Дело (УИД) №60RS0004-01-2023-000279-87

Производство № 2-182/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года рп.Бежаницы Псковской области

Бежаницкий районный суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Понедельченко Е.А.,

при секретаре Малафеевой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Акционерному обществу «Добрывичи» о признании права собственности на жилой дом по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действуя через представителя по доверенности ФИО1, обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Добрывичи» (далее - АО «Добрывичи») о признании права собственности на жилой дом по договору купли-продажи.

В обоснование заявления указал, что 01 августа 2008 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому он приобрел в собственность жилой дом, 1988 года постройки, общей площадью 82,4 кв.м., расположенный по адресу: .... Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: определены предмет договора и цена. Договор был сторонами исполнен надлежащим образом, имущество передано от продавца покупателю, цена договора оплачена, правомерность заключения договора никем не оспорена. За все время владения истцом указанным объектом недвижимости каких-либо притязаний на него со стороны третьих лиц не было. Истец полагает, что поскольку договор купли-продажи жилого дома был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного дома, то указанная сделка является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным. Однако техническая инвентаризация объекта не проводилась, на кадастровом учете жилой дом не стоит, право собственности продавца по указанному договору на него не зарегистрировано, в связи с чем зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке истец не имеет возможности. В целях определения технических характеристик здания и его местоположения относительно кадастрового деления 27 февраля 2023 года был изготовлен технический план спорного объекта недвижимости, согласно которому он имеет уточненную общую площадь 83,0 кв.м., расположен в кадастровом квартале .... Истец считает, что является добросовестным приобретателем, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на жилой дом, 1988 года постройки, общей площадью 83,0 кв.м., расположенный по адресу: ..., в кадастровом квартале ....

В судебное заседание истец ФИО4, извещенный надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, не явился, воспользовался правом ведения дела в суде через своего представителя. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что спорный дом был приобретен его доверителем на законных основаниях, договор купли-продажи содержит все существенные условия, договор исполнен, однако, зарегистрировать сделку и переход права собственности не представляется возможным, поскольку право собственности продавца на указанный жилой дом не было зарегистрировано, правоустанавливающие документы отсутствуют. В связи с тем, что объект недвижимости не стоит на кадастровом учете, пришлось делать технический план, при этом, при проведении технических работ произошло увеличение площади дома, так как метод измерения площади объектов недвижимости в настоящее время отличается от того, как это делали в прошлом: сейчас все замеры делаются лазерной рулеткой, а не ручной, не учитываются перегородки и другие сооружения. 

Представители ответчика - АО «Добрывичи», ФИО2 и ФИО3, в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме и просили их удовлетворить, пояснив, что зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости хозяйство не имело возможности в связи с финансовыми трудностями. Спорный жилой дом был построен колхозом «Путь к коммунизму». Данный дом с 2008 года предоставлен для проживания ФИО4, как работнику хозяйства, после чего было принято решение о продаже ему этого дома. С ФИО4 был заключен договор купли-продажи, в котором были оговорены все существенные условия, денежные средства от покупателя продавцом были получены, никаких претензий в отношении спорного имущества продавец не имеет. Также представители ответчика пояснили, что инвентарные номера домам они не присваивали, в д.... одновременно рядом строились три дома, один из которых и был продан истцу. 

Представитель третьего лица - Администрации сельского поселения «Чихачевское» Бежаницкого района Псковской области, извещенной надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился. Согласно позиции, изложенной письменно в представленном суду заявлении, администрация сельского поселения исковые требования ФИО4 поддерживает, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, каких-либо возражений по существу рассматриваемого спора не представил. 

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.69 Федерального Закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Как следует из материалов дела, в частности, согласно инвентарной карточке учета основных средств (для зданий и сооружений) колхоза «Путь к коммунизму» объект основных средств: жилой дом, 1988 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 82,4 кв.м., расположенный в д...., принят к бухгалтерскому учету 30 декабря 1988 года, с первоначальной стоимостью - 11979 рублей, переоценка на 01 января 1998 года - 67653 рубля 66 копеек; в данной карточке также имеется отметка «продан» (л.д.28).

Из справки, предоставленной АО «Добрывичи» 06 марта 2023 года за №02, следует, что колхоз «Путь к коммунизму» Бежаницкого района Псковской области реорганизован в СТОО «Добрывичи» 14 декабря 1992 года на основании распоряжения Администрации Бежаницкого района Псковской области №779 от 10 декабря 1992 года; СТОО «Добрывичи» реорганизовано в ОАО «Добрывичи» на основании решения общего собрания (протокол №1 от 30 мая 1998 года); ОАО «Добрывичи» переименовано в АО «Добрывичи» на основании решения повторного очередного общего собрания акционеров (протокол от 25 апреля 2018 года б/н), которое является его правопреемником (л.д.20). 

Как следует из распоряжения Администрации Бежаницкого района Псковской области №779 от 10 декабря 1992 года «О прекращении деятельности колхоза «Путь к коммунизму», в соответствии с решением общего собрания колхозников колхоза «Путь к коммунизму» (протокол №4 от 13 ноября 1992 года) о его преобразовании в сельскохозяйственное товарищество с ограниченной ответственностью и на основании постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» деятельность колхоза прекращается с 14 декабря 1992 года; права и обязанности, оставшиеся у колхоза на 14 декабря 1992 года, переходят к СТОО «Добрывичи» (л.д.21).

Из передаточного акта от 30 мая 1998 года усматривается, что правопреемником СТОО «Добрывичи» считается ОАО «Добрывичи», при преобразовании СТОО «Добрывичи», в лице председателя Правления, передает, а ОАО «Добрывичи», в лице генерального директора А.., принимает имущество, нематериальные активы, сырье, материалы, обязательства кредиторов и должников по состоянию на 30 мая 1998 года, в том числе основные средства в виде зданий, сооружений, машин и оборудования (по списку Приложения к передаточному акту) (л.д.24).

В указанном Приложении к передаточному акту от 30 мая 1998 года значится, в том числе, жилой дом в д...., 1988 года постройки, с балансовой стоимостью 67653 рубля 66 копеек, с остаточной стоимостью 37209 рублей 54 копейки (л.д.25-27).

На основании распоряжения Администрации Бежаницкого района Псковской области №360-р от 17 июля 1998 года ОАО «Добрывичи» зарегистрировано с получением прав и обязанностей СТОО «Добрывичи» согласно передаточному балансу, генеральный директор - А. (л.д.29). 

Как усматривается из содержания приказа №01 от 18 мая 2018 года о переименовании организации, в связи с утверждением новой редакции Устава Общества (протокол повторного очередного общего собрания акционеров от 25 апреля 2018 года б/н), в целях приведения Устава Общества в соответствие с Федеральным законом №99-ФЗ от 05 мая 2014 года, на основании записи, внесенной в Единый государственный реестр юридических лиц от 18 мая 2018 года, Общество было переименовано в Акционерное общество «Добрывичи», сокращенное наименование - АО «Добрывичи» (л.д.30). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23 марта 2023 года Акционерное общество «Добрывичи» с 17 февраля 2021 года находится в стадии ликвидации; лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица, - председатель ликвидационной комиссии ФИО2 (л.д.14-19). 

Как следует из предоставленной ответчиком копии выписки из книги «Расчет амортизационных отчислений по основным средствам» по состоянию на 1 января 1997 года, в графе «Жилые дома» в разделе «наименование основных средств» по д.... значится жилой дом, 1988 года постройки, стоимостью 67653 рубля 66 копеек, с пометкой «И.» (л.д.97). Согласно предоставленной выписке из книги по счету «Основные фонды. Расчет амортизации за 2007-2008 годы» в графе «Жилые дома 2007 год» значится жилой дом, 1988 года постройки, балансовой стоимостью 67653 рубля 66 копеек, с пометкой «Н.», а в графе «Жилые дома 2008 год» значится жилой дом, 1988 года постройки, балансовой стоимостью 67653 рубля 66 копеек, пометка «Н.» перечеркнута, написано «продан - М-вы» (л.д.98, 99).

Согласно справке АО «Добрывичи» №2 от 15 июня 2023 года жилой дом, расположенный в д...., 1988 года постройки, общей площадью 82,4 кв.м., по состоянию на 01 августа 2008 года находился на балансе ОАО «Добрывичи»; продан ФИО4 01 августа 2008 года; списан с баланса на основании акта на списание основных средств от 01 августа 2008 года (л.д.93).

Из предоставленной копии акта на списание основных средств (жилые здания) по ОАО «Добрывичи» от 01 августа 2008 года следует, что на основании решения Совета директоров от 20 мая 2008 года, протокол №3, списаны с баланса хозяйства жилые дома, проданные в собственность, в том числе жилой дом, 1988 года ввода в эксплуатацию, балансовой стоимостью 67653 рубля 66 копеек (л.д.96). 

В соответствии с п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22, Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, с учетом того, что по передаточному акту основных средств от 30 мая 1998 года из СТОО «Добрывичи» в ОАО «Добрывичи», а также по всем описям основных средств по ОАО «Добрывичи» указан только один жилой дом в д...., 1988 года постройки, с балансовой стоимостью 67653 рубля 66 копеек, как и в инвентарной карточке учета основных средств, вышеуказанный жилой дом действительно принадлежал колхозу «Путь к коммунизму», затем был принят на баланс в СТОО «Добрывичи», в последующем реорганизованное в ОАО «Добрывичи»; факт принадлежности спорного жилого помещения ответчику лицами, участвующими в деле, не оспаривается; спорное жилое помещение до 01 августа 2008 года принадлежало ОАО «Добрывичи». 

В ст.209 ГК РФ закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно договору купли-продажи жилого дома от 01 августа 2008 года Открытое акционерное общество «Добрывичи» в лице генерального директора А.., действующего на основании Устава, передало в собственность ФИО4, ... года рождения, жилой дом, 1988 года постройки, щитовой, обложенный кирпичом, состоящий из 3-х комнат, общей площадью 82,4 кв.м., в том числе жилой - 49,03 кв.м., расположенный по адресу: ...; цена объекта - 20000 рублей, плата вносится покупателем в течение 3-х дней, оплата производится единовременно; договор купли-продажи является одновременно и актом передачи; договор подлежит регистрации в Администрации сельского поселения «... волость» (л.д.11). На договоре имеется отметка специалиста Администрации сельского поселения «... волость» о его регистрации, заверенная подписью специалиста и печатью органа местного самоуправления (л.д.12).

В материалах дела имеется копия квитанции к приходному кассовому ордеру №... от 01 августа 2008 года, согласно которой ФИО4 уплатил в кассу ОАО «Добрывичи» 20000 рублей за покупку жилого дома (л.д.13).

Согласно п.5.1 Устава ОАО «Добрывичи» в редакции, утвержденной Общим собранием акционеров ОАО «Добрывичи» (протокол №1 от 22 марта 2002 года), действовавшей на момент продажи спорного жилого дома, органами управления юридического лица являются: Общее собрание акционеров, Совет директоров и генеральный директор - единоличный исполнительный орган (л.д.100-109).

Согласно выписке из протокола №1 общего собрания членов СТОО «Добрывичи» от 30 мая 1998 года генеральным директором ОАО «Добрывичи» постановлено избрать А. (л.д.23).

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также, все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов гражданского дела, договор от 01 августа 2008 года между сторонами исполнен; оплата по договору произведена ФИО4 в полном объеме; объект недвижимости (жилой дом) передан продавцом покупателю, споров и разногласий относительно предмета договора между ФИО4 и АО «Добрывичи» (правопреемником продавца) не имеется. 

В соответствии с предоставленной МП МО МВД России «...» 26 мая 2023 года адресной справкой ФИО4, ... года рождения, зарегистрирован по месту жительства с 02 октября 2000 года по адресу: ... (л.д.73).

Из предоставленной Администрацией сельского поселения «Чихачевское» Бежаницкого района Псковской области справки №24 от 03 марта 2023 года следует, что в деревне ... номера домов не присваивались (л.д.48).

Согласно предоставленной АО «...» выписке от 17 февраля 2023 года из лицевого счета №... по д.... значится квартиросъемщик/владелец ФИО4, которым ежемесячно, начиная с февраля 2008 года, производится оплата электроэнергии в соответствии с показаниями счетчика (л.д.49-51). 

Согласно заключению кадастрового инженера К.., являющегося кадастровым инженером саморегулируемой организации кадастровых инженеров «...», представленного в техническом плане здания от 27 февраля 2023 года, жилой дом, 1988 года завершения строительства, расположен по адресу: ..., в пределах кадастрового квартала ...; земельный участок, на котором находится жилой дом, не сформирован; документы о присвоении адреса отсутствуют; общая площадь здания определена как сумма площадей всех этажей здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен, вычислена с учетом внутренних перегородок и стен, и составила 83,0 кв.м. (л.д.31-42).

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, ФИО4 не имеет возможности зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома, совершенную 01 августа 2008 года, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности этого имущества ОАО «Добрывичи», которое в свою очередь не оформило право собственности на данное имущество в соответствии с действующим законодательством.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 мая 2023 года №..., в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах ФИО4, ... года рождения, на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости на территории Псковской области (л.д.68). 

По сообщению ... отдела ГБУ ... области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 06 июня 2023 года №1767 сведения о ФИО4, ... рождения, и об объекте недвижимости (жилом доме), общей площадью 82,4 кв.м., 1988 года постройки, расположенном по адресу: ..., в архиве ... отдела отсутствуют (л.д.82).

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из чч.3-6 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (ч.3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч.4). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч.6).

Как разъяснено в п.60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22, Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

На основании изложенного, исходя из положений названных выше норм материального права, в условиях установленного факта законного основания приобретения ФИО4 жилого дома; учитывая отсутствие данных о зарегистрированных правах кого-либо на спорный объект недвижимости, а также при отсутствии у ответчика необходимых документов для государственной регистрации права; учитывая сведения об общей площади жилого дома, содержащиеся в технической документации, как верные; принимая во внимание, что истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за имущество; принимая признание иска ответчиком, которое не нарушает права и интересы сторон и иных лиц и не противоречит действующему законодательству,суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 о признании за ним права собственности на имущество, являющееся предметом спора.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Акционерному обществу «Добрывичи» о признании права собственности на жилой дом по договору купли-продажи удовлетворить.

Признать за ФИО4, ... года рождения (паспорт ...), право собственности на жилой дом, 1988 года постройки, общей площадью 83,0 кв.м., расположенный по адресу: ..., в пределах кадастрового квартала ..., по договору купли-продажи от 01 августа 2008 года.

Установленное настоящим решением право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Бежаницкий районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение принято судом в окончательной форме 20 июня 2023 года.

...

...

...

Судья Е.А.Понедельченко