дело № 2-67/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 января 2020 года г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С., 

при секретаре судебного заседания Бочаровой Е.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к ФИО2 ФИО12 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительными разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, внесении изменений в сведения ЕГРН и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АС-АУДИТ ЦБ», уточнив исковые требования, обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании недействительной сделкой Договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общей площадью 1940 кв.м., с кадастровым номером 50:14:0040306:318, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> заключенного между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительной записи в ЕГРН № от 14.10.2013г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № исключении из ЕГРН записи № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № признании разрешения на строительство №№, выданного 05 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское ФИО2, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 12 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское ФИО2, - недействительными; признании недействительной записи в ЕГРН № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, исключении из ЕГРН записи № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №; внесении изменений в сведения ЕГРН о жилом доме с кадастровым номером №, изменив вид объекта недвижимого имущества со «здание» на «объект незавершенного строительства» с указанием степени готовности – 85 %, исключив сведения о годе ввода в эксплуатацию – 2014; признании за ООО «АС-Аудит ЦБ» права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

В обоснование иска ООО «АС-АУДИТ ЦБ» указало, что на основании Протокола № общего собрания участников ООО «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011г. у истца возникло право собственности на земельный участок, категория земель: 

<

данные изъяты>, общей площадью 1949 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> (далее – спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером №).

Согласно указанному Протоколу № общего собрания участников ООО «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011г. спорный земельный участок был образован путем раздела принадлежавшего на праве собственности истцу земельного участка с кадастровым номером № (с предыдущими кадастровыми номерами №

Право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на земельные участки с кадастровыми номерами № было зарегистрировано в установленном законом порядке. 

На основании указанных правоудостоверяющих документов на земельные участки с кадастровыми номерами № и постановления Главы Щелковского района о размещении объекта строительства по адресу: 

<

адрес> от 04.09.2002г. № истцу было выдано Разрешение № от 28.08.2003г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки на указанной территории, которое после раздела земельных участков распространило свое действие на спорный земельный участок с кадастровым номером №

На основании Разрешения № от 28.08.2003г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки на спорном земельном участке истцом была возведена коробка жилого дома общей площадью 320 кв.м.

При подготовке технического плана здания – жилой дом, расположенного на спорном земельном участке, с целью его ввода в эксплуатацию и постановки на государственный кадастровый учет, кадастровым инженером ФИО4 было выявлено, что жилой дом уже поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № о чем истцу было выдано заключение от 26.09.2019г. 

Истец, не совершавший действий по вводу жилого дома в эксплуатацию и по его постановке на государственный кадастровый учет, запросил выписки из ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером 50:14:0040306:559 и спорный земельный участок с кадастровым номером № из которых истцу стало известно, что в настоящее время согласно сведениям ЕГРН собственником имущества истца является ответчик.

Не имея сведений о документах, являющихся основанием приобретения ответчиком прав на спорное имущество, истец обратился в суд. 

Из полученного судом дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок истцу стало известно, что основанием перехода права собственности на спорный земельный участок от истца к ответчику явился Договор купли-продажи земельного участка, якобы заключенный между сторонами 26 декабря 2012г.

Истец указывает, что не совершал с ответчиком указанной сделки, являющейся основанием для перехода права собственности на спорный земельный участок, никаких договоров с ним не подписывал, в иные правовые отношения с ответчиком не вступал.

Истец полагает, что подписи, выполненные на правоустанавливающем документе ответчика на спорный земельный участок от имени истца, являются поддельными, что свидетельствует о том, что представленные ответчиком в регистрирующий орган документы по переходу права собственности являются сфальсифицированным, а воля ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на отчуждение спорного земельного участка ответчику – не выраженной.

Свои предположения истец подтверждает выводами судебной почерковедческой экспертизы.

Истец также указывает, что не давал разрешения ответчику на строительство на спорном земельном участке, равно ответчик не имеет отношения к строительству жилого дома на спорном земельном участке, в связи с чем выданные ответчику местной администрацией разрешение на строительство №№ от 05 февраля 2014г. со сроком действия до 05 февраля 2024г. и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ от 12 февраля 2014г. являются недействительными.

При этом истец обращает внимание суда, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было выдано ответчику спустя неделю со дня выдачи разрешения на строительство, что лишний раз подтверждает тот факт, что жилой дом ответчиком построен не был, а находился на спорном земельном участке на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка, что в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ является самостоятельным основанием для признания данной сделки недействительной. 

Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, истец указывает, что жилой дом с кадастровым номером № относится к объектам незавершенного строительства со степенью готовности 85%, сведения о котором не соответствуют сведениям ЕГРН, здание имеет ориентировочную дату постройки – не позднее 2007г.

То есть, на день совершения оспариваемой сделки указанный объект недвижимого имущества уже находился на спорном земельном участке не менее 5 лет, но при этом в договоре купли-продажи земельного участка никак не отражен, ответчику вместе с земельным участком не отчуждался, что является нарушением установленного ст.35 Земельного кодекса РФ запрета отчуждать земельный участок без расположенной на нем недвижимости и самостоятельным основанием для признания договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным.

В судебном заседании представитель истца адвокат Челнокова Н.В., действующая на основании ордера и доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений, просила удовлетворить, дополнительно пояснила, что оспариваемый договор является не только сфальсифицированным, но и не исполненным, так как ответчик не вступил в фактическое владение земельным участком, что подтверждается установленным фактом фальсификации подписи генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в передаточном акте к оспариваемой сделке, а также ответом председателя правления ТСЖ «Медвежьи Озера», из которого следует, что ответчик на территории коттеджного поселка не проживает, членом товарищества собственников жилья не является, членские взносы и коммунальные услуги не оплачивает. В самом обществе нет ни одного договора с ответчиком. Факт фальсификации оспариваемой сделки подтвержден заключением судебной почерковедческой экспертизы. Заключением эксперта в рамках судебной строительно-технической экспертизы установлено, что с 2007г. на спорном земельном участке имеется жилой дом, отнесенный экспертом к объектам незавершенного строительства, в связи с чем оспариваемой сделкой нарушен принцип единства земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества. Поскольку застройщиком спорного земельного участка был истец, что подтверждается имеющимся в материалах дела разрешением на строительство, то на день совершения оспариваемого договора земельный участок и незавершенный строительством объект принадлежали одному лицу – истцу, в связи с чем не могли отчуждаться порознь. Истец заявляет, что с ответчиком не знаком, не имел волеизъявления вступать с ним в правовые отношения и согласия на сделку с ответчиком не дает. Учитывая наличие нескольких оснований для признания недействительной оспариваемой сделки, истец просит заявленные исковые требования удовлетворить.

Второй представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений, просила удовлетворить, поддержала позицию представителя истца - Челноковой Н.В. 

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен. 

10 января 2020г. в адрес суда поступила срочная телеграмма об отложении судебного заседания в связи с нахождением ответчика в больнице. 

Право заявлять ходатайства, в том числе об отложении судебного заседания, в силу ст.35 ГПК РФ принадлежит исключительно лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем, указанная телеграмма поступила без заверения подписи отправителя в соответствии с п.114 Требований к оказанию услуг телеграфной связи в части приема, передачи, обработки, хранения и доставки телеграмм, утвержденных Приказом Министерства информационных технологий и связи Российской Федерации от 11.09.2007г. №, в связи с чем установить ее отправителя суду не представляется возможным. Следовательно, у суда не имеется оснований расценивать указанную телеграмму как содержащую ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства.

Ответчик был заблаговременно извещен о дате и времени судебного заседания, в связи с чем не был лишен возможности представить письменные доказательства суду и другим лицам, участвующим в деле, в порядке, установленном ст.71 ГПК РФ, в том числе и при том, что ответчик дважды лично знакомился с материалами дела – 17 декабря 2019г. и 24 декабря 2019г. 

Представитель третьего лица – Администрации городского округа Щелково Московской области ФИО5, действующая на основании доверенности (копия в деле), исковые требования оставила на усмотрение суда, о чем представила отзыв.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не явился, извещен. 

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, определил провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательств уважительности причин неявки.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, с учетом результатов проведенных по делу судебных строительно-технической и почерковедческой экспертиз, суд приходит к следующему.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № следует и сторонами не оспаривается, что на основании Протокола № общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011г. у ООО «АС-АУДИТ ЦБ» возникло право собственности на земельный участок, категория земель: 

<

данные изъяты>, общей площадью 1940 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> (далее – спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером №).

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов на указанный земельный участок.

Согласно Протоколу № общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011г. спорный земельный участок был образован путем раздела принадлежавшего на праве собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» земельного участка с кадастровым номером №с предыдущими кадастровыми номерами №).

Право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на земельные участки с кадастровыми номерами № было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии № № от 04.09.2002г. и серии № от 18.02.2003г. 

На основании указанных правоудостоверяющих документов на земельные участки с кадастровыми номерами № и постановления Главы Щелковского района о размещении объекта строительства по адресу: 

<

адрес> от 04.09.2002г. № истцу - ООО «АС-АУДИТ ЦБ» было выдано Разрешение № от 28.08.2003г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки на указанной территории, которое после раздела земельных участков распространило свое действие на спорный земельный участок с кадастровым номером №

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п.1 ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Для проверки довода истца о том, что на основании Разрешения № от 28.08.2003г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки на спорном земельном участке истцом был возведен жилой дом, строительство которого до конца не было завершено и который был поставлен на кадастровый учет как оконченный строительством жилой дом с присвоением кадастрового номера №, учитывая, что вопросы определения нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, степени их готовности и даты постройки требуют специальных познаний, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО8, по результатам которой экспертом представлено заключение, в котором сделаны определенные выводы и сформулированы ответы на поставленные вопросы суда.

Так, экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № находится жилой дом с кадастровым №, отнесенный экспертом к объектам незавершенного строительства со степенью готовности 85%, который имеет ориентировочную дату постройки – не позднее 2007г.

В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), прочно связанным с землей, то есть к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ во взаимосвязи с п.1 ст.130 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст.55 Градостроительного кодекса РФ, ст.263 ГК РФ и в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ) исключительно правообладатель земельного участка, которым в данном случае является истец, с представлением разрешения на строительство и иной документации может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с последующей государственной регистрацией права собственности на построенный объект. При этом для приобретения покупателем земельного участка права на ввод объекта в эксплуатацию он, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, должен был приобрести в собственность вместе с земельным участком расположенный на нем объект незавершенного строительства.

Однако в материалы дела сторонами не представлено доказательств государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства со степенью готовности 85%, возведенный им на спорном земельном участке. Указанные данные также отсутствуют в материалах дела правоустанавливающих документов на жилой дом с кадастровым номером 50:14:0040306:559, что не лишает истца права на судебную защиту при нарушении его прав на незавершенный строительством объект, в том числе путем заявления требования о признании права.

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ следует, что продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Вместе с тем, из имеющегося в деле правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040306:318 Договора купли-продажи земельного участка, подписанного 26 декабря 2012г. ООО «АС-АУДИТ ЦБ» (продавец) и ФИО2 (покупатель) (далее – спорная сделка, оспариваемый договор), следует, что продавец (истец) обязуется передать в собственность покупателю (ответчик) принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1940 (одна тысяча девятьсот сорок) кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым номером № а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанный земельный участок.

По общему правилу, установленному п.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования условий оспариваемого договора следует, что его предметом является только земельный участок с кадастровым номером № без указания в договоре на продажу находящегося на нем с не позднее 2007г. объекта незавершенного строительства - объекта недвижимости, также принадлежащего продавцу – ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключение ООО «АС-АУДИТ ЦБ», как собственника спорного земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, договора купли-продажи, предметом которого является только земельный участок с кадастровым номером № без указания в договоре на продажу находящегося на нем жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства со степенью готовности 85%, нарушает требования закона (п.4 ст.35 ЗК РФ), что в силу ст.168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки и является основанием для удовлетворения в этой части исковых требований ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения оспариваемой сделки - 26.12.2012г.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец ссылается на обстоятельства фальсификации подписи генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в оспариваемом договоре и передаточном акте к нему.

Для проверки указанных доводов, учитывая, что вопросы принадлежности подписи и рукописной записи конкретному лицу требуют специальных познаний, судом по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту 

<

данные изъяты>» ФИО9, по результатам которой экспертом представлено заключение, в котором сделаны определенные выводы и сформулированы ответы на поставленные вопросы суда.

Так, экспертом установлено, что подпись от имени генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО1 и рукописная запись «ФИО1», расположенные в Договоре купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2012г., заключенном между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2, выполнены не ФИО1, а другим лицом. Подпись от имени генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО1 и рукописная запись «ФИО1», расположенные в Передаточном акте от 26 декабря 2012г., подписанном ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2, выполнены не ФИО1, а другим лицом. Указанные подписи и рукописные записи выполнены одним лицом.

Исследуя подписи и рукописные записи в оспариваемом договоре и передаточном акте к нему, эксперт установил, что выявленные различающиеся общие и частные признаки устойчивы, информативны и в своей совокупности достаточны для категоричного вывода о том, что исследуемые краткие записи и подписи в договоре купли-продажи и передаточном акте выполнены не ФИО1, а другим лицом. 

При этом отмеченные совпадения общих и частных признаков эксперт объяснил выполнением исследуемых кратких записей и подписей в договоре купли-продажи и передаточном акте с подражанием почерку ФИО1

Также эксперт пришел к категоричному выводу, что рукописные записи «ФИО1», расположенные в Договоре купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2012г. и передаточном акте от 26 декабря 2012г., подписанном ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2, и в Договоре купли-продажи земельного участка от 23 апреля 2013г. и передаточном акте от 23 апреля 2013г., подписанном ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО10, выполнены одним лицом.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 13 июня 2019г. по аналогичному гражданскому делу №, оставленному без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07 октября 2019г., Договор купли-продажи земельного участка от 23 апреля 2013г., подписанный ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО6, признан недействительным, в том числе и по основанию фальсификации рукописной записи и подписи генерального директора.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, так как заключение составлено экспертом, обладающим специальными познаниями и стажем работы в соответствующей области, экспертиза выполнена в соответствии с требованиями закона на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не является заинтересованным лицом и ни одна из сторон не могла повлиять на исход экспертизы. Выводы эксперта последовательны, непротиворечивы, основаны на указанных в заключении методиках и проведенных исследованиях. Данное заключение было сделано на основании всех представленных эксперту документов и материалов дела.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Если сторона не изъявила свою волю на заключение договора, то невозможно достичь соглашения, о котором говорится в п.1 ст.420 ГК РФ.

Следовательно, подписание договора другим лицом с подражанием подписи и почерку лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и о несоблюдении простой письменной формы сделки, что является основанием для признания его ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения оспариваемой сделки - 26.12.2012г.).

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в связи с чем подлежит признанию недействительной и исключению из ЕГРН запись № от 14.10.2013г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО13 на земельный участок с кадастровым номером №.

Как следствие недействительности договора купли-продажи спорного земельного участка подлежит признанию недействительным разрешение на строительство №№, выданное ответчику 05 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское.

В силу ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

Согласно оспариваемому разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №№ выданному ответчику 12 февраля 2014г., Администрация сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

Однако при проведении судебной строительно-технической экспертизы эксперт пришел к категоричному выводу о том, что жилой дом с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № не готов к круглогодичному проживанию, не отапливаемый, не имеющий определенного состава помещений по назначению, в связи с чем подлежит учету как объект незавершенного строительства. 

Таким образом, оспариваемое разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ выданное ответчику 12 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области, является недействительным, поскольку разрешает ввод в эксплуатацию несуществующего объекта.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества производится путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зданиях, об объектах незавершенного строительства, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Также государственная регистрация прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Вместе с тем, судом установлено, что внесенные в ЕГРН сведения о жилом доме с кадастровым номером № являются недостоверными в части наименования вида объекта недвижимого имущества, степени его готовности и годе ввода в эксплуатацию, в связи с чем указанные сведения ЕГРН подлежат изменению на актуальные: вид объекта недвижимого имущества подлежит изменению со «здание» на «объект незавершенного строительства» с указанием степени готовности – 85 %, сведения о годе ввода в эксплуатацию – 2014 подлежат исключению из ЕГРН.

В соответствии с п.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая недостоверность сведений, внесенных в ЕГРН отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, а также недействительность разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№, выданного 12 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области, и являющегося согласно материалам дела правоустанавливающих документов на жилой дом с кадастровым номером № правоустанавливающим документом ответчика на указанный несуществующий объект недвижимого имущества, то запись в ЕГРН № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером № подлежит признанию недействительной и исключению из ЕГРН.

В соответствии со ст.12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. 

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Такие доказательства истцом были представлены, в связи с чем его право на объект незавершенного строительства, нарушенное ответчиком, подлежит защите способами, установленными законом, в том числе путем признания права собственности. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к ФИО2 ФИО14 – удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли 

<

данные изъяты> общей площадью 1940 кв.м., с кадастровым номером № адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенный между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2 ФИО15, и применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение. 

Признать недействительной запись в ЕГРН № от 14.10.2013г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО16 на земельный участок с кадастровым номером № исключить из ЕГРН запись № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО17 на земельный участок с кадастровым номером №.

Признать недействительным разрешение на строительство №№, выданное 05 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области ФИО2 ФИО18.

Признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ выданное 12 февраля 2014г. Главой сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области ФИО2 ФИО19. 

Признать недействительной запись в ЕГРН № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО21 на жилой дом с кадастровым номером №

Исключить из ЕГРН запись № от 26.06.2014г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО20 на жилой дом с кадастровым номером №.

Внести изменения в сведения ЕГРН о жилом доме с кадастровым номером 50:14:0040306:559, изменив вид объекта недвижимого имущества со «здание» на «объект незавершенного строительства» с указанием степени готовности – 85 %, исключив сведения о годе ввода в эксплуатацию – 2014. 

Признать за ООО «АС-Аудит ЦБ» право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Ю.С. Кудрякова