Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 июля 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Двинских К.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-987/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО3,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 21 212 806 руб., нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года в размере 42 598 849 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 340 159 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество и земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования, с заключением судебной экспертизы в отношении нежилого здания с кадастровым номером № не согласилась, просила назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель ГБУ СО ЦКО ФИО3 оставила на усмотрение суда решение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №. В отношении здания с кадастровым номером № полагает возможным установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в соответствии с результатами судебной экспертизы, возражала против назначения повторной судебной экспертизы.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: филиал Публично-правовая компания «Роскадастр» по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО ЦКО предоставило письменный отзыв и дополнительные пояснения по делу.

Выслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 929 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>; нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1420,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № площадью 1881 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость нежилых зданий определена Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 1 января 2021 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером №- в размере 27 546 293,54 руб., нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 63 169 914,5 руб..

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Самарской области № 935 от 27 ноября 2020 года по состоянию на 1 января 2020 года в размере 10 030 902,75 руб., и она является архивной.

Административный истец, являясь собственником нежилых зданий и земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и согласно статье 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

У административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого затрагивает права административного истца.

Считая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, а свои права нарушенными, 26 января 2023 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 07-О/22-1, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ТРИО» от 29 июля 2022 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 42 598 849 руб.

Отчетом об оценке № 07-О/22-2 от 26 июля 2022 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 21 212 806 руб..

Отчетом об оценке № 07-О/22-3 от 11 августа 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 340 159 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с результатами оценки нежилого здания с кадастровым номером № и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении этого здания.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 14 марта 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, производство которой поручено ООО «Логика».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Логика» от 7 июня 2023 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 51 406 326 руб..

С заключением судебной экспертизы не согласилась представитель административного истца, просила назначить повторную судебную экспертизу, ссылалась на то, что эксперт не осматривала спорное здание; в качестве объектов-аналогов привела только цены предложений на совершение сделок купли-продажи без учета конечных цены сделок; у всех аналогов имеются парковочные места, тогда как у объекта экспертизы паркового места нет, что существенно снижает стоимость здания, данный вопрос не исследовался; в нежилом здании часть площадей занимает магазин-салон по продаже водной техники, которую осуществляет ООО «СамараСпорт», однако, из-за введенных в отношении Российской Федерации санкций компания BRP приостановила экспорт своей продукции, поэтому здание не является торговым центром.

Определением суда от 12 июля 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием сомнений в заключении судебной экспертизы, выполненной ООО «Логика».

В соответствии с пунктами 10, 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года, 

для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При проведении судебной экспертизы эксперт ФИО4 руководствовалась Федеральными стандартами оценки, ФЗ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ « О государственной 

судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», приказом Минюста РФ от 20.12.2002 № 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 ФСО №7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В заключении судебной экспертизы на странице 9 указано, что осмотр объекта исследования не проводился, в материалах дела № 3а-987/2023, предоставленных Самарским областным судом, имеется информация об объекте экспертизы, данной информации достаточно для идентификации объекта исследования, определения количественных и качественных параметров объекта экспертизы, выявления факторов, влияющих на рыночную стоимость данного объекта недвижимости.

В этой связи доводы представителя административного истца о необоснованности заключения эксперта вследствие не проведения осмотра нежилого здания, являются несостоятельными, кроме того, доказательств тому, что в экспертном заключении искажены сведения об объекте экспертизе, суду не представлено.

Объектом экспертизы является нежилое здание, текущее использование которого - торговое: Центр продажи водной техники, Салон света и декора, объект расположен на первой линии ул. Ново-Садовая.

Основными ценообразующими факторами эксперт указал местоположение, расположение относительно красной линии, площадь объекта, износ коммерческой недвижимости, этаж расположения, доля стоимости ОКС в стоимости Единого объекта недвижимости.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты-аналоги, назначение которых - торгово-выставочные и развлекательные здания и помещения универсального характера, расположенные в городе Самаре.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом учитывались только цены предложений без учета конечных цен сделок, суд считает несостоятельными, поскольку ФСО № 7 предусматривает подбор объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, а кроме того, экспертом применена скидка на торг в размере 15,1 % на основании Справочника оценщика недвижимости -2010 ФИО5 для торговых центров (ТЦ, ТК, ТРК) и помещений в них ( страница 54 экспертного заключения.

Для сглаживания различий между объектом экспертизы и объектами –аналогами экспертом применены корректировки на этаж расположения, на местоположение, долю ОКС в стоимости единого объекта недвижимости, на площадь.

Из пояснений эксперта ФИО4 следует, что корректировка на парковку не производилась, поскольку парковка имеется у объектов-аналогов и у объекта экспертизы. У объекта экспертизы парковка с 

<

адрес> отмечена знаком «Р», в подтверждение этому эксперт представила фотографию.

Ссылка представителя административного истца на отсутствие у административного истца собственности на земельный участок не опровергает наличие парковки у спорного здания, поскольку как пояснила эксперт ФИО4, парковки могут быть стихийными, и это обстоятельство также учитывается при оценке объектов недвижимости.

Доводы административного истца о том, что часть помещений в здании не используется, поскольку из-за введенных в отношении Российской Федерации санкций приостановлен экспорт продукции, в силу чего здание не является торговым центром, суд считает необоснованными, поскольку при проведении экспертизы оценивается не факт ведения торговой деятельности, а наиболее эффективное использование объекта недвижимости.

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с изложенным суд признает величину рыночной стоимости нежилого здания, определенные заключением судебной экспертизы, - достоверной.

В связи с этим определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № не может быть принята судом во внимание.

Величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, определенные отчетами об оценке, никем из сторон не оспорены, замечаний к отчетам не приведено, поэтому суд признает их достоверными.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26 января 2023 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО1 удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1881 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 340 159 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 929 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 21 212 806 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1420, 5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 51 406 326 руб.

Датой обращения административного истца суд считать 26 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2023 года.