Дело № 2-1141/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2019 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н., 

с участием истца индивидуального предпринимателя ФИО3, его представителя ФИО4, представителей ответчика ФИО5. ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО7 об обязании заключить договор найма жилого помещения, заявлению ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» к ФИО7 о прекращении действия договора найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО7, в котором с учетом уточнений исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ просил обязать ответчика заключить договор найма жилого помещения – квартиры 

<

адрес> с даты государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ на условиях прилагаемого договора найма.

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» (далее – ЗАО «ИЧФ») в лице конкурсного управляющего ФИО8 и истцом, ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира № по адресу: 

<

адрес>. В настоящее время в указанной квартире зарегистрированы и проживают ФИО7, ее сын - ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ.; сын - ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письмо об оформлении жилищных правоотношений с истцом как с собственником квартиры путем заключения договора найма жилого помещения с приложением 2 экземпляров договора найма жилого помещения и предложением их подписать, один экземпляр подписанного договора направить почтой по адресу: 

<

адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответ не поступил. В настоящее время сложилась ситуация, по которой ответственность квартиру несет истец, как собственник квартиры, а проживают ответчик и члены его семьи без оформления жилищных правоотношений, в связи с чем на основании положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 2 ст. 30 ЖК РФ вынужден обратиться в суд с данным исковым заявлением.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» обратилось в суд с заявлением к ФИО7 о признании договора найма жилого помещения в общежитии №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИЧФ» и ФИО7 в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, прекратившим свое действие с даты прекращения трудовых отношений ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование заявления указано, что по договору найма жилого помещения в общежитии №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИЧФ» и ФИО7 (Пользователь) ответчик занимает вышеуказанное жилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> На момент заключения договора найма жилого помещения ФИО7 работала в ЗАО «ИЧФ». Решением Арбитражного суда РБ по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ИЧФ» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8, член СРО ААУ «ЕвроСиб». ДД.ММ.ГГГГ трудовые отношения между ЗАО «ИЧФ» и ответчиком ФИО7 прекращены, в связи с чем прекратил свое действие договор найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ. Письменно расторгнуть договор найма и освободить квартиру ФИО7 отказывается. Уведомление о прекращении договора найма и выселении из жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ было направлено ей ДД.ММ.ГГГГ. По договору купли-продажи №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИЧФ» и ФИО3, квартира 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации № В связи с прекращением трудовых отношений между ФИО7 и ЗАО «ИЧФ», продажей занимаемого ею жилого помещения и предстоящей ликвидацией ЗАО «ИЧФ» в адрес ФИО7 было направлено уведомление о расторжении Договора найма жилого помещения в общежитии и прекращении его действия. Одновременно было предложено обратиться к новому собственнику жилого помещения ФИО3 и заключить с ним договор найма жилого помещения. ФИО7 на уведомление не ответила, с новым собственником помещения договор найма занимаемого жилого помещения не заключила. Ссылаясь на эти обстоятельства, основываясь на положения ч. 2 ст. 105 ЖК РФ, п. 5.1. Договора найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ просит признать договор найма жилого помещения в общежитии № с ФИО9 прекратившим свое действие с даты прекращения трудовых отношений ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание ответчик ФИО7, третьи лица ФИО10, ФИО11, представитель ЗАО «ИЧФ» не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, не просили отложить судебное заседание, не представили суду доказательства уважительности причин неявки, в связи с чем с учетом мнения явившихся лиц суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии. 

В судебном заседании истец ИП ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании дала пояснения, аналогичные в изложенных в письменных дополнительных доводах к исковому заявлению, согласно которым считает не применимыми в правоотношениях между сторонами представленные по запросу суда администрацией МР Ишимбайский район РБ Решения тарифных комиссий в жилищно-коммунальной сфере администрации МП Ишимбайский район № от ДД.ММ.ГГГГ, размер плат на содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда с ДД.ММ.ГГГГ и другие нормативные документы для муниципального жилищного фонда, т.к. 

<

адрес> относится к категории частного жилого фонда и принадлежит ФИО3 на праве собственности. Доводы представителя ответчика о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ) ошибочны, т.к. согласно п.п. 1.1. и 5.1 договора найма жилого помещения спорная квартира передана ФИО7 для временного проживания, договор действует только в течение заключенного трудового договора, ДД.ММ.ГГГГ трудовые отношения между ЗАО «ИЧФ» и ФИО7 прекращены, с этой даты также прекращен договор найма жилого помещения, ответчик и члены семьи проживают незаконно. Недействующий, прекративший свое действие договор найма не может быть сохранен с новым собственником жилого помещения. В ДД.ММ.ГГГГ (до регистрации права собственности в ЕГРН) они направили ФИО12 уведомление о необходимости оформить жилищные отношения, заключить договор найма жилого помещения, могли оформить договор уступки прав требования, после регистрации перехода права собственности ФИО3 они в судебном заседании предложили ФИО7 заключить договор найма жилого помещения, предложение от ДД.ММ.ГГГГ остается в силе. 

Представители ответчиков ФИО5, ФИО6 исковые требования не признали, просили отказать в иске, мотивируя тем, что ответчик пользовалась и пользуется жилым помещением на основании договора найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО «ИЧФ», который прежним собственником своевременно не расторгнут, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок – то есть на 5 лет, поскольку в самом договоре срок не определен; переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора; не представляется возможным заключение нового договора найма жилого помещения, т.к. не истек срок действия договора найма жилого помещения с прежним собственником. Также ФИО12 пояснил, что истец, не являясь собственником, направил уведомление ответчику о заключении договора найма жилого помещения, после регистрации права собственности не обращался с заявлением о заключении договора найма жилого помещения, а ЗАО «ИЧФ», не являясь собственником квартиры, в ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление о расторжении договора найма жилого помещения. 

Выслушав перечисленных лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Ишимбайского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, имеющим преюдициальное значение по данному делу (дело между теми же сторонами, что и по настоящему делу, по тому же предмету спора), установлено следующее. 

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» оформило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное общежитие. Основанием для государственной регистрации права явился договор аренды предприятия с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИЧФ» и ФИО7 заключен договор найма жилого помещения в общежитии за № на основании решения профкома № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора в пользование ФИО7 передана комната № на период действия трудового договора. В ДД.ММ.ГГГГ истец и ее сын ФИО10 поставлены на регистрационный учет по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» признано банкротом.

По итогам торгов ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим спорная квартира продана ФИО3 Согласно п. 1.5 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы ФИО7, ФИО10, ФИО11

Комната № в спорном общежитии предоставлена истцу на основании решения профсоюзного комитета от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием трудовых отношений, т.е. после получения коммерческой организацией права собственности на жилое помещение. Таким образом, истец вселялась в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации. Спорное жилое помещение было предоставлено ФИО7 не из состава приватизированного предприятием государственного имущества, в отношении которого подлежали сохранению жилищные права граждан, а коммерческой организацией в целях обеспечения своих работников и членов их семей жилой площадью на период работы на предприятии.

Эти установленные ранее судом обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, имеют преюдициальное значение по данному делу. Таким образом, установлено, что ФИО7 занимает вышеуказанное жилое помещение и пользуется им на условиях договора коммерческого найма, в связи с чем при разрешении данного спора следует руководствоваться положениями главы 35 ГК РФ. 

Далее. Судом установлено, что действительно в п. 1.1 и п. 5.1. договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что вышеуказанная квартира была предоставлена ФИО7 для использования в целях проживания во владение и пользование для временного проживания, что договор действует только в течение заключенного пользователем трудового договора и подлежит расторжению с выселением пользователя и лиц, совместно проживающих с ним, без предоставления другого жилого помещения в установленном законом порядке: б) в случае прекращения пользователем трудовых отношений независимо от причин их прекращения. 

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

ДД.ММ.ГГГГ трудовые отношений между ЗАО «ИЧФ» и ФИО7 были прекращены, что не оспаривалось участвующими в деле лицами. 

Однако ни до, ни непосредственно после прекращения трудовых отношений ЗАО «ИЧФ» не ставило перед ФИО7 требование о расторжении договора найма жилого помещения №, о прекращении его действия, об освобождении данной квартиры, ФИО7 продолжала проживать в этой квартире с членами семьи, пользоваться ею и оплачивать коммунальные платежи, квартплату, а собственник ЗАО «ИЧФ» был с этим согласен. 

Таким образом, срок договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося по сути и содержанию договором коммерческого найма, с учетом положений ст. 684 ГК РФ был продлен на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 5 лет, поскольку конкретный срок в договоре № не был определен.

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий ЗАО «ИЧФ» ФИО8 направила в адрес ФИО7 письменное уведомление о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета в связи с прекращением с ДД.ММ.ГГГГ права пользования жилым помещением ввиду прекращения трудового договора. Письмо получено ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, но не исполнено. В судебном порядке вопрос о выселении и снятии с регистрационного ФИО7 и членов ее семьи ЗАО «ИЧФ» не ставился. 

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ФИО3 заключен договор купли-продажи № жилой квартиры по адресу: 

<

адрес> На основании данного договора переход права собственности от «ЗАО «ИЧФ» к ФИО3 и право собственности ФИО3 на вышеуказанное жилое помещение было зарегистрировано Управлением Росреестра по РБ в ЕГРН только ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, что также участвующими в деле лицами не оспаривалось. 

Как до заключения договора купли-продажи, так и после в указанной квартире зарегистрированы и проживают ФИО7, с двумя детьми - ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 при заключении договора купли-продажи квартиры знал, что покупает жилое помещение, обремененное правом пользования жилым помещением жильцами квартиры.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В силу ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом

Вопреки этим требованиям закона, до регистрации перехода права собственности и регистрации своего права собственности на жилое помещение -ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО7 письмо об оформлении с ним как с собственником квартиры жилищных правоотношений путем заключения договора найма жилого помещения, просил подписать приложенный к письму 1 экз. договора найма жилого помещения, и вернуть ему почтой по адресу: 

<

адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО7 предложенный к подписанию договор не был подписан и возвращен истцу, ответ на письмо не направлен. Как пояснил ее представитель в судебном заседании предложение подписать договор найма жилого помещения был направлен неправомочным лицом, т.к. право собственности ФИО3 еще не был зарегистрирован в ЕГРН, в дальнейшем такое предложение от него ФИО7 не поступало. С данным доводом соглашается и суд - письменное уведомление ФИО3 было направлено преждевременно - до регистрации в установленном порядке регистрации в ЕГРН перехода права собственности и регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимости, а после регистрации (ДД.ММ.ГГГГ), такое уведомление, предложение заключить договор найма жилого помещения с изложением своих условий договора ФИО3 ФИО7 не направлял, доказательства обратного суду не представлены. Довод представителя истца о том, что направленное в ДД.ММ.ГГГГ предложение остается в силе, на него ответа не было, она на судебном заседании предложила ФИО7 заключить договор найма жилого помещения, является несостоятельным, поскольку в письменном предложении и приложении к нему – проекте договора найма жилого помещения конкретно указана дата заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ, срок его действия - 

<

данные изъяты>. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в исковом заявлении ФИО3 просит обязать заключить договор найма жилого помещения с даты регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в судебном заседании истцом или его представителем ответчику и его представителям скорректированный проект договора найма жилого помещения, предложенный для подписания истцом, не вручался и не направлялся. 

В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как следует из представленных документов, ФИО7 и члены ее семьи оплачивают квартплату и произведенные им расходы на коммунальные услуги в соответствии с представленным им квитанциям, то есть выполняют свои обязательства по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение, считая ранее заключенный договор найма жилого помещения №56 продленным; доказательства наличия у них задолженности истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика ФИО7 обязанности заключить с ИП ФИО3 договора найма жилого помещения не усматривается, поскольку в силу положений ст.ст. 675 и 684 Гражданского кодекса РФ отношения, вытекающие из коммерческого найма жилого помещения на основании указанного выше договора найма жилого помещения от №, на данный момент не прекращены. В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий ЗАО «ИЧФ» ФИО8 направила в адрес ФИО7 уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ и прекращении его действия в связи с прекращением с ней трудовых отношений, продаже занимаемого ими жилого помещения и предстоящей ликвидацией ЗАО «ИЧФ»; для продолжения проживания в жилом помещении – 

<

адрес> предложено обратиться к новому собственнику ФИО3 и заключить с ним договор найма жилого помещения. Данное уведомление получено ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ и также не удовлетворено, ответ не дан. 

В своем заявлении о прекращении действия договора найма жилого помещения с ФИО7 ЗАО «ИЧФ» указывает те же основания, которые указаны в письменном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как выше было указано, своевременно в предусмотренный ст. 684 ГК РФ срок ЗАО «ИЧФ» не предупредило ФИО7 о расторжении договора найма жилого помещения, о прекращении его действия, согласилось с тем, что она продолжает пользоваться данной квартирой на тех же условиях, продолжало выставлять ей квитанции на оплату коммунальных услуг и платы за пользование жилым помещением, принимать производимую ФИО7 оплату, в дальнейшем с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ИЧФ» уже перестало быть собственником указанной квартиры (собственником стал ФИО3, который стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма), поэтому в ДД.ММ.ГГГГ уже не было правомочно ставить требование о расторжении договора найма жилого помещения или прекращении его действия перед ФИО7

При таких обстоятельствах требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО8 не подлежат удовлетворению, заявление суд оставляет без удовлетворения. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО7 об обязании заключить договор найма жилого помещения – 

<

адрес>, в удовлетворении заявления ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» к ФИО7 о признании договора найма жилого помещения в общежитии №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО7 в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, прекратившим сове действие с даты прекращения трудовых отношений ДД.ММ.ГГГГ отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд РБ в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения – 30.11.2019 г.

Судья подпись Х.Н. Шагизиганова