Дело № 2-23/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2020 года Еткульский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Черепановой С.Г., при секретаре Киселевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Еткульского муниципального района о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, признании права собственности на объект незавершенного строительства 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес> возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес> 

В обоснование иска указав, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям, ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 

<

данные изъяты>., имеющий адрес: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес> для использования в целях строительства магазина, с предварительным согласованием места размещения объекта. Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Органом местного самоуправления ДД.ММ.ГГГГ ему выдано разрешение на строительство магазина на указанном земельном участке со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. За этот период он на указанном участке осуществил планировочные работы, корчевание, подвоз грунта, устройство фундамента магазина. Срок действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство не продлял, поскольку устно ему было в этом отказано. В установленный разрешением на строительство срок здание магазина не возвел в связи с трудным финансовым положением. В ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в Администрацию Еткульского муниципального района с заявлением о продлении срока договора аренды и разрешения на строительство, в чем ему было отказано в связи с наличием на земельном участке объекта, права на который не зарегистрированы. Между тем, зарегистрировать право собственности на возводимый им объект он не имеет возможности в связи с истечением срока действия договора аренды. Полагает, что у него имеются предусмотренные законом основания для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок и признания права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку по истечении срока договора он продолжает пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Кроме того, он вправе приобрести данный участок в аренду сроком на 3 года для завершения строительства спорного объекта без проведения торгов, так как земельный участок предоставлен ему до ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано, если земельный участок представлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования. В обоснование указав те же обстоятельства. По истечению срока действия разрешения на строительство и срока действия договора аренды земельного участка он пытался их продлить, однако ему в этом было отказано. С письменными заявлениями в орган местного самоуправления он не обращался. Доказательств, подтверждающих факт данных обращений, у него нет. 

Представитель ответчика - Администрации Еткульского муниципального района - в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен, просит дело рассмотреть без их участия. В представленном суду отзыве выразил несогласие с иском. Указав, что в ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен спорный объект, для завершения строительства магазина. В удовлетворении данного заявления истцу было отказано, поскольку право приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства имеет собственник указанного объекта. Истец собственником данного объекта не является. Срок действия договора № аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор был вправе преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на основании пункта 4.3.3 договора, однако данным правом не воспользовался. С заявлением о продлении договора он обратился в орган местного самоуправления только ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, оснований для признания договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты>м., по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес>», возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не имеется. Также истец не предпринимал мер к продлению разрешения на строительство спорного объекта. В ноябре 2019 г. было произведено обследование данного земельного участка, на котором расположен ленточный фундамент. Доказательств, что данный фундамент возведен в период срока действия разрешения на строительство не имеется. Кроме того, на испрашиваемом земельном участке проходит охранная зона воздушной линии 10 кВ № подстанция Шеломенцево, в связи с чем существуют ограничения в использовании данного земельного участка в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в частности, без письменного разрешения о согласовании с сетевыми организациями запрещается строительство зданий сооружений. В рассматриваемой ситуации имеются предусмотренные подп.5 ч.6 ст.66 Градостроительного кодекса РФ основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель третьего лица - Администрации Печенкинского сельского поселения - ФИО2 в судебном заседании выразила несогласие с иском. Пояснила, что Администрация поселения не имеет полномочий на распоряжение земельными участками, находящимися в не разграниченной государственной собственности. К ним истец за урегулированием поставленных в иске требований не обращался. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению. 

Глава 14 ГК РФ регламентирует правоотношения по приобретению (возникновению) права собственности. Основанием приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть договор купли-продажи, мены, дарения или иная сделка об отчуждении этого имущества, изготовление или создание для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретательная давность, при определенных условиях самовольная постройка (ст.ст.218, 219, 222, 234 ГК РФ).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч.1 ст.3 и ч.1 ст.4 ГПК РФ).

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если соблюден ряд условий:

- участок, на котором возведена постройка, принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды;

- постройка соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);

- соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и др.), а также права других лиц.

В судебном заседании установлено, что неоконченный строительством объект - здание магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес> имеющий процент готовности 6%, возводится по истечении срока действия разрешения на строительство (срок действия разрешения истек ДД.ММ.ГГГГ), без учета градостроительных и строительных норм и правил, на земельном участке, правообладателем которого истец не является (срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ). Кроме того, суду не представлено доказательств, что возводимый объект соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки, что соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и др.), а также права других лиц. Застройщик не имеет надлежащим образом оформленной и соответствующей требованиям закона проектной документации. Представленный суду эскизный проект, выполненный ООО «Проект плюс» от 2013 года, такой документацией не является. 

Согласно положениям ст.ст.1, 2, 8, 9, 30, 36consultantplus://offline/ref=3629710B9B0A5BF14B01437300859F0A0EA5EA31C9C842A1EA9A30C1569183C3B61E9566D70510FAK0iDM, 44, 47, 48, 55ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Состав проектно-сметной документации определен статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года N 87.

В соответствии с п.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Пунктами 11,12 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка. В состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий (п.1 ст.47 ГрК РФ).

Из анализа Положения о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию следует, что проектная документация состоит из текстовой части, которая содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения; из графической части, которая отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме, иными словами содержит требования к результату выполняемых работ.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

В соответствии со ст.49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Представленный истцом эскизный проект данным требованиям не соответствует. 

Более того, спорный объект возводится с отступлением от градостроительного плана, подготовленного Управлением строительства и архитектуры Администрации Еткульского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым максимальный процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>. должен составлять не более 50%. Фактически же застраиваемая зданием магазина площадь составляет 

<

данные изъяты> 

Кроме того, следует учесть, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного истцу для строительства магазина, истек ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор ФИО1 не воспользовался предоставленным ему пунктом 4.3.3 договора правом преимущественного перед другими лицами заключения договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. После прекращения действия договора аренды земельного участка участок истцу не предоставлялся, на каком бы то ни было праве. Отсутствует у истца право на земельный участок и при рассмотрении иска. Поскольку истец не является правообладателем земельного участка, где расположена постройка, он не может претендовать на признание права на самовольную постройку по норме ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда ПРФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Указанный в техническом паспорте на объект незавершенного строительства процент готовности в 6% не свидетельствует о полном завершении работ по сооружению фундамента. Следовательно, такой объект не является объектом капитального строительства.

Доводы истца о том, что в ходе судебного разбирательства органом технической инвентаризации изготовлен новый технический паспорт, в котором указан иной процент готовности - 37%, не соответствуют действительности. В разделе «Описание конструктивных элементов и определение износа здания и его частей» указан удельный вес конструктивных элементов в размере 37%, но не процент готовности. Более того, в наименовании конструктивных элементов качестве существующих указаны полы (3% удельного веса), водопровод и канализация (28% удельного веса). Между тем, фактически ни полов, ни каких-либо коммуникаций у возводимого истцом объекта не имеется. Из пояснений истца и представленных суду фотографий усматривается сооружение фундамента из фундаментных блоков, частичное сооружение отмостки, укладка плит перекрытия. 

При таких обстоятельствах, условия, при которых возможно признание права собственности на самовольно возводимое истцом неоконченное строительством здание магазина - отсутствуют. Данный объект не может быть введен в гражданский оборот.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации Еткульского муниципального района о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес> возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прилегает с восточной стороны к земельному участку по 

<

адрес>», отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Председательствующий: