Дело № 2-988/2023 (м-4726/2022) 

УИД 61RS0006-01-2022-008718-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.,

с участием адвоката Арутюнова Х.Г.,

при секретаре Григорьян М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Азовских Д.А., ФИО2, третье лицо:Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных исковых требований на следующие обстоятельства.

ФИО1 на праве собственности принадлежит жилая комната № расположенная в жилом помещении № в квартире №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Азовских Д.А. является сособственником жилой комнаты № с кадастровым номером № расположенной в жилом помещении № по указанному выше адресу.

Истцу стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ между Азовских Д.А. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения, в связи с чем собственником жилой комнаты № расположенной в жилом помещении № в квартире №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> в настоящее время является ФИО2

Поскольку при заключении договора купли-продажи были нарушены права ФИО1, который готов был приобрести указанную жилую комнату на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, заключенным между Азовских Д.А. и ФИО2, истец с учетом уточненного иска в порядке статьи 39 ГПК РФ, руководствуясь п. 2 ст. 246, п. п. 1-3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, просил суд перевести на него права и обязанности покупателя жилой комнаты № в жилом помещении № в квартире № расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные содержанию иска. Просил требования удовлетворить.

Ответчик ФИО4 заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать, пояснив, что истец надлежащим образом был уведомлен о намерении им продажи жилой комнаты, однако своим правом на покупку не воспользовался.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО2 – адвокат Арутюнов Х.Г. иск не признал, просил в удовлетворении требований отказать, пояснив, что при заключении сделки сторонами были соблюдены все условия заключения сделки, в том числе оповещения сособственников о продаже жилого помещения.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что жилая комната № площадью 10,1 кв.м., расположенная в жилом помещении № в квартире № по адресу: 

<

адрес> принадлежала на праве собственности Азовских Д.А.

ФИО1 в жилом помещении № в квартире 

<

адрес> принадлежит жилая комната №, площадью 12,2 кв.м. (л.д. 13 – копия свидетельства о государственной регистрации права).

Жилые помещения - комнаты № представляются собой изолированные жилые помещения (комнаты), имеют места общего пользования, отдельные входы в жилые помещения, что свидетельствует о том, что что указанные объект индивидуального строительства является коммунальной квартирой.

В силу положений ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Азовских Д.А. и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и оплатил в соответствии с условиями договора жилую комнату № общей площадью 10,1 кв.м. в жилом помещении № в квартире №, общей площадью 171,6 кв.м., кадастровый номер №, находящейся на 1-м этаже 9-ти этажного дома литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес> жилое помещение № (комната №) (л.д. 100-102).

Согласно пункта 3 стороны оценили продаваемую комнату в 510075,75 рублей. Расчет между сторонами произведен следующим образом: денежные средства в размере 510075,75 рублей оплачены продавцу покупателем в течении 20 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю за счет средств предоставленного займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 договора) (л.д. 103-108). В настоящее время обязательства по договору займа ФИО2 погашены.

По данным Единого государственного реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за ФИО2 Основанием для регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Азовских Д.А. и ФИО2 (л.д. 95-97).

Согласно материалам регистрационного дела в отношении жилого помещении № в квартире № общей площадью 171,6 кв.м., кадастровый номер №, находящейся на 1-м этаже 9-ти этажного дома литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилое помещение №, собственником Азовских Д.А. в исполнение требований статьи 250 ГПК РФ в адрес сособственников жилых помещений в коммунальной квартире, в том числе в адрес ФИО1, на момент продажи указанного жилого помещения имеющего право преимущественной покупки, были направлены уведомления о продаже жилого помещения. 

Между тем, исходя из положений статей 167, 168, 250 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что продавцом не была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своего жилого помещения. Указанные выводы судом сделаны по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчиком Азовских Д.АП. в адрес ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ были направлены уведомления о предстоящей продажи принадлежащей ему жилой комнаты. Однако согласно представленным квитанциям, данные уведомления направлялись не по адресу жительства истца, а по адресу нахождения спорного жилого помещения. Согласно материалам дела ФИО1 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> который не является адресом местонахождения спорного жилого помещения. Кроме того, ответной стороной в подтверждение своих доводов относительно надлежащего извещения сособственников о предстоящей продаже жилого помещения суду не представлено надлежащих доказательств уведомления сособственников о продаже спорного жилого помещения, а именно нотариально удостоверенное заявление о продаже спорного жилого помещения с указание стоимости продаваемого объекта и других условий, на которых продавался объект недвижимого имущества. 

В данном случае юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении настоящих требований являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается жилое помещение, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу статей 246, 250 Гражданского кодекса РФ, с учетом положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Суд, давая оценку представленным доказательствам,с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, признает установленным, что в данном случае продавец не исполнил возложенную на него законом обязанность письменно уведомить истца, на праве собственности которому принадлежит жилая комната в коммунальной квартире, о продаже спорного жилого помещения, и поскольку истцом трёхмесячный срок исковой давности по требованиям о переводе прав обязанностей покупателя, установленный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, не пропущен, поскольку условия рассматриваемой сделки были ему неизвестны ввиду отсутствия надлежащего уведомления, и стали известны только ДД.ММ.ГГГГ с настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем заявленные исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на истца подлежат удовлетворению.

Поскольку ФИО1 выразил желание на приобретение спорного жилого помещения в собственность путём перечисления на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ) денежных средств в счет покупной цены продаваемого объекта недвижимого имущества в размере 510075,75 рублей, в связи с чем указанная сумма подлежит перечислению на счет ФИО2, как собственнику спорного жилого помещения на момент рассмотрения настоящих требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Азовских Д.А., ФИО2, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя – удовлетворить.

Перевести на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, права и обязанности покупателя жилой комнаты № площадью 10,1 кв.м., расположенной в жилом помещении № в квартире №, кадастровый номер: №, находящейся на 1-м этаже 9-ти этажного дома литер «А», по адресу: 

<

адрес> жилое помещение № (комната №), по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Азовских Д.А. и ФИО2

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 покупную цену в размере 510 075,75 рублей, обратив взыскание на денежные средства в сумме 510 075,75 рублей, внесенные ФИО1, в обеспечение иска на депозитный счет Управления Судебного Департамента при Верховном Суде РФ в Ростовской области (чек по операции от 19 мая 2023 года).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 июля 2023 года.

Судья И.В. Морозов