, 96).

В соответствии с п. 11 Договора купли-продажи от 16.08.2019, в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства ФИО13, ФИО1, ФИО2, согласно поквартирной карточке, выданной МАУ Единый расчетно-кассовый центр 09.08.2019. Продавец (ФИО2) обязалась сняться с регистрационного учета в срок до 08.08.2024, а в случае получения денежных средств досрочно обязуется сняться с регистрационного учета в месяц последнего погашения платежа (л.д. 20).

Согласно данным содержащимся в учетах МВД России, ФИО3 по состоянию на 14.11.2024 зарегистрирована по месту жительства, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 45).

Из доводов иска и пояснений представителя истца ФИО4 в судебном заседании от 05.12.2024 следует, что в настоящее время ответчик фактически проживает за пределами Российской Федерации, а именно в Соединенных Штатах Америки. Последние три месяца между сторонами отсутствует общение, ее точное место жительства истцу неизвестно.

Доказательств обратного в ходе рассмотрения дела судом не установлено. 

Таким образом, судом при рассмотрении дела установлено, что ответчик уже длительное время не проживает в жилом помещении, общего хозяйства с истцом не ведет, у них отсутствует общий бюджет, общие предметы быта, что свидетельствует об отсутствии семейных отношений, договоров найма, безвозмездного пользования или иного соглашения, на основании которых у ответчика могло бы сохраняться право пользования жилым помещением, ответчиком с истцом не заключалось. 

Кроме того, принимая во внимание полное исполнение истцом условий договора купли-продажи доли квартиры от 16.08.2019, ответчик во исполнение п. 11 Договора купли-продажи должна была сняться с регистрационного учета в срок до 08.08.2024 в спорном жилом помещении, чего до настоящего времени ей сделано не было, а каких-либо доказательств обратного в силу требований ст.ст. 12,56 ГПК РФ ответчиком и его представителем суду не представлено, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что ответчик ФИО2 сохраняет регистрацию по спорному жилому помещению, не может служить основанием для отказа в признании ее утратившей права пользования жилым помещением, поскольку механизм использования такого правового средства, как регистрация, носит уведомительный характер и не порождает права граждан в области жилищных правоотношений, регулируемых нормами жилищного законодательства, иных федеральных законов, которые регламентируют правовой режим жилого помещения.

Также, факт регистрации ответчика по адресу спорного жилого помещения существенно ограничивает права собственника ФИО1 жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению принадлежащего ей имущества.

В силу п. "е" ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания его утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия ее с регистрационного учета по данному адресу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Признать ФИО2 (паспорт серии № №) утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>. 

Данное решение является основанием для снятия ФИО2 (паспорт серии № №) с регистрационного учета по указанному адресу. 

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.01.2025. 

Судья М.А. Коваленко