ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Смоленского областного суда

07 августа 2019 года г. Смоленск

Президиум Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Ерофеева А.В.,

членов президиума Перова А.Е., Винеля А.В., Гузенковой Н.В. Фурман Т.А., 

ФИО3, 

с участием прокурора Коданёва Д.В.,

по докладу судьи Руденко Н.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Антей» к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора коммерческого найма, выселении, взыскании задолженности за наем жилья и коммунальные услуги, неустойки,

кассационную жалобу ФИО4, поступившую в суд 14 июня 2019 года, на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 08 ноября 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 19 февраля 2019 года,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Антей», уточнив требования, обратилось в суд с иском к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6, о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения – комнаты ...; выселении ответчика и ее несовершеннолетних сыновей из указанного помещения без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета ФИО4 и ФИО5; взыскании с ФИО4 задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за период с 01.10.2017 по 31.05.2018 в сумме 26 968 руб. 83 коп., неустойки за период с 11.11.2017 по 21.06.2018 в размере 1 123 руб. 15 коп., госпошлины в сумме 13 043 руб.

В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что по договору купли-продажи от 06.11.2014 приобрело спорное домовладение, которое использовалось продавцом, ОАО «САХКО» (бывший Смоленский хлебобулочно-кондитерский комбинат), в качестве общежития. Ответчица, которая проживает и зарегистрирована в комнате № совместно со своими детьми ФИО5, (дата) г.р. и ФИО6, (дата) г.р., не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев, что дает наймодателю право требовать в судебном порядке выселения ответчиков и взыскания задолженности.

ФИО4 и ее представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, сославшись на то, что спорное жилое помещение предоставлено ответчице на период трудовых отношений с ОАО «САХКО», соответственно занимает она его на условиях договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, и оно является ее единственным жильем. Кроме того, считают, что плата за жилое помещение должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Смоленска.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 08 ноября 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 19 февраля 2019 года, исковые требования ООО «Антей» удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ФИО4 просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

20 июня 2019 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 26 июня 2019 года.

Определением судьи Смоленского областного суда от 10 июля 2019 года кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Смоленского областного суда.

Заслушав доклад судьи Руденко Н.В., возражения на кассационную жалобу представителей ООО «Антей» ФИО8 и ФИО9, мнение прокурора Коданёва Д.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 09.12.2010 г. №353-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения судами допущены. 

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочного - кондитерского комбината от 30.09.1992 имущество комбината, в том числе домовладение ..., являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО «САХКО».

ФИО4 с (дата) зарегистрирована и проживает совместно со своими несовершеннолетними детьми ФИО5, (дата) г.р. и ФИО6, (дата) г.р. в комнате № указанного домовладения, предоставленной ей ОАО «САХКО» как сотруднику данного Общества в связи с трудовыми отношениями.

На основании договора купли-продажи от 28.05.2014 указанное общежитие передано в собственность ООО «Антей», государственная регистрация перехода права собственности в ЕГРП произведена 06.11.2014.

Приказом Генерального директора ОАО «САХКО» № от (дата) плата за наем жилых помещений в общежитии ... с 01.10.2011 установлена в сумме 112 руб. 86 коп. за один квадратный метр занимаемой комнаты за 1 месяц. Приказом директора ООО «Антей» от (дата) № установленный ранее размер платы за наем оставлен без изменения.

Судом установлено, что ФИО4 свои обязательства по внесению платы за наем жилья и коммунальные услуги надлежащим образом не исполняет. Так, заочным решением мирового судьи судебного участка № 5 в г.Смоленске от 14.12.2017 с ФИО4 в пользу ООО «Антей» взыскана задолженность за период с 01.06.2016 по 30.09.2017, которая ответчиком не погашена, возбужденное судебным приставом-исполнителем на основании выданного исполнительного листа исполнительное производство окончено 27.11.2018 по причине отсутствия денежных средств и имущества должника. Кроме того, у ФИО4 имеется задолженность перед предыдущим собственником общежития - АО «САХКО» за период с 30.04.2013 по 05.11.2014 в сумме 11104 руб. 74 коп., взысканная судебным приказом мирового судьи судебного участка № 5 в г.Смоленске от 18.07.2016.

Судом также установлено, что задолженность ФИО4 по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за период с 01.10.2017 по 31.05.2018 составляет 26 968 руб. 83 коп. 

Начисление платежей за указанный период производилось с учетом размера общей площади помещения (10,8 кв.м.), количества зарегистрированных в жилом помещении граждан (2 человека: ФИО4, ФИО5, (дата) г.р.), в соответствии с установленными тарифами. Кроме того, в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ на сумму задолженности за указанный период истцом начислена неустойка за период с 11.11.2017 по 21.06.2018 в размере 1 123 руб. 15 коп.

Суд, установив, что ФИО4 свои обязательства по внесению платы за наем комнаты и коммунальные услуги должным образом не исполняет, систематически нарушает обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Антей» о взыскании задолженности за наем жилья и коммунальные услуги, неустойки.

В этой связи доводы жалобы о том, что плата за жилую площадь и места общего пользования в жилых помещениях дома ... должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Смоленска, во внимание приняты быть не могут, поскольку указанное домовладение с 2014 года находится в собственности ООО «Антей», которое вправе самостоятельно устанавливать для проживающих в данном общежитии граждан размер платы за наем. Установленный Обществом размер платы - 112 руб. 86 коп. за один квадратный метр занимаемой комнаты в судебном порядке ФИО4 не оспорен и не отменен.

Разрешая требования ООО «Антей» о расторжении заключенного между сторонами договора найма жилого помещения и выселении ответчика и ее несовершеннолетних детей из принадлежащего истцу жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, суд, руководствуясь п. 2 ст. 687 ГК РФ, исходил из того, что ФИО4 при вселении в спорное жилое помещение, вступила в отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде, при этом имеется вступившее в законную силу решение мирового судьи судебного участка № 5 г. Смоленска от 14.12.2017, которым установлено, что ответчик фактически занимает спорное жилье на условиях договора коммерческого найма, не вносит ООО «Антей» плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги с июня 2016 года, т.е. более шести месяцев подряд, доказательств наличия уважительных причин для невнесения платы в течение длительного периода времени ответчиком суду не представлено, каких-либо мер, направленных на погашение задолженности, ею не предпринималось; выселение нанимателя за невнесение оплаты за жилье и коммунальные услуги признается мерой ответственности за нарушение обязательств, вытекающих из договора жилищного найма, удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом суда первой инстанции.

Между тем, выводы судов в части расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и выселения сделаны с существенным нарушением норм материального права. Ссылка судов первой и апелляционной инстанции на приведенное решение судьи мирового суда не свидетельствует о проживании ответчика в общежитии на условиях коммерческого найма. Данным решением суда лишь взыскана задолженность ФИО4 за наем жилья. Более того, решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 декабря 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 14 марта 2017 года, в удовлетворении иска ООО «Антей» к ФИО4, ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению договоров коммерческого найма отказано.

Однако указанные выше обстоятельства судом не были приняты во внимание при разрешении дела.

Так, статьей 40 Конституции Российской Федерации установлено право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Статья 109 ЖК РСФСР, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривала, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

В соответствии с п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совмина РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328, жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которых находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме.

Статьей 13 Вводного закона установлено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 Жилищного кодекса РСФСР.

Таким образом, статья 13 указанного закона дополняет определенный частью 2 статьи 103 ЖК РФ перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений.

В соответствии с п.п. 6, 12 ч. 1 ст. 108 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Тем самым, с учетом заявленных исковых требований, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств, являлось выяснение наличия совокупности предусмотренных статьей 13 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ условий, при которых ответчик с несовершеннолетними детьми, не могла быть выселена из общежития, без предоставления другого жилого помещения.

Следовательно, суду надлежало выяснить, обладала ли ФИО4 к моменту введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 г.) статусом лица, названного в пунктах 6 и 12 статьи 108 Жилищного кодекса РСФСР.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, вселение ФИО4 в жилое помещение в общежитие произошло вследствие трудовых отношений с организацией, предоставившей ей жилое помещение для проживания на период работы в этой организации. ФИО4 с (дата) зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом помещении, совместно с ней в указанном помещении с момента рождения проживают ее дети ФИО5, (дата) г.р. и ФИО6, (дата) г.р. То есть, жилое помещение было предоставлено ответчику до 01.03.2005 г. 

На момент введения в действие Жилищного кодекса РФ на иждивении ФИО4 как одинокого лица находился ее ребенок – ФИО5, (дата) г.р., а в настоящее время на ее иждивении находятся двое детей, иного жилья ответчик в собственности не имеет. После передачи домовладения ... в собственность ООО «Антей» в письменном виде договор коммерческого найма между ООО «Антей» и ответчиками не заключался. 

Удовлетворяя исковые требования ООО «Антей» о расторжении заключенного между сторонами договора найма жилого помещения и выселении ответчика и ее несовершеннолетних детей из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, суд ограничился лишь формальным указанием на то, что ответчик не вносит ООО «Антей» плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги с июня 2016 года, т.е. более шести месяцев подряд, что в силу п. 2 ст. 687 ГК РФ является основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и выселения.

Кроме того, из пояснений сторон, данных ими в судебном заседании, следует, что ФИО4 проработала на данном предприятии не менее 10 лет, однако суд не устанавливал стаж работы ФИО4 в ОАО «САХКО», предоставившей ей спорное жилое помещение. В материалах дела сведения о стаже ответчика, в частности копия трудовой книжки, отсутствуют. Суд также, располагая данными об отсутствии у ответчиков в собственности иного жилья, не выяснял, являются ли они малообеспеченными и имеющими право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма.

Приведенные обстоятельства являются юридически значимыми, однако, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки судами.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, не устранены судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы ФИО4 о допущенном судами существенном нарушении норм материального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов заявителя, заслуживают внимания, в связи с чем оспариваемые судебные акты в части требований ООО «Антей» о расторжении договора коммерческого найма и выселении надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

Постановил:

Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 08 ноября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 19 февраля 2019 года в части требований ООО «Антей» о расторжении договора коммерческого найма и выселении отменить, дело направить в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Председательствующий президиума

Смоленского областного суда А.В. Ерофеев