3а-176/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2021 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Курбановой В.В.

с участием 

представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «УК «Красная лошадь» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Красная лошадь» обратилось в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником этого земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере 

<

скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению повторной судебной экспертизы.

Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагает, что заключение проведённой по делу повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО2 не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации г. Рязани, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика и заинтересованного лица, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 3137 +/- 20 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере 

<

скрыто> руб..

29 декабря 2020 года ООО «УК «Красная лошадь» обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет ООО «Аудитпартнер» № от 22.12.2020, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила 

<

скрыто> руб..

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки. 

По ходатайству представителя административного ответчика судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО «Правовая защита» ФИО3.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Правовая защита» ФИО3 от 10.03.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Аудитпартнер» № от 22.12.2020 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует; по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составила 

<

скрыто> руб..

Учитывая мотивированные, подтверждённые документально доводы представителя административного истца о множественных нарушениях экспертом федеральных стандартов оценки, методологии процесса применения сравнительного подхода, использовании экспертом неподтверждённой информации по анализу рынка, несопоставимости выбранных аналогов, допущенных ошибках в применении корректирующих коэффициентов, у суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения. В связи с чем по ходатайству представителя административного истца судом была назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО2.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 11.06.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Аудитпартнер» № от 22.12.2020 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует, экспертом выявлены нарушения, которые привели к существенному искажению итоговой стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), применил сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж).

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования «Производственная деятельность» исходя из характеристик объекта оценки в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226. В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков г.Рязани, предложения действительны на 1.01.2018 г. В ходе проведения анализа выявлено 10 предложений о продаже участков в Рязанской области и г.Рязани. Экспертом установлено, что диапазон цен на земельные участки, позиционируемые продавцами как производственного назначения в областном центре составляет от 700 до 2056,2 руб. за кв/м. Для расчёта выбрано 4 наиболее сопоставимых объекта с объектами оценки по виду передаваемых имущественных прав, дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки, местоположению, типу окружающей застройки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Оценка плюс» по состоянию на 01.01.2018 составила 

<

скрыто> р.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта выяснять фактическое местонахождение, состояние публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика экспертом ФИО2 представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Возражая против заключения повторной экспертизы, представитель административного ответчика указала на необоснованность выводов эксперта относительно активности рынка земель Рязанской области и неправильности применённой корректировки на торг.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что ликвидность объектов, аналогичных оцениваемому, низкая, следовательно, цена предложения подлежит корректировке на торг 17,3%, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4 2017 год, с учетом того, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, активным не является.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством ФИО4, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Суд считает, что вывод о неактивности рынка земель производственного назначения основан на анализе рынка и подробно мотивирован как в экспертном заключении (стр.39-40 заключения), так и письменных пояснения эксперта.

Доводы административного ответчика о неправильном подходе эксперта к применению корректировки на наличие коммуникаций судом отклоняются. Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемый участок как условно свободный и учитывал указанную в объявлениях продавцами информацию о наличии (отсутствии) на объектах-аналогах коммуникаций. 

Как указано выше, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Суд считает, что выводы заключения эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО2 содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО2 о размере рыночной стоимости суд находит достоверным и допустимым доказательством и не усматривает оснований для назначения второй повторной экспертизы.

Доводы представителя административного ответчика о том, что эксперт ФИО2 не указал причины расхождения в выводах первичной и повторной экспертиз не опровергают достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости. Заключение судебной экспертизы ООО «Правовая защита» судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости не принято, по основаниям, приведённым выше.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости, не представлено. 

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «УК «Красная лошадь» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 

<

скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 1 сентября 2021 г.