Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 22 ноября 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Букреевым В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2390/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зерновая компания «Волга» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 552 686 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 12 920 709 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 2 951 859 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 062 438 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 3 339 156 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 726 653 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на праве аренды в его пользовании и владении находятся земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 42 632 851, 44 рублей, 16 500 891, 81 рублей и 16 061 340, 36 рублей соответственно. Административный истец осуществляет уплату арендой платы за пользование земельными участками. Арендные платежи формируются от кадастровой стоимости объектов, следовательно последней затрагиваются права административного истца. Кадастровая стоимость объектов превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО «Независимый кадастровый центр», и влечет неправомерное увеличение бремени расходов. 

В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица администрация муниципального района Шигонский Самарской области, администрация сельского поселения Береговой муниципального района Шигонский Самарской области, ППК Роскадастр филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили. 

В письменном отзыве заинтересованное лицо ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорных объектов, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты.

В письменных отзывах на иск администрация м.р. Шигонский Самарской области, администрация с.п. Береговой м.р. Шигонский Самарской области просят в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку установленная кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 соответствует действительной рыночной стоимости, а административный истец злоупотребляет правом на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, выражающееся в существенном занижении объектов недвижимости, ее снижение приведет к значительному снижению поступления налогов в бюджет сельского поселения. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость служит налоговой базой для налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и налога на имущество физических лиц (статьи 375 и 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что по договорам № 41 от 20.06.2019, № 40 от 20.06.2019, № 39 от 20.06.2019 и дополнительных соглашений к ним административный истец является арендатором следующих объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: Самарская обл., р-н Шигонский, СПК «Новодевиченский», п.Береговой, площадью 10 552 686 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, 

- земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: Самарская обл., р-н Шигонский, СПК «Новодевиченский», п.Береговой, площадью 2 951 859 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, 

- земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: Самарская обл., р-н Шигонский, СПК «Новодевиченский», п.Береговой, площадью 3 339 156 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Самарской области, и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Самарской области» определена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № в размере 42 632 851, 44 рублей, 16 500 891, 81 рублей и 16 061 340, 36 рублей соответственно, о чем сведения внесены в ЕГРН в отношении каждого объекта.

В силу вышеизложенных норм права кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества. 

Административный истец, будучи арендатором рассматриваемых объектов, является плательщиком арендной платы, а также обладает первоочередным правом выкупа объекта. Арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости объектов, что следует из расчетах. 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 27.10.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 20/09-23/2 от 13.10.2023 оценщика ФИО1 независимой оценочной компании ООО «Независимый кадастровый центр» об определении итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 земельных участков:

с кадастровым номером № в размере 12 920 709 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 062 438 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 726 653 рубля.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объектов и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости земельных участков на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения и арендных платежей, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы заинтересованных лиц администрации м.р. Шигонский Самарской области, администрации с.п. Береговой м.р. Шигонский Самарской области в отзывах на административный иск о достоверности установленной кадастровой стоимости каждого объекта, о злоупотреблении административным истцом правом на установление кадастровой стоимости объектов, своего подтверждения в судебном заседании не нашли. Факт уменьшения поступления платежей в бюджет муниципального образования, в результате пересмотра кадастровой стоимости, правого значения для дела не имеет, поскольку право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.10.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Зерновая компания «Волга» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества – земельных участков, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022:

- с кадастровым номером № в размере 12 920 709 (двенадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч семьсот девять) рублей,

- с кадастровым номером № в размере 5 062 438 (пять миллионов шестьдесят две тысячи четыреста тридцать восемь) рублей,

- с кадастровым номером № в размере 5 726 653 (пять миллионов семьсот двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля.

Датой подачи заявления в суд считать 27.10.2023.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 04.12.2023.

Судья И.А. Щетинкина