Дело №3а-14/2021 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июня 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-14/2021 по административному исковому заявлению ООО «Вайлдберриз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вайлдберриз» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, не согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, согласилась с выводами эксперта, возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов экспертизы не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: 

- 

<

данные изъяты>, площадью 267 860 +/- 543 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, для прочих специальных целей, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- 

<

данные изъяты>, площадью 150 144 +/- 407 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно выписке о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков на дату оценки составляет 339 608 979,6 руб. (к/н 

<

данные изъяты>) и 200 286 090,24 руб. (к/н 

<

данные изъяты>).

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №25.11/10-20А и №25.11/10-20Б, составленные оценщиком ООО «Гранд Реал». В соответствии с указанными отчетами, стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки составляет 106 535 958 руб. (к/н 

<

данные изъяты>) и 59 716 773 руб. (к/н 

<

данные изъяты>).

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке представленным административным истцом, о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «СБС» ФИО3

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляет 336 785 912 рублей (к/н 

<

данные изъяты>) и 188 779 153 рублей (к/н 

<

данные изъяты>). 

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания. Для дачи пояснений по замечаниям административного истца, в судебное заседание был вызван эксперт ФИО3

Как следует из пояснений эксперта ФИО3 в судебном заседании, во-первых, при сравнении аналогов эксперт руководствуется положениями теории и практики оценочной деятельности, а также нормами оценочного законодательства. Сопоставление объектов, относящихся к одному сегменту рынка, возможно и допустимо в соответствии с п. 22 ФСО №7. Эксперт сопоставила объекты-аналоги и объект исследования и внесла (на основании имеющейся информации) необходимые корректировки. Расчет корректировки на коммуникации представлен на стр.55 заключения, подробная информация по аналогам на стр. 65-71 заключения. Корректировке подвергнуты аналоги №1 и №4 в связи с наличием у них некоторых коммуникаций.

Во-вторых, по мнению эксперта, рецензент буквально понимает термин «коммуникации по границе». Эксперт исходила из того, что термины «коммуникации по границе» и «отсутствие коммуникаций» - тождественны. В справочной литературе характеристики удаленности коммуникаций от границ объектов, а также возможные корректировки по данному фактору (удаление коммуникаций) не описаны. Термины: «значительное/незначительное удаление», «приближенное/удаленное положение» коммуникаций - отсутствуют. Эксперт исходила из того, что коммуникации либо есть на объекте, либо их нет. Стоит так же отметить, что нахождение коммуникаций по границе участка далеко не означает, что собственник может подключиться именно к ним.

Кроме того, рецензент ссылается на информацию в отчетах об оценке №25.11/10-20А и №25.11/10-20Б и утверждает, что на дату оценки земельные участки не имели инженерных коммуникаций по границе. Данное утверждение спорно. Исходя из анализа отчетов компании «Гранд Реал» следует, что коммуникации находятся в непосредственной близости от объектов. Более того, правообладатель получил все разрешения на подключение. В данном случае, объекты исследования, как минимум не уступают аналогам по фактору наличия коммуникаций.

Таким образом, информация, существенная для определения стоимости объекта, учтена. Факторы, влияющие на стоимость объекта - учтены. Неоднозначность толкования либо введение в заблуждение экспертом не допущено. Нарушений пункта 5 ФСО №3 и пункта 22 ФСО №7 не выявлено.

При ответе на замечания административного истца эксперт указала, что на стр. 51 заключения приведен скриншот справочника, где составители дают рекомендации по применению. Там достоверно указано, что данные справочника распространяются на дату 01.01.2018 года и более ранние периоды.

Сводные аналитические данные, положенные в основу составления справочника, есть не что иное, как отображение тенденций предшествующих периодов. Таким образом, давая рекомендации по применению, составители справочника опираются на статистику и опросы, проведенные до 2018 года. Однако, к открытой публикации Справочник был подготовлен лишь в 2019 году, поэтому эксперт не усматривает со своей стороны нарушений п.8 ФСО № 1 даже с формальной точки зрения: «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Таким образом, информация, существенная для определения стоимости объекта, учтена. Факторы, влияющие на стоимость объекта - учтены. Неоднозначности толкования либо введение в заблуждение не допущено, в связи с чем нарушений п.5 ФСО №3 и п.8 ФСО №1 не выявлено.

Помимо вышеизложенного эксперт пояснила, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Так, эксперт сопоставила объекты-аналоги и объект исследования и внесла (на основании имеющейся информации) необходимые корректировки. Расчет группы корректировок на расположение объектов подробно описан на стр.50-52 заключения, информация по аналогам приведена на стр. 65-71 заключения. Все рассматриваемые аналоги и объекты исследования расположены в периферийных зонах (промзонах) городов Ногинск и Электросталь. Границы указанных городов примыкают друг к другу (общая агломерация). Зона удаления от МКАД идентична - в одном поясе. Статус населенных пунктов, городов Ногинск и Электросталь - идентичен. Эксперт не имел права присваивать объектам исследования статус «прочих населенных пунктов» или «райцентров сельскохозяйственных районов» (или т.п.). Все объекты (и аналоги в том числе) относятся к районным центрам с развитой промышленностью.

Дополнительно эксперт пояснила, что город Электросталь не входит в Ногинский район и является административной единицей областного подчинения. Таким образом, по мнению эксперта, город Ногинск и город Электросталь – равнозначны. Более того, согласно представленному анализу г. Электросталь коммерчески более привлекателен, нежели г. Ногинск. В связи с этим, всем аналогам присвоена минимальная повышающая корректировка.

Утверждение рецензента о низкой инвестиционной привлекательности объектов исследования в связи со «значительным удалением от Ногинска», «затруднительным подъездом» и т.п., также, по мнению эксперта, не соответствует действительности. Удаление от Ногинска незначительное, не является понижающим фактором. Транспортная обстановка у объектов исследования хорошая. В непосредственной близости от объектов исследования расположены: Фрязевское шоссе, Носовихинское шоссе, А-107 и ЦКАД.

Также эксперт обратила внимание, что отсылка рецензента к категории земли некорректна и, по сути, не имеет смысла. Для потенциального покупателя наиболее важным критерием является вид разрешенного использования (ВРИ) - индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Кроме того, на публичной кадастровой карте, разрешенное использование объекта исследования обозначено, как: для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; по документу: склады.

Исходя из пояснений эксперта, при внесении корректировок эксперт руководствуется общепринятой и широко используемой справочной литературой, которая не вызывает сомнения у большинства практикующих оценщиков, в том числе мониторингом рынка от издания «СтатРиэлт».

Эксперт приняла корректировку по нижней границе диапазона, учитывая фактор абсолютной стоимости. Не учитывать данный фактор эксперт не имела права.

Также эксперт пояснила, что сокрытия информации по аналогу №2 не допущено. Так, подробная информация по объекту-аналогу №2 представлена на стр. 67-68 заключения. Из приведенных источников информации следует, что объект представляет собой свободный земельный участок площадью 3,5 га, без подведенных коммуникаций.

Таким образом, эксперт пришла к выводу, что рецензент не представил нарушений и методологических ошибок в заключении судебной оценочной экспертизы.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять экспертному заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчетов об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении судебной оценочной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Вайлдберриз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- 

<

данные изъяты>, площадью 267 860 +/- 543 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, для прочих специальных целей, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 336 785 812 (триста тридцать шесть миллионов семьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот двенадцать) рублей;

- 

<

данные изъяты>, площадью 150 144 +/- 407 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 188 779 153 (сто восемьдесят восемь миллионов семьсот семьдесят девять тысяч сто пятьдесят три) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2021 года.