УИД 01RS0№-17

К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес> 27 марта 2025 г. 

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: 

судьи Сташ И.Х.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

истца ФИО2,

представителя истца ФИО7,

представителя ответчицы ФИО8,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером № категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 является собственницей вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, стороны при заключении договора согласовали стоимость земельного участка в размере 7 500 000,00 рублей, не подлежащую изменению; срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка определен сторонами – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязался к моменту подписания основного договора купли-продажи получить все необходимые документы, предусмотренные законодательством, для оформления и государственной регистрации перехода права собственности, предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемого земельного участка от администрации муниципального образования «

<

адрес>», предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по платежам и сборам, а покупатель, в свою очередь, обязался оплатить стоимость приобретаемого земельного участка на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При этом, стороны договора подтверждали отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на крайне невыгодных для сторон условиях.

Во исполнение вышеуказанного предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО2 передал, а продавец ФИО1 получила в качестве задатка денежные средства в размере 2 000 000,00 рублей, остальная часть денежных средств в размере 5 500 000,00 рублей, по условиям предварительного договора купли-продажи, подлежала передаче покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО1 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи земельного участка, с приложением проекта основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ, при личной встрече, ФИО1 сообщила ФИО2 об отказе от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и возврате суммы задатка в двойном размере, в связи чем, ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

ФИО2 просил понудить ФИО1 заключить договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером № категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1

ФИО1, в свою очередь, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование встречных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером № категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи земельного участка – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка определена сторонами в размере 7 500 000,00 рублей; сумма задатка в размере 2 000 000,00 рублей была передана покупателем продавцу перед подписанием предварительного договора купли-продажи, денежные средства в размере 5 500 000,00 рублей подлежали передаче покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, при личной встрече с ФИО2, поставлен вопрос о заключении соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возврате суммы задатка в размере 2 000 000,00 рублей. Однако, ФИО2 отказался от получения суммы задатка в размере 2 000 000,00 рублей, ссылаясь на необходимость возврата двойной суммы задатка. Также, ФИО1 сообщила ФИО2 об отказе от заключения основного договора купли-продажи, поскольку действительная стоимость отчуждаемого ею земельного участка значительно выше стоимости, определенной в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ФИО1 под влиянием заблуждения относительно стоимости отчуждаемого земельного участка, что, в свою очередь, порождает крайне невыгодные для ФИО1 условия, на которых должен был быть заключен основной договор купли-продажи.

Кроме того, ФИО1 было сообщено ФИО2 о невозможности заключения основного договора купли-продажи по причине отсутствия сведений об отказе администрации муниципального образования «

<

адрес>» от преимущественного права от покупки отчуждаемого земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Принимая во внимание отказ ФИО2 от получения внесенного им задатка в размере 2 000 000,00 рублей, ФИО1 приняты меры по возврату суммы задатка, путем внесения на депозит нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО6 безналичных денежных средств в размере 2 000 000,00 рублей, для последующей выдачи ФИО2

Таким образом, основной договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером 01:04:5901004:287, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не заключен, а предварительный договор купли-продажи данного земельного участка заключен на крайне невыгодных для продавца условиях, введенного в заблуждение относительно стоимости земельного участка. 

В подтверждение действительной стоимости вышеуказанного земельного участка ФИО1 представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого стоимость земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером ФИО12 расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 14 074 000,00 рублей.

Ввиду отказа ФИО2 от получения суммы задатка, а также от расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением.

ФИО1 просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с условием о задатке, земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером ФИО13 расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО7 просили удовлетворить исковые требования и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчицы ФИО8 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ИП ФИО9 - ФИО5 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, администрация муниципального образования «

<

адрес>» в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте рассмотрения дела. Представило ходатайство о рассмотрения дел без его участия, в котором также указало, что ФИО1, в силу требований действующего законодательства, в администрацию муниципального образования «

<

адрес>» с извещением о намерении продать земельный участок, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером ФИО14, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не обращалась. При принятии решения суда полагалось на усмотрение суда.

В силу ч. 3, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями п. 1, п. 2, п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером ФИО15, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 является собственницей вышеуказанного земельного участка.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось сторонами, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчица согласовали стоимость спорного земельного участка в размере 7 500 000,00 рублей, срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка определен сторонами – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что по условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обязалась к моменту подписания основного договора купли-продажи получить все необходимые документы, предусмотренные законодательством, для оформления и государственной регистрации перехода права собственности, предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемого земельного участка от администрации муниципального образования «

<

адрес>», предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по платежам и сборам, а ФИО2, в свою очередь, обязался оплатить стоимость приобретаемого земельного участка на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. 

Во исполнение предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО2 передал, а продавец ФИО1 получила в качестве задатка денежные средства в размере 2 000 000,00 рублей. Денежные средства в размере 5 500 000,00 рублей подлежали передаче покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка. 

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО1 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи земельного участка, с приложением проекта основного договора купли-продажи. Однако, ДД.ММ.ГГГГ, при личной встрече, ФИО1 заявила ФИО2 об отказе от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и возврате суммы задатка в двойном размере.

Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений представителя ответчицы, причиной отказа от заключения основного договора купли-продажи земельного участка послужило то обстоятельство, что ФИО1, заблуждавшейся при заключении предварительного договора купли-продажи относительно цены отчуждаемого земельного участка, стала известна действительная стоимость отчуждаемого ею земельного участка, которая составляет 14 074 000,00 рублей, что подтверждается отчетом № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленным ЧПО ФИО10

В судебном заседании установлено, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей происходило при непосредственном участии ИП ФИО11, оказывавшим ФИО1 услуги по поиску потенциального покупателя вышеуказанного спорного земельного участка, на основании договора возмездного оказания слуг от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований, ИП ФИО11 пояснил, что в процессе поиска покупателя земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером ФИО16 расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 неоднократно разъяснялись критерии определения стоимости данного земельного участка, а также минимальные и максимальные пределы стоимости аналогичных земельных участков. 

Таким образом, судом установлено, что после заключения между истцом и ответчицей, достигшими договоренности по всем условиям предстоящей сделки купли-продажи земельного участка, предварительного договора купли-продажи, а также после направления истцом в адрес ответчицы в установленный предварительным договором купли-продажи срок уведомления о готовности заключить основной договор купли-продажи земельного участка, с приложением проекта основного договора купли-продажи, ответчица уклонилась от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи, по причине осведомленности о действительной стоимости отчуждаемого земельного участка, значительно превышающей, указанной в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, истец отказался от предложения ответчицы расторгнуть предварительный договор купли-продажи и получения уплаченной им суммы задатка.

Также установлено, что ответчицей приняты меры по возврату суммы задатка, путем внесения на депозит нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО6 безналичных денежных средств в размере 2 000 000,00 рублей, для последующей их выдачи истцу.

Рассматривая спорные правоотношения, с учетом, установленных в ходе рассмотрения настоящего дела, юридически значимых обстоятельств, суд приходит к следующему.

По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязанностей, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако, понуждение к заключению основного договора на основании предварительного договора не противоречит принципу свободы договора, так как заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговорённых предварительным соглашением (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 58-В10-7, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

При этом, судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером 01:04:5901004:287, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2, п. 3, п. 4 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В судебном заседании установлено и усматривается из ходатайства администрации муниципального образования «

<

адрес>», что ФИО1 не обращалась в администрацию муниципального образования «

<

адрес>» с извещением о намерении отчуждения земельного участка, общей площадью 14 000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Доказательства направления ответчицей в адрес администрации муниципального образования «

<

адрес>» извещения о намерении продать принадлежащий ей земельный участок сельскохозяйственного назначения, а также получения, либо неполучения соответствующего ответа суду не представлены.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка купли-продажи земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, в отсутствие извещения продавца такого земельного участка в установленном законом порядке, сроки и получения соответствующего отказа, либо отсутствия ответа на уведомления продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней, в силу закона считается ничтожной.

Муниципальное образование, в пределах своей компетенции, вправе принять решение о реализации преимущественного права покупки земельного участка или об отказе от такой покупки. Поэтому указанные органы могут либо отказаться от приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, если их не удовлетворят условия, указанные в извещении, либо не ответить на извещение. При этом, пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен срок такого неуведомления - тридцать дней, которые являются календарными, и исчисляются со дня получения субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием извещения продавца о его намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 

Таким образом, на основании вышеизложенного, по мнению суда, в рассматриваемом случае не допускается понуждение ответчицы к заключению ничтожной сделки – основного договора купли-продажи спорного земельного участка, относящегося в категории земель сельскохозяйственного назначения, нарушающего требования действующего законодательства. Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в императивной форме установлен порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, порядок извещения продавца о намерении продать земельный участок и получения ответа соответствующего муниципального образования. При этом, в вышеуказанном Федеральном законе отсутствует указание на возможность установления в судебном порядке факта согласия муниципального образования на отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, либо отказа от преимущественного права покупки такого земельного участка, в связи с чем, исковые требования о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка не подлежат удовлетворению.

В части встречных исковых требований о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчицей, суд считает, что в отношении предварительного договора купли-продажи распространяются нормы о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчицей ФИО1 не представлены суду доказательства существенного нарушения ФИО2 условий спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также наличия иных оснований для расторжения данного договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, не указаны основания, по которым спорный предварительный договор подлежит расторжению, в связи с чем, суд считает встречные исковые требования также не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Сташ И.Х.