64RS0004-01-2024-004470-40

Дело № 2-3663/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2024 года город Балаково

Саратовская область

Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Петрова А.Н.,

при помощнике судьи Деминой Ю.Н., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО4 о взыскании денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи, в обоснование которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с расположенным на нем жилым домом, расположенных по адресу: Саратовская область, город 

<

данные изъяты> По условиям данного договора ФИО3 передал ФИО4 в качестве задатка денежные средства в сумме 500000 руб., который передан также в счет причитающейся с покупателя денежной суммы по договору купли-продажи. Согласно п. 1.5 предварительного договора стороны договорились совершить сделку купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Одним из существенных условий заключения основного договора была обязанность ФИО4 как продавца изготовить новый технический паспорт до подписания основного договора купли-продажи, поскольку на продаваемом земельном участке помимо жилого дома имеются другие капитальные строения, а именно гараж и баня, что подтверждается впиской БТИ, и которые на представленном при подписании предварительного договора техническом паспорте отсутствовали. В день заключения основного договора ответчик отказался от принятых на себя обязательств, пояснив, что изготавливать новы технический паспорт ФИО4 не намерена, в связи с чем подписание основного договора не состоялось. ФИО3 потребовал от ФИО4 возвратить ему сумму задатка, однако ответчик отказалась. ФИО3 просит суд взыскать с ФИО4 денежные средства, переданные им по предварительному договору купли-продажи, в размере 500000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8200 руб.

В судебное заседание истец ФИО3, ответчик ФИО5 не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки не известна. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО3 поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив также, что объектами предварительного договора купли-продажи, заключенного истцом с ответчиком, являлись земельный участок расположенным на нем жилым домом, однако на данном земельном участке также находятся иные строения, в том числе гараж и баня, не зарегистрированные в установленном законом порядке, но которые должны следовать судьбе земельного участка. С этой целью ФИО3 попросил изготовить технический паспорт, на которм были бы отражены данные строения, чтобы убедиться в том, что они расположены в границах земельного участка, не нарушают прав иных лиц, а также в том, что иные лица, в том числе собственники соседних участков, не смогут претендовать на данные строения. Действительно, в мае 2024 года на электронную почту истца поступила копия технического паспорта, однако на ситуационном плане не были отражены иные строения. В день заключения основного договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ, в оговоренные сторонами время и место ФИО3 явился для заключения договора, имея при себе денежные средства на приобретение недвижимого имущества. Однако ответчик отказалась представлять новый технический паспорт, на котором были бы отражены иные строения, в связи с чем основной договор купли-продажи не был заключен.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признал, пояснив, что истцу был предоставлен технический паспорт, изготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» после заключения предварительного договора, копия которого была направлена ФИО3 в мае 2024 года, до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не просил изготовить еще один технический паспорт. При этом, прибыв на заключение основного договора купли-продажи, ФИО3 не имел при себе денежных средств в размере, предусмотренном предварительным договором. На предложение предъявить денежные средства ФИО3 отвечал отказом. В тот же день после того, как стороны не достигли соглашения по заключению основного договора купли-продажи, по заказу ответчика был изготовлен новый технический паспорт. Представитель ответчика полагает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, в связи с тем, что у ФИО3 не имелось необходимых денежных средств. В то же время ФИО4 в настоящее время готова заключить с ФИО3 основной договор на прежних условиях.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу положений п.п. 1,2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу п.п. 1,2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиями которого продавец (ФИО4) продаст, а покупатель (ФИО3) приобретет в собственность недвижимое имущество, включающее в себя земельный участок площадью 

<

данные изъяты> с расположенным на нем жилым домом площадью 

<

данные изъяты>

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению о цене недвижимого имущества в сумме 13400000 руб., цена изменению не подлежит (10000000 руб. за жилой дом и 3400000 руб. за земельный участок).

В соответствии с п. 1.4.1 предварительного договора денежную сумму в размере 500000 руб. покупатель передал продавцу в момент подписания настоящего договора. Денежную сумму в размере 12900000 руб. покупатель обязуется передать продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 3.2 предварительного договора для обеспечения действительного требования покупателя по приобретению у продавца вышеуказанного объекта недвижимости и в счет выкупной цены за указанное недвижимое имущество продавец получил от покупателя, а покупатель передал продавцу задаток в сумме 500000 руб. при подписании настоящего договора. Акт приема-передачи денежных средств дополнительно составляться не будет.

В соответствии с п. 8.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению о совершении сделки (заключении основного договора купли-продажи) в 12 часов ДД.ММ.ГГГГ по адресу: Саратовская область, города Балаково, 

<

данные изъяты> Дополнительные предложения, уведомления либо напоминания о заключении основного договора купли-продажи сторонами направляться друг другу не будут.

Кроме того, в силу подп. «е» п. 2.1 предварительного договора продавце принимает на себя следующее обязательство: продавец обязуется сделать новый технический паспорт до подписания основного договора купли-продажи.

Сторонами не оспаривается, что на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты> жилого дома, являющегося предметом предварительного договора, также находятся капитальные строения, в том числе гараж и баня.

После заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО4 по электронной почте направила истцу копию Технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: Саратовская область, город Балаково, 

<

данные изъяты>, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ Саратовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». 

В разделе 4. Ситуационный план данного технического паспорта отражены план земельного участка и объекты индивидуального жилищного строительства, однако иные капитальные постройки, в том числе гараж и баня, в данном техническом паспорте не отражены.

Сторонами также не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 в оговоренное предварительным договором время встретились, ФИО3 потребовал от ответчика технический паспорт на приобретаемые объекты недвижимости, однако ФИО4 и ее представитель пояснили истцу, что предоставили Технический паспорт ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день, после того, как ФИО3 покинул место заключения основного договора купли-продажи, по заданию ФИО4 ИП 

<

данные изъяты> был изготовлен Технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: Саратовская область, город Балаково, ул

<

данные изъяты>

Согласно данному Техническому паспорту внешние стены бани (литер В) и сарая (литер Г) расположены прямо по границе земельного участка.

Суд, оценивая представленные сторонами доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ со всей определенностью приходит к выводу о том, что, не представив ФИО3 новый технический паспорт со всеми отраженными в нем капитальными строениями, расположенными на земельном участке, ФИО4 не выполнила условия подп. «е» п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, что явилось причиной, препятствующей для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а потому вина за неисполнение договора должна быть возложена на ответчика.

При этом, суд исходит из того, что, действительно на приобретаемом истцом земельном участке расположены капитальные строения, внешние стены которых расположены по границе земельного участка, и ФИО3 обоснованно требовал от ФИО4 предоставления технического паспорта, из которого бы усматривалось, что иные, приобретаемые вместе с земельным участком строения, не выходят за границы земельного участка, и на них не могут претендовать иные лица, а то обстоятельство, что для государственной регистрации основного договора купли-продажи не требуется технический паспорт, в данном случае значения не имеет.

Доводы ответчика о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, прибыв для заключения основного договора купли-продажи, не имел при себе денежных средств в размере, предусмотренном предварительным договором, и по этой причине не был заключен основной договор купли-продажи, о чем показали свидетели 

<

данные изъяты> объективно стороной ответчика не подтверждены, в свою очередь опровергаются показаниями свидетеля 

<

данные изъяты>

Законом и предварительным договором не предусмотрена обязанность покупателя до момента заключения основного договора предъявить имеющиеся у него денежные средства, а требования ФИО4, не исполнившей со своей стороны условия предварительного договора по изготовлению технического паспорта, о предъявлении денежных средств, являются необоснованными.

Кроме того, факт заключения предварительного договора и передачи ФИО4 задатка в размере 500000 руб. свидетельствует о реальном намерении ФИО3 приобрести указанные земельный участок и жилой дом.

Таким образом, учитывая все обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО4 денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, исходя из удовлетворенных исковых требований, в размере 8200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи - удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО4 

<

данные изъяты> в пользу ФИО3 (

<

данные изъяты>) денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 500000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8200 руб., а всего в сумме 508200 (пятьсот восемь тысяч двести) руб.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2024 года.

Судья